房地产行业：“一区一策”有望纳入一线城市政策工具箱

EquityResearch SectorReport:PropertySectorChunliZhan詹春立行业报告：房地产行业(852)25097745 james.zhan@gtjas.com.hk15September2023 “一区一策”有望纳入一线城市政策工具箱 SectorReport “一区一策”或将在一线城市启动。近期，南京宣布在四区取消住房限购政策，成为首个在所有区域取消限购的主要城市。接下来，我们认为一线城市可能会 在未来一段时间内首先取消部分城区的限购。考虑到：1）其他主要二线城市放松限购的节奏由外向内，逐步放宽；以及2）一线城市内各区域的供需关系不平衡，我们认为，“一区一策”将纳入一线城市的政策工具箱。总体而言，我们预计一线城市的不同区域将在购房资格定义、首付比例和贷款利率方面执行不同的政策。 2023年8月房地产销售数据未见回暖。根据国家统计局的数据，2023年1-8月全国房地产销售额同比下降3.2%，较2023年1-7月的同比下降1.5%有所扩大。正如所预期的那样，2023年8月的房地产销售维持低迷，因地产宽松政策在2023年8月下旬才进入落实阶段。考虑到1）一线城市已经实行了“认房不认贷”，以及2）大多数二线城市已经取消限购，我们认为2023年9月的销售有望回暖。 EquityResearchReport 社融数据有所改善。根据中国人民银行2023年9月11日披露的数据，2023年8月中长期居民贷款数据好转，反映出1）提前还贷潮告一段落；以及2） 房地产交易市场回暖的迹象。由于银行同时下调了存款利率和存量房贷的贷款利率，我们认为居民提前还贷现象将进一步减少。此外，随着LPR下调在即，我们相信房贷的利率下调将继续刺激房地产市场。 我们预计房地产基本面将在9月修复。短期而言，我们推荐首开股份（600376SH），其将受益于一线城市的放松政策。优质房企中，我们推荐招商蛇口 （001979SZ）、保利发展（600048SH）和万科企业（02202HK）。同时，我们推荐园区公司中新集团（601512SH），其在利好产业政策下具备更好的增长前景。另外，我们也推荐绿城管理（09979HK），其将受益于地方国企及金融机构等新增客户需求。 PropertySector 风险：1）重新放开前融，行业杠杆上行；以及2）购房需求下行。 Rating:Outperform Maintained 评级：跑赢大市(维持) MSMPIandHSIperformance %ofreturn 40.0 20.0 0.0 (20.0) (40.0) (60.0) (80.0) Sep-22Nov-22Jan-23Mar-23May-23Jul-23Sep-23 HSIIndexMSMPIIndex Source:Bloomberg. 股 票研 究 行 业 报告 证 券研究报 告 房 地产行 业 “一区一策”有望纳入一线城市政策工具箱。2023年9月7日，南京宣布在玄武区、秦淮区、建邺区和鼓楼区四个区取消住房限购政策，成为首个在所有区域取消限购的主要二线城市。随后，济南、青岛、东莞等更多二线城市也陆续宣布了类似的放松政策。 15September2023 我们认为，南京放宽限购对国内其他大城市具有引领和示范作用。显而易见的是，南京限购放松的方向是由外向内，从郊区到核心区。早在2022年4月，南京就宣布取消六和区和溧水区的限购。今年5月，南京进一步放宽购房政策，允许外地户口居民在产业聚集区购买新房。现在，我们预计其他二线主要城市也会跟进并加快取消核心区的购房限制。随着政策放松的深入，我们认为一线城市可能会在未来一段时间内首先取消部分城区的限购。考虑到：1）其他主要二线城市放松限购的节奏是由外向内，逐步放宽；以及2）一线城市内各区域的供需关系不平衡，我们认为，“一区一策”将纳入一线城市的政策工具箱。对于一线城市而言，在郊区供应过剩而核心区需求明显过大的情况下，“一区一策”也符合中央政府“解决房地产供需不匹配”的要求。总体而言，我们预计一线城市的不同区域将在购房资格定义、首付比例和贷款利率方面执行不同的政策。 表1:近期取消限购的城市 日期 城市 放宽限购 2023年9月1日 天津 天津缩小了限购区域。只有六个核心区仍有购房限制。 2023年9月4日 沈阳 沈阳取消了二环内的限购，表明该市所有地区均已不限购。 2023年9月7日 大连 大连取消了中山区、西港区和沙河口区的限购，表明该市所有地区均已不限购。 2023年9月8日 南京 南京宣布在玄武区、秦淮区、建邺区和鼓楼区四个区取消限购，表明该市所有地区均已不限购。 2023年9月11日 苏州 苏州取消了对120平方米及以上商品房的限购。 2023年9月11日 济南 济南宣布取消限购限售政策。 2023年9月11日 青岛 青岛宣布取消限购限售政策。 2023年9月11日 福州 福州市取消了鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区和马尾区五个区的限购。 2023年9月12日 郑州 郑州取消了二环内的限购，同时取消了限售。 资料来源：地方政府网站、媒体、国泰君安国际。 PropertySector房地产行业 2023年8月房地产销售数据未见回暖。2023年8月全国房地产销售数据进一步下降。根据国家统计局的数据，2023年1-8月全国房地产销售额同比下降3.2%，较2023年1-7月的同比下降1.5%有所扩大。从销售面积来看，2023年1-8月全国房地产销售面 积同比下滑7.1%。正如所预期的，2023年8月的房地产销售维持低迷，因宽松政策在2023年8月下旬才逐步进入落实阶段。考虑到1）一线城市已经施行“认房不认贷”的规则，及2）大多数二线城市已经取消限购，我们认为2023年9月的销售有望回暖。房地产投资也在2023年8月继续下降。2023年1-8月累计房地产投资同比下跌8.8%，较2023年1-7月的同比下跌8.5%有所扩大。我们预计在宽松政策环境下房地产投资将边际改善，但幅度较为温和，因为我们认为“弱供给、强需求”将是中央政府对房地产行业调控的长期基调。 图1:2023年1-8月全国房地产销售额同比下跌3.2%图2:2023年1-8月全国房地产销售面积同比下跌7.1% 20,000RMBbn 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 2,000mnsq.m. 1,750 1,500 1,250 1,000 750 500 250 0 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% AmountSoldofCommodityHouses(LHS)AmountSoldofResidentialHouses(LHS) AmountSoldYTDYoYofCommodityHouses(RHS) AmountSoldYTDYoYofResidentialHouses(RHS) GFASoldofCommodityHouses(LHS)GFASoldofResidentialHouses(LHS) SectorReport GFASoldofCommodityHousesYTDYoY(RHS)GFASoldofResidentialHousesYTDYoY(RHS) 资料来源：国家统计局、国泰君安国际。资料来源：国家统计局、国泰君安国际。 图3:2023年1-8月房地产投资维持疲弱，同比下跌8.8%图4:2023年1-8月新开工面积进一步同比下降24.4% 15September2023 16,000RMBbn50%2,500mnsq.m.80%14,00040%2,25060% 2,000 12,00030%1,75040%10,000 20%1,50020% 8,0001,250 10%0% 6,0001,0004,0000%750-20%2,000-10%500-40% 250 0-20%0-60% Investment(LHS)InvestmentYTDYoY(RHS)GFANewStarts(LHS)GFANewStartsYTDYoY(RHS) PropertySector房地产行业 资料来源：国家统计局、国泰君安国际。资料来源：国家统计局、国泰君安国际。 2023年8月社融数据有所改善；LPR进一步下调在即。根据中国人民银行2023年9月11日披露的数据，2023年8月社会融资增量数据出现强劲反弹。2023年8月，社会融资规模增量为人民币3.12万亿元，而2023年7月的数据仅为人民币5,280亿元。居民贷款在2023年8月增加了人民币3,920亿元，而在2023年7月则净减少人民币2,010亿元。2023年8月中长期居民贷款增加了人民币1,600亿元，而2023年7月则净减少人民币670亿元。我们认为2023年8月中长期居民贷款数据好转反映出1）提前还贷潮告一段落；2）房地产交易市场回暖的迹象。由于银行同时下调了存款利率和存量房贷的贷款利率，我们认为居民提前还贷现象将进一步减少。此外，随着LPR下调在即，我们相信房贷利率的下调将继续刺激房地产市场。我们认为存量房贷利率规则的统一调整是进一步下调LPR的关键。在过去，不同购房者贷款适用的利率加减点不同。目前，在新的贷款利率政策下，存量房贷借款人在统一调整LPR时可以得到公平对待。因此，我们认为下一步的政策刺激措施将是下调LPR，这对减轻购房者的长期负担至关重要。我们预计房地产基本面将在9月修复。随着一线城市开始实施房地产放松政策，市场预期有所升温。在积极的政策环境下，我们预计房地产基本面短期内将会改善，但趋势较温和。短期内，我们推荐首开股份（600376SH），其将受益于一线城市的放松政策。中长期而言，我们仍然推荐优质房企，例如招商蛇口（001979SZ）、保利发展（600048SH）和万科企业（02202HK），主要考虑到1）其优质的土储，及2）其财务优势支撑市场份额持续扩张。同时，我们推荐园区公司中新集团（601512SH），其在利好产业政策下具备更好的增长前景。另外，我们也推荐绿城管理（09979HK），其将受益于地方国企及金融机构等新增客户需求。 SectorReport 个股评级标准 评级定义 参考基准:香港恒生指数评级区间:6至18个月 15September2023 相对表现超过15% 买入 或公司、行业基本面展望良好 相对表现5%至15% 收集 或公司、行业基本面展望良好 相对表现-5%至5% 中性 或公司、行业基本面展望中性 相对表现-5%至-15% 减持 或公司、行业基本面展望不理想 相对表现小于-15% 卖出 或公司、行业基本面展望不理想 行业评级标准 评级定义 参考基准:香港恒生指数评级区间:6至18个月 跑赢大市中性跑输大市 相对表现超过5% 或行业基本面展望良好相对表现-5%至5%或行业基本面展望中性相对表现小于-5% 或行业基本面展望不理想 利益披露事项 (1)分析员或其有联系者并未担任本研究报告所评论的发行人的高级人员。 PropertySector房地产行业 (2)分析员或其有联系者并未持有本研究报告所评论的发行人的任何财务权益。 (3)国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司并未持有本研究报告所评论的发行人的市场资本值的1%或以上。 (4)国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司在过去12个月内没有与本研究报告所评论的发行人存在投资银行业务的关系。 (5)国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司没有为本研究报告所评论的发行人进行庄家活动。 (6)没有任何受聘于国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司的个人担任本研究报告所评论的发行人的高级人员。没有任何国泰君安国际控股有