深圳写字楼市场简报2018年第一季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 写字楼 2018年5月Savills World Research Shenzhen概述本季度市场初显供大于求的态势，短期内租金及入驻率预计将会面临压力。 2018年第一季度，深圳有两个甲级写字楼项目入市，分别位于南山区的前海香江金融中心和福田区的深业上城T2。 新增甲级写字楼体量为19.8万平方米，截至一季度末，全市总存量为718.5万平方米。一季度全市甲级写字楼市场净吸纳量约为16.1万平方米，环比下滑61.5%，同比上升72.4%。 本季度，全市甲级写字楼空置率环比上升0.8个百分点至11.8%。  甲级写字楼平均租金指数环比下跌0.6%，至人民币每平方米每月232.6元，同比下跌0.4%。  甲级写字楼平均售价指数环比下跌0.7%，至人民币每平方米每月57,091元，同比上涨2.2%。 全市甲级写字楼回报率环比上升3个基点至4.5 %。  预计2018年第二季度深圳甲级写字楼市场将有六处新增优质物业，新增供应体量约45.9万平方米，其中福田区供应占比约88%，南山区占比12%。 “深圳整体经济基本面持续向好，强 劲 的 需 求 支 撑 着 甲 级写字楼 市 场 蓬 勃 发 展。” 林 木雄，第一太平戴维斯华南区图片：福田区卓越时代广场 02 市场简报 | 深圳写字楼2018年5月图 1甲级写字楼新增供应、净吸纳量和空置率，1999年—2018年第一季度图 2甲级写字楼租金指数，2001年—2018年第一季度图 3甲级写字楼价格指数，2001年—2018年第一季度市场概述2018年初为写字楼市场淡季，全市甲级写字楼供应和吸纳量环比有所下降。由于2017年大量写字楼供应入市，短期内供大于求局面将延续，因而未来甲级写字楼租金及入驻率预计或将承压。数据来源：第一太平戴维斯研究部数据来源：第一太平戴维斯研究部数据来源：第一太平戴维斯研究部0%6%12%18%24%30%36%42%48%54%60%020406080100120140万平方米供应量（左轴）吸纳量（左轴）空置率（右轴）80130180230280330Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q12001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201718Q1/2001 = 100全市福田罗湖南山宝安050100150200250300350400Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q12001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201718Q1/2001 = 100全市福田罗湖南山宝安供应2018年第一季度，深圳甲级写字楼市场新增两个优质甲级写字楼项目，分别位于南山区和福田区，新增建筑面积19.8万平方米，环比下滑35.2%。2018年第二季度，预计有六处新增优质甲级写字楼物业入市，新增供应量达45.9万平方米，其中88%的新增供应量集中在福田区。因此，福田区短期内供大于求影响明显，但其经济地位带给市场的持续需求，将使写字楼市场恢复正常水平。吸纳与空置率本季度，深圳市场受年初春节假期的影响，全市甲级写字楼吸纳量与入驻率环比有所下降。虽然目前深圳市场处于供过于求的态势，但随着近些年中央政府对深圳高科技产业发展的支持，该行业所带来的办公空间需求也越明显体现。所以从中长期来看，深圳市场未来可期。租金第一季度，受市场供大于求的影响，全市甲级写字楼平均租金环比下跌0.6%，至人民币每平方米每月232.6元，同比下跌0.4%。罗湖区地理位置优异，商圈成熟度高，本季度表现亮眼，租金环比上涨3.1%，至人民币每平方米每月216.0元。福田区彰显其核心经济枢纽地位，其租金仍为全市最高的人民币每平方米每月267.8元，环比下跌1.7%。南山区市场逐渐成熟，同时得益于高新产业发展的带动以及与后海、前海片区规划的定位高度。虽然受2017年南山区写字楼市场迎来大量供应，但该区写字楼租赁需求旺盛，租金环比仅轻微下跌0.4%，至人民币每平方米每月198.0元。宝安中心区由于前海市场租赁需求外溢，本季度租金环比上涨2.9%，至人民币每平方米每月154.1元，新兴市场潜力可期。资本价值与收益率第一季度，全市甲级写字楼平均售价指数轻微波动，环比下跌0.7%至人民币每平方米57,091元，同比上升2.2%。罗湖区甲级写字楼物业受福田、南山区近一年大量新增优质写字楼物业的影响，售价环比明显下跌7.0%，至人民币每平方米39,704元。 福田、与南山区销售市场较为平稳。福田区售价环比上涨0.3%至人民币每平方米58,212元； 南山区环比轻微下跌1.7%至人民币每平方米61,115元。宝安区邻近前海，颇受市场青睐。但当前市场规模较小，售价指数容易受市场波动，本季度售价环比上涨4.6%至人民币每平方米62,667元。本季度，全市甲级写字楼收益率环比上升3个基点至4.5%。罗湖区市场起步较早，发展相对成熟，收益率相对更高，但受到去年新增可售项目影响，同比下滑90基点至5.1%。南山区市场逐渐成熟，后海片区引入更多需求，收益率环比上涨36个基点至4.2%，同比上涨58个基点。宝安区去年存量有较大程度增长，收益率呈压，同比下滑10个基点至2.9%。市场展望2018年第二季度，深圳甲级写字楼市场预计将迎来六个新项目入市，五处位于福田，一处位于南山，写字楼存量将会推高6%至764万平方米。由于2017年大量写字楼供应，未来市场租金、入驻率、收益率或承压。南山区的后海片区、前海片区，由于政府侧重规划，该区写字楼市场将会蓬勃发展。宝安中心区作为新兴市场，写字楼市场目前处于初级阶段，但随着区域发展与前海区域协同，未来可期。 市场简报 | 深圳写字楼03 2018年5月项目动态深业上城T2数据来源：第一太平戴维斯研究部深业上城Tower 2由深圳市深业置地有限公司投资建设，位于福田中心区，CBD公园生态商务地标。标准层面积为2,600-2,800平方米。租金报价约为人民币每平方米每月200-250元，物业管理费为人民币每平方米每月35元。 区位福田区业主深圳市深业置地有限公司交付日期2018年第一季度建筑面积 144,000平方米楼层61层标准层面积2,600-2,800平方米层高4.5米租金报价人民币每平方米每月200-250元物业管理费人民币每平方米每月35元Research Savills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 600 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.James MacdonaldSenior DirectorChina+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnPlease contact us for further information Project & Development ConsultancyAgency Sherry XuDirectorShenzhen+86755 8828 6922sherry.xu@savills.com.cnRobin LuoDirectorShenzhen+86755 8828 5270 robin.luo@savills.com.cnCentral ManagementWoody LamManaging DirectorSouth China+8620 3892 7108woody.lam@savills.com.cn