房地产行业动态跟踪：一线城市楼市调控政策落地，不改去库存和因城施策基调！

HeaderTable_User 847289893 1185824214 HeaderTable_Industry 13020600 看好 investRatingChange.same 173833597 动态跟踪 东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 【行业·证券研究报告】 事件 3月25日，上海市政府发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。随后，深圳市政府发布《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》。 核心观点 上海和深圳收紧楼市政策，政策涉及在非户籍人士购房准入标准、二套房首付比例、购房资金来源等。1）非上海户籍人士购房社保缴纳从累计2年上调到连续5年；非深圳户籍人士购房社保缴纳从连续1年上调至连续3年。短期能够有效抑制非本市籍年轻人的购房需求，同时连续缴纳且不认可补缴的要求阻挡了一部分有社保空白期的人士。2）上海和深圳二套房首付比例分别提高至50%（普通住宅）、70%（非普通住宅）和40%。有改善性需求人士进入观望期，对大户型、高端住宅有需求的购房者可能会延后二次置业的计划。3）购房人需明确资金来源，严禁首付贷、过桥贷。通过禁止房开商和中介从事场外配资金融业务，增加投机性购房者的成本、打击中介炒房现象。 新政短期将抑制投机炒房行为，给过热的楼市降温。由于杠杆率的降低，短期一线楼市交易量将出现萎缩，业主跳价行为也能得到一定的控制。但从长期看，上海、深圳等一线城市的经济竞争力和人口、城市资源的基础还是对房价有一定支撑，加上一线城市住宅库存减少，今年下半年预计房价会稳步增长。 房地产去库存和因城施策的政策基调并未改变，全国楼市尤其是核心二线城市的量价会进一步上涨。两会后政策仍主要针对房价过快上涨城市（一线城市、苏州等），并非对全国房地产市场的全面打压，目前看去库存政策基调没有变化，仍是2016年经济工作的重点。由于城市间房价表现出现分化，因城施策的政策基调将更为明显。政策效果将明显有利于一线城市周边卫星城和核心二线城市。 投资建议与投资标的 维持行业看好。看好在核心二线城市布局的地产公司。建议关注保利地产(600048，未评级)、招商蛇口(001979，未评级)、华发股份(600325，未评级)、滨江集团(002244，未评级)。 风险提示 销售不达预期。 房价过快上涨引发进一步调控。 国家去库存政策不达预期。 一线城市楼市调控政策落地，不改去库存和因城施策基调！ 房地产行业 证券 公司 股价 EPS PE 投资 代码 名称 14 15E 16E 14 15E 16E 评级 002285 世联行 14.20 0.27 0.35 0.46 52.06 40.30 30.62 买入 000540 中天城投 7.17 0.34 0.56 0.73 20.94 12.88 9.81 买入 资料来源：公司数据，东方证券研究所预测，每股收益使用最新股本全面摊薄计算，(上表中预测结论均取自最新发布上市公司研究报告，可能未完全反映该上市公司研究报告发布之后发生的股本变化等因素，敬请注意，如有需要可参阅对应上市公司研究报告) 行业评级 看好 中性 看淡 (维持) 国家/地区 中国/A股 行业 房地产 报告发布日期 2016年03月27日 行业表现 资料来源：WIND 证券分析师 竺劲 021-63325888*6084 zhujing1@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860514060003 联系人 朱英 021-63325888*3931 zhuying@orientsec.com.cn 相关报告 营改增细则出台，房地产业税负有所降低！ 2016-03-24 两会解读：房地产去库存，新型城镇化更接地气 2016-03-06 购房契税营业税下调，利于二线城市改善需求和一线城市首置需求释放 2016-02-21 -59%-30%0%30%59%89%15/0315/0415/0515/0615/0715/0815/0915/1015/1115/1216/0116/02房地产沪深300 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产动态跟踪 —— 一线城市楼市调控政策落地，不改去库存和因城施策基调！ 2 表1：一线城市调控政策内容及变化比较 城市 政策工具 新政策 原有政策 上海 购房资格 自购房之日前连续缴纳满5年及以上非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限 自购房日前3年内在本市累原有政策计缴纳2年以上非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限 二套房首付 不低于50%（普通住宅）、70%（非普通住宅） 不低于60%（实际银行首付比例为40%-70%） 购房资金来源 严禁首付贷、过桥贷 - 土地供给 提高商品住房用地的中小套型比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%（供需矛盾突出的郊区，供应比例提高到70%） 提高商品住房用地的中小套型比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60% 深圳 购房资格 自购房之日前连续缴纳满3年及以上非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限 自购房之日前连续缴纳满1年及以上非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限 二套房首付 不低于40% 不低于30% 购房资金来源 严禁首付贷、众筹购房、过桥贷 - 数据来源：东方证券研究所 上海楼市调控政策全文： http://www.sh.xinhuanet.com/2016-03/25/c_135222494.htm 市政府办公厅转发市住房城乡建设管理委等四部门 关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知 沪府办发〔2016〕11号 各区、县人民政府，市政府各委、办、局： 市住房城乡建设管理委、市规划国土资源局、市工商局、市金融办《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》已经市政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。 上海市人民政府办公厅 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产动态跟踪 —— 一线城市楼市调控政策落地，不改去库存和因城施策基调！ 3 2016年3月24日 关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见 为贯彻落实国家关于房地产市场“因城施策”的管理要求，继续坚持以居住为主、以市民为主、以普通商品住房为主的住房市场体系，深化完善“四位一体”的住房保障体系，加强本市房地产市场监管工作，现就进一步完善本市住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展提出如下若干意见： 一、建立联席会议 市政府建立进一步加强本市房地产市场监管工作的联席会议（以下简称“联席会议”），由市住房城乡建设管理委牵头，市发展改革委、市财政局、市规划国土资源局、市地税局、市工商局、市统计局、市金融办、市政府法制办、市政府新闻办等部门和人民银行上海总部、上海银监局参加，负责指导、协调、推进全市的房地产市场监管工作，联席会议办公室设在市住房城乡建设管理委。加强对房地产市场的跟踪、分析和研判，及时提出相关监管完善措施。同时，本市建立统一、规范的房地产市场信息发布机制。 各区县政府要结合辖区实际，组织、协调各相关管理部门承担和落实本区域房地产市场的监管职责。 二、加大住房用地供应力度 加快住房用地出让前期工作，增加商品住房用地供应，提高商品住房用地的中小套型比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%（供需矛盾突出的郊区，供应比例提高到70%）。 三、从严执行住房限购政策 提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。 企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。 四、实行差别化住房信贷政策 对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。 商业银行应加强对购房人首付款的核查，购房人在申请贷款时，应承诺首付款为自有资金，如违反承诺，则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。 五、强化市场监管和开展执法检查 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产动态跟踪 —— 一线城市楼市调控政策落地，不改去库存和因城施策基调！ 4 进一步加强商品房预销售管理，防止捂盘惜售。进一步加强交易管理，将住房限购审核从房产登记环节前置至交易备案环节。规范房产中介行为，强化房产中介机构和从业人员的网上签约管理。建立二手房交易资金第三方监管制度。加强房屋抵押管理、房屋租赁管理和房屋产权管理。 加强对房地产开发企业和房产中介机构的监管，重点查处捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、诱骗消费者交易等违法违规行为。对涉案房地产开发企业，可依法暂停其网上销售，降低直至取消其开发资质，并将相关信息纳入本市公共信用信息服务平台。对涉案房产中介机构，可依法取消相关门店网上签约资格；情节严重的，取消区域网上签约资格，予以公开曝光，并将相关信息纳入本市公共信用信息服务平台。 严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务行为，开展专项整治。 六、推进廉租住房和公共租赁住房并轨运行 统筹做好廉租住房和公共租赁住房房源筹措和运营管理工作，健全分配供应、租后管理、到期退出等各项机制。为扩大符合政策的住房困难群体受益面，支持公共租赁住房运营机构通过代理经租方式，筹集公共租赁住房房源；支持区县采取政府购买服务方式，组织市场机构代理经租社会闲置存量住房向符合公共租赁住房准入条件的对象供应。 七、多渠道筹措人才公寓住房 聚焦具有全球影响力的科技创新中心建设，支持科技企业引进人才，加快建设人才公寓。严格执行商品住房项目配建不少于5%保障性住房政策。其中，外环以内配建房源一律作为公共租赁住房使用，不得上市转让，只租不售；产业类工业用地配套建设租赁房等生活服务设施的，其建筑面积占项目总建筑面积的比例从7%提高到不超过15%；利用轨道交通场站“上盖”，配建人才公寓（公共租赁住房）；鼓励符合条件的企业单位自建人才公寓（单位租赁房），向职工出租。 八、搞好共有产权保障住房建设、供应和供后管理 确保对共有产权保障住房建设的土地供应量，2016年继续开展新一批次共有产权保障住房申请受理工作。按照国家和本市共有产权保障住房管理相关规定，进一步加强共有产权保障住房供后管理工作。为方便保障性住房小区居民生活，加快大型居住社区配套设施建设、移交接管和开办