平安不动产有限公司：地产的劫，平安的难

——平安不动产有限公司 平安不动产是平安集团为发展不动产投资业务而设立的子公司，作为平安集团资产管理和不动产投资领域的主要运营主体，其在各项业务经营方面均得到了平安集团及其子公司的有力支持。自2022年以来受经济环境和房地产行业景气度下行的影响，其业务经营受到严重影响，营业收入、资产规模以及盈利能力等均有所下降，其债券二级市场价格的波动也是历史罕见。 本文从平安不动产经营业务出发，对其资产管理业务、不动产投资业务、股债权投资业务以及关联交易等进行简要的阐述与剖析；接着，我们以平安不动产近三年的财务数据为基础，从资产构成、利润变化及现金流量等方面分别进行了分析，进而对其经营能力、盈利能力和偿债能力进行总结及论述；最后，我们以平安不动产近3个月以来债券的二级市场交易情况进行探讨。 总体来看，平安不动产业务主要依赖于平安集团及其子公司，涉及的资产管理和不动产投资等业务持续走弱一定程度上是难以逆转的；作为曾经的房地产“金主”，最主要收入来源——投资净收益，自2020年以来持续下滑，这是其信用资质恶化的主要内因。从短期偿债压力来看，现金短债比逐年下降、一年内到期（回售）的债券虽然所持有现金能够覆盖但比例不高等债务“乌云”挥之不去；二级市场表现方面，市场对其一个月内超短期到期的债券尚无担忧但对半年内到期债券的风险仍是存在较大分歧的，预计这种分歧将会持续较长时间。从实质上来看，平安不动产经营上的“难”归功于房地产的“劫”，而目前债务“乌云”能否顺利“散去”还得看其靠山平安集团的“脸色”。 目录 一、基本情况...........................................................................................................................................3 1.1公司概况....................................................................................................................................31.2股权结构....................................................................................................................................3 二、业务分析...........................................................................................................................................4 2.1资产管理业务............................................................................................................................52.2不动产投资业务........................................................................................................................72.3股债权投资业务........................................................................................................................92.4关联交易..................................................................................................................................10 三、财务分析.........................................................................................................................................12 3.1资产状况..................................................................................................................................123.2盈利与现金流状况..................................................................................................................153.3偿债能力..................................................................................................................................16 四、二级市场成交概况.........................................................................................................................16 4.1总体状况..................................................................................................................................164.2部分债券成交概况..................................................................................................................17（1）“23平安不动SCP002”.....................................................................................................17（2）“21不动01”.....................................................................................................................18（3）“21不动02”.....................................................................................................................18（4）“19不动04”.....................................................................................................................19 五、结论.................................................................................................................................................20 一、基本情况 1.1公司概况 平安不动产有限公司（以下简称“平安不动产”或“发行人”）于1995年年1月6日成立，是中国平安保险（集团）股份有限公司（以下简称“平安集团”）的成员公司，实收资本为211.61亿元，总部位于深圳市。2008年平安不动产明确其主业是为集团提供物业投资管理业务，强化公司的资产管理及工程建设等职能。2011年始，发行人基于经营结构的调整，重新进行主营业务定位，将其主营业务进一步明确为资产管理服务和不动产投资。平安集团和平安不动产主要财务数据见下表： 1.2股权结构 截 至2023年3月 末 ， 平 安 不 动 产 主 要 股 东 为 中 国 平 安 人 寿 保 险 股 份 有 限 公 司（46.76%） 、 中 国 平 安 财 产 保 险 股 份 有 限 公 司 （33.08%） 和 深 圳 平 科 咨 询 有 限 公 司（20.13%），最终控股股东为中国平安保险（集团）股份有限公司，但因平安集团股权结构较为分散且无实控人，平安不动产因此处于无实际控制人状态。 图平安不动产股权结构 数据来源：Wind、胜遇研究团队整理 二、业务分析 平安不动产是平安集团旗下专业的不动产投资及资产管理平台，是平安集团管理机构中的一级子公司，主要从事资产管理和不动产投资两大业务。其中资产管理业务主要为平安不动产接受平安集团子公司和外部第三方的委托提供不动产投资顾问服务和资产管理服务，主要包括不动产资产运营管理、项目投资顾问、财务顾问等业务；不动产投资业务是指平安不动产围绕不动产项目展开的投资，主要包含股权债权投资、工业物流、康养、商业物业投资以及海外投资等。值得注意的是，受限于平安不动产业务模式的影响，其关联方交易占比较大，这也是其经营的重要特点。 受地产行业景气度下行的影响，2022年发行人主营业务收入出现大幅下滑，毛利率也有所下降但仍处于很高水平。2020-2022年和2023年1-6月，发行人主营业务收入分别为33.48亿元、38.85亿元、21.55亿元和5.42亿元，同期毛利率分别为92.76%、91.72%、80.08%和78.10%，毛利率持续下降但水平仍很高。 图2020-2022年和2023年1-6月平安不动产营业收入和毛利率情况 数据来源：Wind、胜遇研究团队整理 2.1资产管理业务 2020-2022年和2023年1-6月，平安不动产资产管理业务收入分别为30.51亿元、34.90亿元、16.57亿元和4.21亿元，其中2022年较去年同期下降了52.52个百分点，主要系投资顾问服务业务收入、财务顾问服务收入、投资管理业务等大幅下滑所致。其中2022年，收入占比前五的资产管理业务分别为投资顾问（5.13亿元）、财务顾问（4.89亿元）、资产管理（2.49亿元）、投资管理（1.93亿元）和保理业务（1.44亿元）。 2.1.1投资顾问服务 投资顾问服务是指平安不动产为委托人不动产项目提供前期投资、开发及退出的顾问服务，主要服务对象为平安集团下属子公司。盈利模式方面，发行人根据项目性质的不同设定不同的收费模式，对新增投资的项目收取新项目投出管理费、对存续项目收取固定管理费、对投资退出的项目就超额收益部分（如有）收取浮动管理费。 收入方面，2020-2022年和2023年1-6月实现投资顾问业务收入分别为19.19亿元、18.32亿元和5.13亿元和1.09亿元，其中2022年同比减少13.19亿元，主要系存量项目减少和收费方式的调整所致。具体业务来源方面，发行人近年来的投资顾问业务收入主要来源于对深圳平安创科投资管理有限公司（以下简称“平安创科”）合并范围内多个投资平 台提供的顾问服务，其中占比最大的是深圳联新投资管理有限公司（以下简称“联新投资”），其中2022年其投资顾问费为2.64亿元，占投资顾