佳兆业集团中期报告 2023

（於開曼群島註冊成立的有限公司）股份代號：1638中期報告2023僅供識別 2公司資料4主席報告9管理層討論及分析16項目組合44權益披露62獨立審閱報告64簡明綜合損益及其他全面收益表66簡明綜合財務狀況表68簡明綜合權益變動表69簡明綜合現金流量表71簡明綜合財務報表附註119其他資料目錄 二零二三年中期報告佳兆業集團控股有限公司2公司資料董事執行董事郭英成先生（主席）孫越南先生（副主席）麥帆先生（副主席）李海鳴先生郭曉群先生非執行董事陳少環女士獨立非執行董事饒永先生張儀昭先生劉雪生先生審核委員會饒永先生（主席）張儀昭先生陳少環女士薪酬委員會張儀昭先生（主席）饒永先生郭英成先生提名委員會郭英成先生（主席）饒永先生張儀昭先生授權代表孫越南先生麥帆先生公司秘書余國良先生註冊辦事處Cricket SquareHutchins DrivePO Box 2681Grand Cayman, KY1-1111Cayman Islands中國總部中國深圳市羅湖區人民南路嘉里中心3306室香港主要營業地點香港中環皇后大道中99號中環中心30樓主要股份過戶登記處Royal Bank of Canada Trust Company (Cayman) Limited4th Floor, Royal Bank House24 Shedden RoadGeorge TownGrand Cayman, KY1-1110Cayman Islands香港證券登記處香港中央證券登記有限公司主要往來銀行中國銀行股份有限公司中國工商銀行股份有限公司平安銀行股份有限公司中信銀行股份有限公司中國民生銀行股份有限公司 佳兆業集團控股有限公司二零二三年中期報告3公司資料（續）法律顧問香港及美國法律：盛德律師事務所中國法律：金杜律師事務所開曼群島法律：Harney Westwood & Riegels核數師開元信德會計師事務所有限公司上市資料本公司普通股份於香港聯合交易所有限公司主板上市（股份代號：1638）公司網頁http://www.kaisagroup.com 4主席報告二零二三年中期報告佳兆業集團控股有限公司各位股東：本人謹代表佳兆業集團控股有限公司（「佳兆業」或「本公司」，連同其附屬公司統稱「本集團」）之董事會（「董事會」），提呈本集團截至二零二三年六月三十日止六個月（「期內」）的業績，連同二零二二年同期之比較數字。業績及股息截至二零二三年六月三十日止六個月，本集團的營業額及毛利分別約為人民幣13,564.6百萬元及人民幣2,972.9百萬元，較二零二二年同期分別增長約1.0%及28.7%。本公司權益持有人應佔虧損約為人民幣6,973.9百萬元，每股基本虧損為人民幣0.994元（二零二二年同期：虧損約人民幣7,672.6百萬元，每股基本虧損人民幣1.104元）。董事會不建議派付截至二零二三年六月三十日止六個月的中期股息（截至二零二二年六月三十日止六個月：零）。業務回顧市場及政策今年以來，國際環境複雜嚴峻，全球經濟復蘇乏力，通脹水平依然較高，主要經濟體貨幣政策緊縮外溢效應突出。在此背景下，中國經濟穩步復蘇仍面臨一定壓力。房地產作為國民經濟的支柱產業，第二季度市場明顯降溫且調整壓力持續加大，成為拖累經濟增長的重要因素。樓市方面，上半年中央層面仍維持「防風險、因城施策」總基調，已發佈政策多為對現行制度的優化調整，政策力度限於「托而不舉」。今年上半年房地產市場整體表現先揚後抑，第一季度在積壓需求集中釋放以及前期政策效果顯現等因素帶動下，市場活躍度提升；但隨著前期積壓需求基本釋放完畢，第二季度購房者置業情緒快速下滑，房地產政策力度不及預期，市場未能延續回暖態勢。上半年，全國房地產市場延續低迷態勢，購房貸款需求依然偏弱，房企整體融資環境仍不容樂觀。中共中央政治局2023年7月24日召開會議，對房地產的定調發生了歷史性的變化。會議指出，適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。未來，房地產政策有望進一步優化和鬆綁，城中村改造有望提速，市場有望止跌企穩。 5佳兆業集團控股有限公司二零二三年中期報告主席報告（續）保民生、保交付、保品質截至二零二三年六月三十日止六個月，本集團連同其合營企業及聯營公司錄得合約銷售約人民幣12,190百萬元。佳兆業緊抓第一季度市場回暖窗口期，採取靈活的營銷策略，加大項目推售力度。在第二季度市場持續走低的背景下，本集團的東莞碧海雲天項目依然受到市場追捧，榮登二零二三年上半年東莞市成交套數、成交面積雙榜冠軍。期內，佳兆業夯實責任，攻堅克難，堅定落實「保民生、保交付、保品質」工作。交付前，客服團隊站在客戶視角對施工質量層層把關，並開展多輪模擬驗收，嚴控交付質量；交付現場，為業主們提供一站式入夥服務，由專業驗房師一對一全程陪同驗收。二零二三年上半年，本集團分別在深圳、廣州、上海、杭州、南京、惠州、武漢、長沙、洛陽等多個城市，累計交付33個項目約2.1萬套房源，已達到去年全年總交付量。步入新的競爭周期，佳兆業始終堅持產品為先，立足客戶需求，設計和打造高質量、高標準的產品。上半年，本集團交付的廣州悅江府、廣州鳳鳴山、深圳樾伴山、武漢濱江新城等多個項目均達到國家認證二星級綠色建築標準，總建築面積約113萬平方米。佳兆業堅持綠色設計理念，致力於通過控制建築物能耗，在為客戶提供舒適的工作和居住環境的同時，降低城市發展對生態環境的負面影響，取得可持續的社會效益。土地儲備深化一線及重點二線城市的佈局是集團一直以來的發展戰略。截至二零二三年六月三十日，本集團連同其合營企業及聯營公司於全國50個城市合共擁有193個具可銷售資源的房地產項目，土地儲備達26.46百萬平方米；其中大灣區土地儲備約16.16百萬平方米，佔本集團整體土地儲備的61%。大灣區城市中，深圳及廣州作為本集團多年來深耕的重點市場，土地儲備佔比達大灣區市場的37%。 6二零二三年中期報告佳兆業集團控股有限公司主席報告（續）城市更新二零二三年七月，國務院常務會議審議通過《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。《意見》指出，在超大特大城市，要加大對城中村改造的政策支持，積極創新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與。《意見》對於當前的城市更新市場具有指導意義，為接下來城市建設、住房發展以及企業投資指引了新的方向，同時也意味著城中村改造將成為今年超大特大城市的重要任務。聚焦在大灣區來看，工業上樓和國企主導是兩大政策熱點。深圳大力推動「工業上樓」，在五年提供一億平方米產業規模的大目標下，釋放了較大的政策紅利，提出工業上樓項目可以增配30%的住宅，用來解決產業項目算賬難問題，同時允許在合法比例、工業區塊線、城中村綜合整治區等剛性限制條件上給予政策突破。工業上樓政策可加快盤活本集團工改工項目。廣州推出做地政策，按做地與收儲相分離原則，將土地整理各項前期具體工作交由做地主體，待形成淨地後向土地儲備機構申請交儲。同時，政策規定做地主體僅限政府認定的國有企業，該政策進一步強化了政府對土地一級市場的統籌管理。東莞全面改革「單一主體掛牌」模式，轉向「公開招引實施主體」模式。一方面取消前期服務商，前期工作強化政府統籌；另一方面簡化審批流程，強化公開透明，將原本19個環節串聯流程，整合為前期工作、確認主體、實施方案、開發監管四個階段，市場主體可通過公開競價方式確認為項目實施主體，並於限期內完成改造單元的土地整理。總體而言，在政府主導的原則下，央企和國企越來越成為城市更新市場的「主力玩家」，不僅在保交樓中接盤一批項目的股權，還在進一步拓展整村統籌、舊小區整治、存量翻新項目等新的領域。未來，拓展與國央企合作將成為本集團開展城市更新投資和轉化的重要路徑。憑藉24年的城市更新經驗，本集團已佈局全國十餘個核心城市與地區，其中，大部分更新項目位於大灣區。截至二零二三年六月三十日，本集團連同其合營企業及聯營公司在粵港澳大灣區有一百多個城市更新項目尚未納入土地儲備，佔地面積五千多萬平方米。本集團計劃將城市更新儲備補充為優質貨源，同時輸出全流程更新服務模式，賦能產業升級，踐行高質量、可持續發展。 7佳兆業集團控股有限公司二零二三年中期報告主席報告（續）財務管理截至二零二三年六月三十日，本集團現金及銀行存款（包括銀行存款、現金及銀行結餘及受限制現金）約為人民幣45億元。本集團扣除預收賬款（包括合同負債）的資產負債率上升至90.2%；淨負債率（含永續債）上升至602.3%，及現金短債比（剔除受限制現金）為0.01倍。融資二零二三年上半年，融資環境持續改善，但融資規模疲軟，行業分化加劇。一方面，政府積極表態以引導房地產市場預期修復，優化調整房貸利率、集中供地等制度政策，金融層面降准降息穩經濟，多部門也陸續強調，要促進金融與房地產正常循環、落實「金融16條」等，融資政策持續向好。另一方面，當前融資開閘仍僅限於優質房企，整體行業面融資面仍處於築底階段，未有全面回暖，多數民營房企融資難、融資貴的現象依然突出。面對此景，本集團堅持主動做好債務管理並率先復牌，成為二零二三年首家復牌房企，經營基本面企穩，同時積極洽談融資展期及降利率。期內，本集團已有項目引進合作實現盤活，年內將進一步推進多個項目的合作盤活方案落地。憑藉大灣區土儲及城市更新領域核心優勢，本集團將持續探索切實可行的發展路徑，推動核心資產提速盤活及境內外債務重組。核心資產提速盤活為積極響應國家政策，提振市場信心，在政府指導下，佳兆業引入國企福田安城投，並與長城資產、安居建業、福田投控、建安集團等央國企深度合作、攜手共建，共同打造深圳福田中心區高品質人居標杆之作－天宸項目。本集團對於「民營房企＋AMC＋地產國企」發展新路徑的積極探索實踐，將進一步推動核心資產提速盤活，經營基本面企穩修復。 8二零二三年中期報告佳兆業集團控股有限公司主席報告（續）前景展望未來，在全球貿易摩擦、地緣政治衝突持續和發達國家通脹高企等一系列因素的綜合影響下，全球經濟復蘇仍面臨著較大壓力。中國通脹壓力較小、貨幣政策寬鬆，未來隨著各項穩增長措施落地見效，我國經濟增速將逐步修復回升。我國經濟增長動能在上半年沖高回落後，下半年有望在政策托舉下加力。預計下半年穩增長政策將接續加碼，降息拉開新一輪貨幣寬鬆序幕，財政支持也將協同發力。而房地產政策方面，預計中央層面仍將保持一定戰略定力，類似「930」、「330」全國統一的重磅刺激或許不會重現，以防市場出現「大起大落」。地方政策持續放鬆，考慮到核心城市政策工具更充足、鬆綁的餘量更足，且復蘇動能也在轉弱、內部存在分化行情，地方鬆綁主力軍將轉為核心一二線城市。我們認為，未來，中國房地產市場仍然是一個十萬億量級的大市場，也仍然是國民經濟的重要支柱。我們將積極推進經營風險化解，加速重回良性健康發展軌道，發揮「城市公共服務商」綜合能力和城市更新領域的專業優勢，捕捉市場機遇，踐行企業高質量、可持續發展。致謝董事會將繼續減低負面影響及採取措施以管理本集團的任何營運及聲譽風險，並提升本集團的核心優勢以實現可持續發展。本人藉此機會代表董事會向本公司全體股東、投資者、業務夥伴、客戶致以衷心的謝意。我們將攜手各方，共度難關，竭誠為我們的股東及投資者實現最大的價值及回報。主席郭英成香港，二零二三年八月三十日 9管理層討論及分析佳兆業集團控股有限公司二零二三年中期報告整體表現於截至二零二三年六月三十日止六個月，本集團的營業額約為人民幣13,564.6百萬元，較二零二二年同期約人民幣13,431.4百萬元增加1.0%。期內虧損約為人民幣6,600.5百萬元，而於截至二零二二年六月三十日止六個月期內虧損則為人民幣7,757.8百萬元。本公司擁有人應佔期內虧損約為人民幣6,973.9百萬元，而截至二零二二年六月三十日止六個月的虧損則約為人民幣7,672.6百萬元。每股基本虧損為人民幣0.994元（截至二零二二年六月三十日止六個月：虧損人民幣1.104元）。董事會不建議就截至二零二三年六月三十日止六