厦门写字楼市场简报2020年下半年

1savills.com.cn/research• 2020年，厦门地区生产总值达人民币6,384亿元，同比增长5.7%，增速较第一季度上升8.9个百分点。• 2020年下半年，有三个新项目竣工交付，包括宝龙国际中心、磐基莲花里和新景地大厦，合计写字楼面积为5.3万平方米。• 截至2020年末，全市甲级写字楼总存量同比扩容3.0%，至约394万平方米。• 下半年，全市净吸纳量从上半年的3,291平方米大幅增长至14.5万平方米。• 下半年，位于厦门东部的两岸金融中心，其净吸纳量领先一众子市场，达约13.0万平方米。• 下半年，长期供过于求的市场局面暂得缓解。因此，全市平均空置率环比下降2.7个百分点，同比下降1.6个百分点，至 24.7 % 。• 下半年，全市甲级写字楼租金指数环比微升0.4％，同比下降2.3％，平均租金录得人民币每平方米每月84.6元。• 2021年，预计将有11个甲级写字楼项目交付入市，合计写字楼面积达96.7万平方米，市场将迎来供应高峰。MARKETINMINUTESSavills Research写字楼厦门 -2021年3月供过于求局面有所缓解2020年下半年，东部子市场在市场需求复苏中发挥了带动作用。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。项目及开发顾问部中央管理层如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯“东西部子市场之间的租金差距显著，这 是 导 致 疫 情 期 间 子市 场需求出现分 化的主因之一。其中，东部子市场相对更具性价比 。”  谢靖宇，第一太平戴维斯研究部市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnCarlby Xie董事华南区+8620 3665 4874 carlby.xie@savills.com.cnLucy Lui 总经理福建+86591 8381 6556 Ext 4688lucy.lui@savills.com.cn Jun Wu董事福建 +86592 806 4608 Ext 4510jun.wu@savills.com.cn 2savills.com.cn/research供应2020年下半年，有三个新项目竣工交付，包括宝龙国际中心、磐基莲花里和新景地大厦，合计写字楼面积为5.3万平方米 。但 由 于 新 冠 疫 情 的 影 响，存 量 的 扩张速度有所放缓。截至年末，全市甲级写字楼总存量同比扩容3.0%，至约394万平方米。在有关城市规划和金融业发展的政策支持推动之下，两岸金融中心近年来发展迅速，2016-2020年间，该子市场合计贡献了全市70.7％的新供应量；截至2020年末，区域存量占到全市总存量的54.9％。需求2020年下半年，位于厦门本岛东部的子市场，两岸金融中心及五缘湾在市场需求复苏中发挥了不可或缺的带动作用。尽管上述区域的上半年净吸纳量为负值，但下半年由负转正。值得注意的是，两岸金融中心坐拥众多优势，包括丰富存量、高品质楼宇、现代化城市环境、产业激励政策及具备竞争力的租金，因此下半年录得高达13.0万平方米的净吸纳量，领先其它子市场。与之相对，火车站-莲坂、鹭江道-厦禾路等西部子市场的需求仅占全市净吸纳量的一小部分，缺 乏 竞争 优 势及发 展相对缓慢。此外，多数西部子市场的租金水平明显高于东部子市场，令越来越多对成本敏感的租户择迁东部。总体而言，东部子市场的回暖叠加积压需求的释放，令下半年全市净吸纳量从上半年的3,291平方米大幅增长至14.5万平 方 米 。长 期 供 过 于 求 的 市 场 局 面 暂 得缓解，全市平均空置率环比下降2.7个百分点，同比下降1.6个百分点，至24.7%。2020年，租赁需求行业来源多元，其中来自零售及贸易、金融和TMT的需求在下半年尤为活跃。例如，厦门国际银行和国家开发银行分别在鹭江道-厦禾路子市场的国际银行大厦和财富广场租赁了4,000平方米和1,400平方米；厦门美洋生活电子商务和厦门不妨游戏科技分别于两岸金融中心的鼎丰财富中心和海西金融广场新租了约2,000平方米的写字楼面积。租金东西部子市场之间的租金差距显著，这是导致疫情期间子市场需求出现分化的主 因 之一。截 至年末，东部 和西部 子市 场的平均租金分别为人民币每平方米每月76.0元和93.5元。总体而言，鉴于所有子市场在下半年的租 金 环比 升 降 幅 度 均 在1%以 内，全市甲级写字楼租金指数环比微升0.4％，平均租金录得人民币每平方米每月84.6元。尽管大多数项目租金已反弹至接近疫情前的水平，但少数业主在2020年继续显著下调其租金，导致全市租金指数同比下降2.3％。市场展望2021年，预计将有11个甲级写字楼项目交付入市，合计写字楼面积达96.7万平方米，市场将迎来供应高峰。虽然新项目分布于在多个不同的子市场中，但两岸金融中心继续保持其领先地位，占比全市未来供应量的61.1％。鉴于高量供应及市场尚未完全恢复，原于2020年已有所缓解的供过于求市场局面料将再次陷入困境，且全市平均空置率将难免上升。东部子市场预计将维持其租金竞争力，继续吸引各行业潜在租户进驻。而西部子市场预计将提供更宽裕的租金让步，以保持其市场份额。图1：厦门甲级写字楼新增供应、净吸纳量及空置率， 2016至202020%25%30%0%5%10%15%20%25%30%010203040506020162017201820192020()()()来源 第一太平戴维斯研究部图2：各子市场空置率，1H/2016至2H/20200%15%30%45%60%75%1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H20162017201820192020---来源 第一太平戴维斯研究部图3：各子市场租金指数，1H/2016至2H/202080901001101201301401H2H1H2H1H2H1H2H1H2H201620172018201920201H/2010 = 100---来源 第一太平戴维斯研究部表1：租赁成交甄选, 2H/2020租户行业项目子市场租赁面积(平方米)厦门国际银行金融国际银行大厦鹭江道 - 厦禾路4,000 锦天城律师事务所专业服务华润大厦火车站 - 莲坂3,000 厦门美洋生活电子商务有限公司零售及贸易 鼎丰财富中心两岸金融中心2,000 厦门不妨游戏科技有限公司TMT海西金融广场两岸金融中心2,000 国家开发银行金融财富中心鹭江道 - 厦禾路1,400 来源 第一太平戴维斯研究部写字楼