深圳写字楼 2023年第一季度

1savills.com.cn/researchMARKETINMINUTESSavills Research写字楼深圳 - 2023年4月第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Aborven Luo高级董事深圳+86755 8436 7099aborven.luo@savills.com.cnRay Wu董事总经理深圳+86755 8436 7008ray.wu@savills.com.cn商业楼宇部中央管理部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnCarlby Xie董事华南区+8620 3665 4874 carlby.xie@savills.com.cn• 2022年深圳经济持续恢复，地区生产总值同比增长3.3%，达人民币32,387.7亿元。同期，第三产业增加值同比增长2.4%，至人民币19,956.2亿元，其占GDP比重达61.6%。• 2023年第一季度，无新项目入市，全市总存量维持在1,005.7万平方米。• 季 度 净 吸 纳 量 环 比 下 降 5 5 % ，至 5 . 4 万 平 方 米 。• 截至季末，全市甲级写字楼平均空置率环比上升0.5个百分点 ，至 2 4 . 4 % 。• 季内，源自信息技术、金融及交通行业的租赁需求韧性犹存。• 全市甲级写字楼租金指数环比下降0.4%、同比下降3.8%，平均租金降至人民币每平方米每月176元。• 2023年第二季度，新增供应预计将达41万平方米，全市入驻率及租金料将进一步下降。租赁需求微升租赁市场情绪有所改善，但成交量仍相对较低。“投资情绪自2022年下半年起稍有改善，但交易谈判过程在2023年3月后有所延长。资金充裕的买家积极抄底，购置亟需减轻财务负担的高杠杆开发商所持写字楼资 产 。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部 2savills.com.cn/research图1：全市甲级写字楼新增供应量、净吸纳量及空置率，2018至Q1/20230%5%10%15%20%25%30%35%02040608010012014020182019202020212022Q1/2023来源 第一太平戴维斯研究部图2：各 子市场空置率, Q2/2018至Q1/20230%10%20%30%40%50%60%70%80%90%Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201820192020202120222023来源 第一太平戴维斯研究部6080100120140160180200Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201820192020202120222023Q4/2007=100来源 第一太平戴维斯研究部备注 图表中所有租金指数均始于Q4/2007，以下子市场例外：宝安区 – Q1/2018市场综述2022年，深圳经济持续恢复，地区生产总值同 比 增 长 3 . 3 % ，达 人 民 币 3 2 , 3 8 7 . 7 亿 元 。同期，第三产业增加值同比增长2.4%，至人民币19,956.2亿元，占GDP比重达61.6%。 2023年第一季度，深圳甲级写字楼市场租赁需求整体略有回升，但平均租金继续微降。供应2023年第一季度，市场无新项目入市，全市总存量维持在1,005.7万平方米。需求季内，整体租赁需求略有回升，租户情绪有所改善，租赁问询及看盘量亦有所增长。因此，多数子市场的净吸纳量转正。总体而言，源自信息技术、金融和交通行业的需求保持韧性，从而助力市场去化。季末，全市平均空置率环比下降0.5个百分点，至24.4%。瞩目租赁成交包括：佑驾创新科技在中洲滨海商业中心承租4,000平方米，麦风科技在创维大厦租赁2,600平方米，国信证券在卓越后海中心承租2,300平方米，地上铁在来福士广场租赁6,000平方米。值得注意的是，在当前经济及业务发展背景下，众多源自其它行业的写字楼租户仍对释放企业房地产需求保持谨慎观望态度。租金多数写字楼租户的承租门槛仍保持较低水平。众业主不得不接受此现状并提供更灵活的财务条款，以应对市场竞争并换取入驻率。鉴于此，全市租金指数环比下降0.3%、同比下降3.8%，平均租金降至人民币每平方米每月176元。投资2022年下半年起，投资情绪有所改善，项目问询量增长。然而，由于投资信心仍待进一步 提 振 ，交 易 谈 判 过 程 在 2 0 2 3 年 3 月 后 有 所延长。资金充裕的买家积极抄底，购置亟需减轻财务负担的高杠杆开发商所持写字楼资产 。季 内 ，某 私 营 企 业 以 约 人 民 币 6 . 9 亿 元 的总价购置了福田区某写字楼项目，项目建筑面积为3.0万平方米。市场展望2023年政府工作报告将深圳全年经济增长预期目标设定为6%。同时，政府还将在包括金融、研发和设计在内的现代服务业发展上持续发力，并优化相关措施以帮助企业解决税收、融资和招工问题，优化营商环境。这将有助于促进经济增长并支撑写字楼市场的稳定发展。年内深圳甲级写字楼市场新增供应仍 将 充 沛 ，尤 其 是 第 二 季 度 ，全 年 近 三 分 之 一的新增供应面积预计于期内入市，这将令全市平均入驻率及租金承压。图3：各 子市场租金指数，Q2/2018至Q1/2023表1：租赁成交 甄 选，Q1/ 202 3来源 第一太平戴维斯研究部租户行业项目子市场承租面积（约，平方米）地上铁交通来福士广场南山6,000佑驾创新科技信息技术中洲滨海商业中心福田4,000麦风科技信息技术创维大厦南山2,600国信证券金融卓越后海中心南山2,300写字楼