武汉写字楼市场简报2019年第四季度

1savills.com.cn/research• 2019年第四季度，武汉甲级写字楼市场迎来位于四新板块的光明中心入市，为市场带来5.9万平方米新增供应，将全市存量推升至约191万平方米。• 全年新增供应仅11.7万平方米，较去年同比下降七成。经济不确定性使业主持观望态度，加上工期影响，部分项目入市时间延迟至2020年。• 传统金融、信息技术和房地产为年内三大主要需求来源，去 化贡献率分别为26 .7% 、18 .0 % 和14.4% 。商务氛围成熟、周边配套完善的核心商务区持续吸引传统金融类企业落户。而信息技术类企业年内持续释放需求，带动光谷商务区租赁活跃度上升。• 季内全市甲级写字楼净吸纳量录得近2.3万平方米，尽管2019年下半年全市甲级写字楼净吸纳量较上半年有所提升，使全年累计净吸纳量达6.9万平方米，但同比2018年，租赁需求下滑76.3%。• 全市甲级写字楼租金连续五个季度下滑，截至第四季度末平均租金跌至每平方米每月114.7元，租金指数环比下跌0.3%，同比下跌2.7%。需求端疲软加之新项目入市，导致季末全市甲级写字楼平均空置率环比上升0.9个百分点至33.7%。• 2020年预计市场将迎来多个优质项目入市，包括位于建设大道商务区的香格里拉中心、武汉环贸中心A座和位于航空路商务区的恒隆广场、K11 ATELIER，新增供应合计将超过30万平方米。MARKETINMINUTESSavills Research写字楼武汉 - 2020年1月金 融 、信 息 技 术 行 业 持 续 释 放 需 求市场净吸纳略有回升，但整体较去年同期下滑。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Thomas Ng董事长武汉+8627 5935 8588thomas.ng@savills.com.cnShirley Fu董事武汉+8627 5935 8555shirley.fu@savills.com.cn中央管理部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯“ 2 0 1 9 全 年 新 增 供 应 量 较 往年大幅减少，经济不确定性加强，市场维持观望状态。预计2020年全市空置率或将 小 幅 震 荡 。” 简可，第一太平戴 维 斯 研 究部市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cn商业楼宇部Ashley Qian高级经理武汉+8627 5935 8555ashley.qian@savills.com.cn 2savills.com.cn/research图1：武汉甲级写字楼供应、净吸纳及空置率，2014-Q4/2019 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%051015202530354045201420152016201720182019万平方米来源 第一太平戴维斯研究部图2：各子市场空置率，Q1/2015-Q4/20190%10%20%30%40%50%60%70%80%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420152016201720182019来源 第一太平戴维斯研究部图3：各子市场租金指数，Q1/2015-Q4/201990110130150170190210Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420152016201720182019Q1/2010=100来源 第一太平戴维斯研究部表1：租赁成交案例精选, Q4/2019来源 第一太平戴维斯研究部市场概述2019年前三季度，武汉市实现地区生产总值11,528.4亿元人民币，同比增长7.8%。其中第三产业增加值6,301.3亿元人民币，同比增长9.0%。固定资产投资比上年同期增长10.3%，其中房地产开发投资保持平稳，同比增长8.6%。供应和需求2019年第四季度，武汉甲级写字楼市场迎来位于四新板块的光明中心入市，该项目是区域首个甲级写字楼，为市场带来5.9万平方米增量，并将全市存量推升至约191万平方米。回顾全年，武汉甲级写字楼市场新增供应仅录得11.7万平方米，较去年同比下降七成。经济不确定性使业主对未来市场持观望 态 度，加上 工期 影 响，部分项目入市时间延迟至2020年。从全年租赁需求来看，传统金融、信息技术、房地产为前三大需求来源，去化贡献率分别为26 .7% 、18 .0 % 、14.4% 。其中，商务氛围成熟、周边配套完善的核心商务区持续吸引传统金融类企业落户，建设大道商 务区年内新增租赁面积占比全年成交面积的20.8%，位于首位；汉口沿江商务区紧随其后，新增租赁占比达17.7%。信息技术行业年内持续释放需求，带动光谷商务区租赁活跃度上升，租赁面积占全年成交面积15.5%。租 金下调 激发 办公 升 级和扩租需求，两类需求分别占新增租赁的37.8%和32.0%。经济不确定性使企业搬迁决策更加审慎，搬迁需求仅占10.7%。年内新增租赁仍以内资 企 业 为主，占比 高 达 9 0 . 6 % 。空置率和租金季内全市甲级写字楼净吸纳量录得近2.3万平方米。较上半年相比，下半年武汉甲级写字楼市场有所回暖，但与2018年相比，净吸纳量整体下滑。2019全年净吸纳量共计约6.9万平方米，同比下降76.3%。需求端疲软加之新增供应入市，季末全市平均空置率环比上升0.9个百分点至33.7%。业主面临买方市场压力，采取降低租金预期或延长免租期等方式来吸引企业入驻，提高楼宇出租率。部分业主在楼宇内部引入第三方办公运营商或计划成立产业孵化平台以加快去化。这导致全市租金连续五个季度下跌，截至季末，平均租金跌至每平方米每月114.7元，租金指数环比下跌0.3%，同比下跌2.7%。光谷商务区内信息技术行业最为集中，该行业季内租赁活跃，带动区域空置率较大幅度下降，同时租金指数环比上涨1.0%。建设大道和航空路商务区受即将入市项目影响，现有项目为应对新项目竞争，相继降低租金预期，租金指数环比分别下跌0.8%和0.9%。武昌滨江和武汉中央商务区采取以价换量模式去化存量项目，从而使租金指数环比双双下跌0.9%。市场展望2020年，市场预计将迎来多个优质项目入市，包括位于建设大道商务区的香格里拉中心、武汉环贸中心A座和位于航空路商务区的恒隆广场、K11 ATELIER，届时新增供应累计将超过30万平方米。鉴于持续的经济不确定性，预计武汉甲级写字楼租金将进一步小幅跌落，新增供应或将推动未来空置率小幅震荡，业主去化承 压 。新旧项目竞争将更 加激 烈，尤 其对于汉口区域的项目业主而言，如何在激烈竞争中维 持 客户稳 定、提 高运营能 力，为当下最迫切的问题。租户行业项目商务区承租面积（平方米）猿辅导信息技术光谷新世界光谷13,000新城控股房地产民生金融中心武汉中央商务区2,000中国人寿传统金融帝斯曼国际中心中南中北路4,600南洋商业银行传统金融保利广场中南中北路1,900备注 图表中所有租金指数均始于Q1/2010，以下子市场例外： 汉口沿江 – Q4/2011; 武昌滨江 – Q2/2012; 武汉中央商务区 – Q2/2014; 街道口 – Q4/2014; 光谷– Q1/2017写字楼