深圳写字楼 2021年第一季度

1savills.com.cn/research• 2020年，深圳金融业增加值同比增长9.1%，同时信息传输、软件和信息技术服务业增加值同比增长11.3%，二者为甲级写字楼市场复苏提供了中坚力量。• 2021年第一季度，大量新供应交付，合计约40.6万平方米的可租赁写字楼面积。• 在新增供应的影响下，市场总存量环比扩容4.9%，同比增长18.0%，至871.2万平方米。• 由于受压抑的需求仍继续于季内向市场释放，一季度净吸纳量因此录得历年来首季的最高记录，达28.3万平方米。• 鉴于此，全市平均空置率环比仅微升0.1个百分点，稳定在约28%的水平。• 一季度，全市甲级写字楼平均租金录得人民币每平方米每月184.7元。租金指数环比下降0.5%，同比下降5.2%，租金跌幅呈收窄之势。• 一季度，深圳写字楼投资市场共录得四笔大宗交易，均为于2020年或将于2021年竣工交付的新项目，其中包括三笔整售交易。MARKETINMINUTESSavills Research写字楼深圳 -2021年4月市场需求增长强劲2021年第一季度，尽管有大量新供应入市，但因需求强劲，全市平均空置率仍保持稳定。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Sam Lai高级董事深圳+8620 3665 4830sam.lai@savills.com.cnRay Wu董事总经理深圳+86755 8436 7008ray.wu@savills.com.cn商业楼宇部中央管理部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯“新冠疫情扰乱了市场周期，加之租金持续下降，使得受压抑的需求在新年度预算和高效决策过程的助力下在2021年第一季度内继续释放。因此，一季度净吸纳 量 延 续 上 季 趋 势，保 持 在 较高 的 水平 。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnCarlby Xie董事华南区+8620 3665 4874 carlby.xie@savills.com.cn 2savills.com.cn/research图1：全市甲级写字楼新增供应量、净吸纳量及空置率, 2016至Q1/20210%5%10%15%20%25%30%35%02040608010012014020162017201820192020Q1/2021来源 第一太平戴维斯研究部图2：各 子市场空置率, Q2/2016至Q1/20210%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201620172018201920202021来源 第一太平戴维斯研究部80100120140160180200Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201620172018201920202021Q4/2007=100来源 第一太平戴维斯研究部备注 图表中所有租金指数均始于Q4/2007，以下子市场例外：宝安区 – Q2/2017供应2021年开年，新项目的竣工步伐恢复至较快节奏。第一季度，大量新供应交付，合计带来约40.6万平方米的可租赁写字楼面积，新项目包括创益科技大厦、广电金融中心等四个项目 。在 新 增 供 应 的 影 响 下，市 场 总存 量环比扩容4.9%，同比增长18.0%，至871.2万平方米。需求新冠疫情扰乱了市场周期，加之租金持续下降，疫情过后的2021年第一季度，受压抑的需求在新年度预算和高效决策过程的助力下继续释放。因此，本季度的租赁需求保持了自去年四季度以来的强劲势头，季内净吸纳量录得28.3万平方米，是历年来首季的最高记录，且接近2019年第三季度的历史单季最高净吸纳量水平（29.7万平方米）。分子市场看，南山区的净吸纳量为全市最高，而福田区由于区 政 府的政 策 激 励、新项目的积极表现以及租户升级和搬迁需求的复苏，其净吸 纳量环比上升逾十 倍。值得注意的是，一季度新竣工项目的合计吸纳量达12.8万平方米，这得益于数个主力租户的成交和迁入，例如创益科技大厦的腾讯（约5.5万平方米）和科兴制药（约1万平方米），以及广电金融中心的香港大学（约1万平方米）、大华会计师事务所（约1万平方米）和盈科律师事务所（约8,000平方米）。新竣工项目的高效预租表现一定程度上减轻了市场过量供应的担忧。有鉴于此，全市平均空置率变化轻微，环比上升0.1个百分点，稳定在约28%的水平。随着深圳新经济产业的崛起和发展，2021年第一季度的租赁需求仍主要来自信息科技和金融领域。专业服务和零售及贸易领域的租赁需求也较为活跃，其中以后者尤甚，由于在疫情爆发期间，电商业务作为拉动行业发展的主要动力，受到激励性政策和疫情下的新增长极推动而快速发展，促使其办公场所的扩建或升级需求持续上升。租金季内，业主持续以价换量，同时优质租户依然享有更为灵活的条款谈判空间。全市甲级写字楼平均租金录得人民币每平方米每月184.7元。租金指数环比下降0.5%，同比下降5.2%，跌幅收窄。投资尽管过量供应的忧虑犹存，但由于新竣工项目多位于买家青睐的核心区位，因此丰富的新增供应为自用买家及投资者提供了更多样化的购买机会。2021年第一季度，深圳写字楼投资市场共录得四笔大宗交易，均为于2020年或将于2021年竣工交付的新项目，其中包括三笔整售交易。深圳高速公路股份有限公司以代价约人民币15.6亿元从开发商子公司购入汉京金融中心的35至48层，写字楼面积合计约23,796平方米，旨在对办公空间进行整合及扩张。此外，中乔体育股份有限公司以约人民币10亿元收购中集前海国际中心T2，收购的办公建筑面积约8,795平方米，项目计划于2021年竣工。上述两笔交易均属自用购置。深圳的经济活力和发展潜力继续吸引着大量自用买家予以关 注 。然而，深 圳市 场 仍因 其 相 对低 的写字楼投资收益率而对大多数投资者构成挑战。市场展望2021年第二季度，预计将有三个甲级写字楼项目竣工入市，合计可租赁面积约11.5万平方米。产业扶持政策叠加持续下行的租金表现，将推动租赁需求进一步增长，这将有助平均空置率维持稳定。深圳写字楼自用买家料受其经济发展、科技创新中心规划及粤港澳大湾区核心城市之一的地位所带动，将继续积极在此搜寻合适购置标的以设立新办公地址。考虑到深圳的写字楼租金收益率低于其它一线城市，因此就深圳写字楼投资市场而言，由租金担保或其他策略构成的结构性交易对各方机构投资者具有更高吸引力及可行性。图3：各子市场租金指数，Q2/2016至Q1/2021表1：租赁成交甄选，Q1/2021来源 第一太平戴维斯研究部租户行业项目子市场承租面积（约，平方米）腾讯信息技术创益科技大厦南山54,500传易互联信息技术百度国际大厦南山12,000格兰仕 零售及贸易 华润置地大厦南山2,200前海益三达投资发展金融汉京金融中心 南山2,200写字楼