武汉写字楼市场简报2020年第四季度

1savills.com.cn/research• 2020第四季度，位于航空路商务区的恒隆广场和K11 ATELIER入市，为市场带来近20万平方米新增供应，并将全市写字楼存量推升至220万平方米。• 2020年前三季度，武汉甲级写字楼租赁需求由冰点至低位徘徊，第四季度租赁需求虽有所回暖，但市场仍持续出现退租。• 科技互联网行业领跑全年租赁需求，新增租赁面积占比达30.3%。其中，超过五成来自互联网在线教育。疫情为在线教育行业发展带来红利，促进其办公需求持续释放，行业扩张需求占比超过九成。• 全年新增供应集中在航空路和建设大道两个商务区，成熟的商务氛围吸引周边客户释放扩租和搬迁需求，新增租赁占比分别为29.2%和23.6%。同时，区域内新旧项目竞争持续白热化。• 受疫情影响，退租浪潮充斥全年。其中，房地产行业加速资源整合，在全年退租行业中排名首位，退租面积占比达18.9%。专业服务业全年退租面积占比18.5%，位列第二。• 季内全市甲级写字楼净吸纳量为8.5万平方米。由于前三季度累计净吸纳量为负值，全年净吸纳量录得7万平方米，连续两年下滑。需求端疲软加上新增供应入市，季末全市平均空置率环比上升1.7个百分点至39.6%，创下2010年以来新高。 MARKETINMINUTESSavills Research写字楼武汉 - 2021年1月科技互联网行业领跑全年租赁需求供应放量需求疲软，空置率创十年新高。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Thomas Ng董事长武汉+8627 5935 8588thomas.ng@savills.com.cnShirley Fu董事武汉+8627 5935 8555shirley.fu@savills.com.cn中央管理部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯“受2020年初疫情影响，武汉甲级写字楼全年新增租赁需求录得近十年最低值，且持续录得退租案例，但年内科技互联网行业积极扩张，成为年 内 首 要 需 求 来 源 。预 计2021年科技互联网等行业仍将延续扩张态势，支撑武汉写字楼市场需求向好发展。” 简 可，第一太平戴 维 斯 研 究部市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cn商业楼宇部Ashley Qian高级经理武汉+8627 5935 8555ashley.qian@savills.com.cn 2savills.com.cn/research图1：武汉甲级写字楼供应、净吸纳及空置率，2016-20200%6%12%18%24%30%36%42%48%051015202530354020162017201820192020万平方米来源 第一太平戴维斯研究部图2： 武汉市各子市场租金指数，Q1/2016-Q4/20200%10%20%30%40%50%60%70%80%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420162017201820192020来源 第一太平戴维斯研究部图3： 武汉市各子市场空置率，Q1/2016-Q4/202090110130150170190210Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420162017201820192020Q1/2010=100来源 第一太平戴维斯研究部供应和需求2020年第四季度，位于航空路商务区的恒隆广场和K11 ATELIER入市，为市场带来近20万平方米新增供应，并将全市写字楼存量推升至220万平方米。2020年，武汉甲级写字楼市场经历疫情冲击、工 期 延 迟 之 后，在 下半 年迎 来 新 增 供应集中交付。全年录得新增供应31万平方米，且新增供应均集中在配套成熟的核心及次级商务区，新项目的交付也进一步加剧了老旧楼宇之间的市场竞争。需求方面，全年市场持续出现退租案例，市场需求由负转正，并在第四季度明显回暖。全年净吸纳量较去年微降5.2%。按行业分析，科技互联网行业领跑全年租赁需求，新增租赁面积占比达30. 3% 。其中，超过五成来自互联网在线教育。疫情为在线教育行业发展带来红利，促进其办公需求持续释放，行业扩租需求占比超过九成。房地产建筑行业紧随其后，全年新增租赁贡献18.2%。专业服务业位列第三，全年新增租赁占比14.0%，其中律师事务所租赁需求达43.6%。按区位分析，全年新增供应集中在航空路和建设大道两个商务区，成熟的商务氛围吸引周边客户释放扩租和升级搬迁需求，新增租赁占比分别为29.2%和23.6%。同时，区域内新旧项目竞争 也日益白热化 。受疫情影响，退租浪潮充斥全年。其中，房地产建筑业全年退租面积占比18.9%，近七成为本地企业。房地产行业加速资源整合，在全年退租行业中排名首位。除此之外，专业服务业全年退租面积占比18.5%，位列第二，退租企业同样以本地小微型专业服务公司为主。空置率和租金季内全市甲级写字楼净吸纳量为8.5万平方米。由于前三季度累计净吸纳量为负值，全年净吸纳量录得7.0万平方米，连续两年需求下滑。需求端疲软加上新增供应入市，季末全市平均空置率环比上升1.7个百分点至39.6%，创下2010年以来历史新高。尽管全市空置率上升，光谷商务区凭借其科技互联网行业高度集聚的特点，对新兴行业产生虹吸效应，年内录得多个在线教育及新媒体企业 成 交 案例，推动 该区域空置率同比下降9.7个百分点，在各子市场中表现亮眼。面对有限的市场需求，业主采取更为灵活的租赁策略提升楼宇出租率。截至季末，全市平均租金下跌至每平方米每月103.5元，租金指数同比下跌10.2%，环比下跌2.5%，跌幅较前三季度有所收窄。市场展望展望2021年，武汉甲级写字楼市场将迎来新一轮供应高峰，预计新增供应近40万平方米。全球疫情局面复杂，经济下行压力增大，预计租赁需求仍难以回升至高位水平。2021年是十四五开局之年，武汉市提出全面发展数字经济，促进数字经济与实体经济深度融合，构建现代产业体系，推动经济体系优化升级。科技互联网行业有望借此发展机遇，延续活跃扩张之态势，释放办公租赁需求。而金融、专业服务等现代服务业将不断迭代更新，租赁需求稳步增长。预计2021年全市空置率或将小幅波动上升。基于供应高峰的持续，全市租金仍将处于下行通道，但降幅将逐步缩小。备注 图表中所有租金指数均始于Q1/2010，以下子市场例外： 汉口沿江 – Q4/2011; 武昌滨江 – Q2/2012; 武汉中央商务区 – Q2/2014; 光谷 – Q1/2017 来源 第一太平戴维斯研究部租户行业项目商务区承租面积（平方米）平安人寿金融恒隆广场航空路7, 500UDG上海联创设计集团华中区域中心房地产恒隆广场航空路6,200得伟君尚律师事务所专业服务卓尔国际中心建设大道3,300字节跳动信息技术保利国际广场光谷2,400表1：租赁成交案例精选，Q4/2020写字楼