房地产行业：从政府工作报告看房地产板块投资机会：因城施策与去库存仍是主基调

HeaderTable_Us er 847289893 1354510661 HeaderTable_Indus try 13020600 看好 inves tR atingC hange.s ame 173833597 动态跟踪 东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 【行业·证券研究报告】 事件 今日，全国第十二届全国人民代表大会第五次会议在北京召开。李克强总理对2016年全年政府工作做了总结，并提出2017年的工作目标。 核心观点 增长稳健，货币中性，融资环境偏紧有利于开发商加速周转。2016年全国GDP增速达到6.7%，在目标范围之内；M2供应量增速达到11.3%，低于目标13%。2017年GDP增速目标为6.5%左右，相较2016年提出的目标区间来说弹性更大，经济增长中枢不再成为一个框定值，也显示了政府对推进供给侧改革的力度加强。2017年M2供应量增速目标下调至12%，货币政策由2016年的“稳健”转为2017年“稳健中性”，流动性由“合理充沛”转为“基本稳定”，确认了今年去杠杆、防止资产泡沫的基调。除此之外，在今年工作目标中提到了“保持人民币在全球货币体系中的稳定地位”，明确了稳汇率的大方向。因此，今年房地产投资被依赖的程度降低，房企融资环境收紧，市场持续面临小周期。 城镇人口增长与大城市辐射效应推动房地产市场结构性增长。2017年目标实现进城落户1300万人以上，城镇新增就业1100万人以上。报告还提到“支持中小城市和特色小城镇发展”和“发挥城市群辐射带动作用”，我们认为这是对中国大都市圈概念的强化，加之城镇人口及就业人数的增加带来的人口红利，未来中国一二线城市周边的卫星城将是房地产市场发展的重点。我们看好从产业、经济上都更为优质的京津冀、长三角和珠三角都市圈。 因城施策仍是房地产市场主基调，核心城市抑制投资需求、加大供给，三四线城市刺激需求、持续去库存。今年的报告中主要强调了因城施策去库存和分类调控。三四线城市仍然面临去库存的压力，房价上涨过快的城市则应在支持刚需的同时加大土地供给。我们认为，在政府提高货币化安臵比例的大背景下，一线城市加快棚户区改造能在一定程度上缓解供给压力、释放政策红利。 投资建议与投资标的 今年房地产市场融资环境收紧，对核心城市的政策调控可能进一步加大，但部分三四线城市销售有望回暖。地产版块投资逻辑从“资产价格重估”向“市占率提升”转变。我们看好两条主线：1）全国化布局的大蓝筹房企及深耕三大都市圈的房企。推荐招商蛇口(001979，买入)，建议关注保利地产(600048，未评级)、新城控股(601155，未评级)、荣盛发展(002146，未评级)、华夏幸福(600340，未评级)。2）融资能力较强、业绩增速快的扩区域成长型公司。推荐中天城投(000540，买入)、迪马股份(600565，买入)，建议关注泰禾集团(000732，未评级)。 风险提示 利率明显上升。 房地产调控政策进一步趋严。 销售大幅低于预期。 因城施策与去库存仍是主基调 ——从政府工作报告看房地产板块投资机会 房地产行业 行业评级 看好 中性 看淡 (维持) 国家/地区 中国/A股 行业 房地产 报告发布日期 2017年03月05日 行业表现 资料来源：WIND 证券分析师 竺劲 021-63325888*6084 zhujing1@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860514060003 联系人 夏亦丰 021-63325888*4037 xiayifeng@orientsec.com.cn -14%-7%0%7%14%22%16/0316/0416/0516/0616/0716/0816/0916/1016/1116/1217/0117/02房地产沪深300 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产动态跟踪 —— 因城施策与去库存仍是主基调 2 附录 1、2017年政府工作报告中提出的关于房地产产业的描述： 因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。目前城镇还有几千万人居住在条件简陋的棚户区，要持续进行改造。今年再完成棚户区住房改造600万套，继续发展公租房，因地制宜提高货币化安臵比例，加强配套设施建设和公共服务，让更多住房困难家庭告别棚户区，让广大人民群众在住有所居中创造新生活。 2、本届和上届政府工作会议内容措辞对比： 2017年措辞 2016年措辞 GDP 国内生产总值增长6.5%左右，在实际工作中争取更好结果 国内生产总值增长6.5%-7% M2和社融规模余额 预期增长为12%左右 预期增长为13%左右 货币政策 货币政策要保持稳健中性 稳健的货币政策要灵活适度 流动性 维护流动性基本稳定 保持流动性合理充裕 进城落户人口 深化户籍制度改革，今年实现进城落户1300万人以上。 深化户籍制度改革，放宽城镇落户条件。 就业 城镇新增就业1100万人以上，城镇登记失业率4.5%以内。 城镇新增就业1000万人以上，城镇登记失业率4.5%以内。 房地产业发展 因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。 完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。 HeaderTable_TypeTitle 房地产动态跟踪 —— 因城施策与去库存仍是主基调 分析师申明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明： 分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来，均与其在本研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系。 投资评级和相关定义 报告发布日后的12个月内的公司的涨跌幅相对同期的上证指数/深证成指的涨跌幅为基准； 公司投资评级的量化标准 买入：相对强于市场基准指数收益率15%以上； 增持：相对强于市场基准指数收益率5%～15%； 中性：相对于市场基准指数收益率在-5%～+5%之间波动； 减持：相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下。 未评级 —— 由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该股票的研究状况，未给予投资评级相关信息。 暂停评级 —— 根据监管制度及本公司相关规定，研究报告发布之时该投资对象可能与本公司存在潜在的利益冲突情形；亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级；分析师在上述情况下暂停对该股票给予投资评级等信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级、盈利预测及目标价格等信息不再有效。 行业投资评级的量化标准： 看好：相对强于市场基准指数收益率5%以上； 中性：相对于市场基准指数收益率在-5%～+5%之间波动； 看淡：相对于市场基准指数收益率在-5%以下。 未评级：由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该行业的研究状况，未给予投资评级等相关信息。 暂停评级：由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确行业投资评级；分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效。 Header t Tabl e_Addr es s 东方证券研究所 地址： 上海市中山南路318号东方国际金融广场26楼 联系人： 王骏飞 电话： 021-63325888*1131 传真： 021-63326786 网址： www.dfzq.com.cn Email： wangjunfei@ori entsec.com.cn 免责声明 本研究报告由东方证券股份有限公司（以下简称“本公司”）制作及发布。 本研究仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告的全体接收人应当采取必备措施防止本报告被转发给他人。 本报告是基于本公司认为可靠的且目前已公开的信息撰写，本公司力求但不保证该信息的准确性和完整性，客户也不应该认为该信息是准确和完整的。同时，本公司不保证文中观点或陈述不会发生任何变更，在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的证券研究报告。本公司会适时更新我们的研究，但可能会因某些规定而无法做到。除了一些定期出版的证券研究报告之外，绝大多数证券研究报告是在分析师认为适当的时候不定期地发布。 在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请。 本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动。过去的表现并不代表未来的表现，未来的回报也无法保证，投资者可能会损失本金。外汇汇率波动有可能对某些投资的价值或价格或来自这一投资的收入产生不良影响。那些涉及期货、期权及其它衍生工具的交易，因其包括重大的市场风险，因此并不适合所有投资者。 在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任，投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 本报告主要以电子版形式分发，间或也会辅以印刷品形式分发，所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面协议授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容，不得将报告内容作为诉讼、仲裁、传媒所引用之证明或依据，不得用于营利或用于未经允许的其它用途。 经本公司事先书面协议授权刊载或转发，被授权机构承担相关刊载或者转发责任。不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 提示客户及公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告，慎重使用公众媒体刊载的证券研究报告。