目 錄公司資料董事長報告管理層討論及分析獨立審閱報告中期簡明綜合損益表中期簡明綜合全面收入報表中期簡明綜合財務狀況表中期簡明綜合權益變動表中期簡明綜合現金流量表中期簡明綜合財務資料附註其他資料23123031323335373970 越 秀 地 產 股 份 有 限 公 司公司資料2董事會執行董事林昭遠先生（董事長）林峰先生朱輝松先生（於二○二三年四月二十一日獲委任）賀玉平先生（於二○二三年四月二十一日獲委任）陳靜女士劉艷女士非執行董事張貽兵先生獨立非執行董事及審核委員會成員余立發先生李家麟先生劉漢銓先生張建生先生（於二○二三年四月二十一日獲委任）公司秘書余達峯先生核數師安永會計師事務所執業會計師註冊公眾利益實體核數師主要往來銀行中國銀行（香港）有限公司恒生銀行有限公司香港上海滙豐銀行有限公司中國工商銀行（亞洲）有限公司永隆銀行有限公司星展銀行有限公司中國建設銀行（亞洲）股份有限公司中國農業銀行股份有限公司公司資料查閱網址http://www.yuexiuproperty.com http://www.irasia.com/listco/hk/yuexiuproperty http://www.hkexnews.hk註冊辦事處香港灣仔駱克道160號越秀大廈26樓股份過戶登記處卓佳雅柏勤有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓證券上市交易所股份香港聯合交易所有限公司股份代號香港聯合交易所有限公司－00123路透社－123.HK彭博資訊－123 HK投資者關係如欲進一步查詢越秀地產股份有限公司的資料，請聯絡：姜永進先生電郵：ir@yuexiuproperty.com 中 期 報 告 2023董事長報告3一、業務回顧經濟和市場環境二○二三年上半年全球通脹居高不下、受加息週期和地緣衝突等多重因素的影響，全球經濟復蘇乏力。上半年雖然中國經濟的下行壓力加大，外部環境嚴峻，投資、消費和出口動能不足，但經濟總體呈增長態勢，上半年實現國內生產總值同比增長5.5%，一季度和二季度同比增長分別為4.5%和6.3%，主要經濟指標逐步改善。上半年，房地產調控政策仍堅持「房住不炒」、「因城施策」的主基調，但因應房地產市場恢復動能不強和穩經濟增長的需要，地方政府出台了一系列支持房地產市場穩健發展的政策，房地產市場的政策環境繼續保持寬鬆。上半年，整體房地產市場仍處於築底回升的復蘇階段，但市場的波動性較大。由於疫情期間壓抑需求的集中釋放，加上政府寬鬆政策的累積效應，一季度房地產銷售顯著回升，銷售額同比大幅增長。從二季度開始銷售市場明顯降溫，由於買家對經濟和市場的信心和預期不足，購房更為謹慎，市場的觀望情緒濃厚，銷售量持續下滑。同時，市場分化十分明顯，一線和重點二線城市由於有經濟、產業和人口的支撐，房地產銷售表現較優，呈現出較強的抗風險能力。根據國家統計局公佈的資料，上半年全國商品房銷售面積和金額同比分別下降5.5%和上升了1.1%，其中住宅銷售面積和金額分別下降2.8%和上升3.7%，房地產開發投資額同比下降7.9%，其中住宅投資下降7.3%。市場的信心和預期仍有待恢復。上半年，土地市場分化十分明顯。一線城市和主要二線城市的市場潛力和投資吸引力進一步加強，加上核心城市的土地需求旺盛，競爭十分激烈。三、四線城市受房地產市場銷售不振，市場信心和預期較弱影響，土地市場表現整體低迷。上半年主要城市的土地供應面積和成交面積同比均出現了較大的下降。 越 秀 地 產 股 份 有 限 公 司董事長報告4上半年，本集團緊緊圍繞「攻堅克難穩增長，精益管理提質量」的年度工作主題，積極應對嚴峻的行業和市場形勢，以變應變，圓滿完成了上半年的各項主要經營指標，實現了公司經營的高品質發展。經營業績保持平穩增長上半年，本集團實現營業收入約為人民幣321.0億元，同比上升2.6%。毛利率約為17.8%，同比下降3.4個百分點。權益持有人應佔盈利約為人民幣21.8億元，同比上升27.5%。核心淨利潤約為人民幣21.5億元，同比上升0.8%。截至二○二三年六月三十日止，已售未入賬銷售金額為人民幣2,211.9億元，較年初上升23.6%。董事會決議宣派二○二三年中期股息每股0.232港元（相當於每股人民幣0.213元 ）。合同銷售保持平穩增長上半年，中國房地產市場波動較大。本集團因應市場變化快和分化加劇的特點，堅持實施「一盤一策」的精準銷售策略，加大線上和線下營銷融合，發揮「越秀房寶」數字化營銷的支撐作用，在市場呈弱復蘇和波動較大的環境下，仍實現了上半年合同銷售額的平穩增長。本集團上半年錄得合同銷售（連同合營企業及聯營公司項目的銷售）金額約為人民幣836.3億元，同比上升71.0%，完成全年合同銷售目標人民幣1,320億元的63.4%。本集團的行業排名和地位持續上升，繼續鞏固在大灣區市場領先和廣州市場第一的地位。本集團發展戰略聚焦大灣區和華東地區，深耕一線城市和重點二線城市。上半年本集團大灣區實現合同銷售金額約人民幣461.3億元，約佔本集團合同銷售金額的55.2%，其中廣州實現合同銷售金額約人民幣402.6億元，約佔本集團合同銷售金額的48.1%。華東區域繼續保持良好的銷售業績，上半年實現合同銷售金額人民幣186.3億元，同比上升151.4%。中西部區域上半年首次實現合同銷售金額超百億，為人民幣120.5億元，同比上升64.2%。本集團深耕北京戰略取得明顯進展，上半年本集團在北方地區實現了合同銷售金額人民幣68.2億元，同比上升182.4%，其中，北京實現了合同銷售額人民幣38.6億元，同比大幅上升。 中 期 報 告 2023董事長報告5精準投資獲取優質土地儲備上半年，本集團的投資工作取得良好成效，投資的城市更加審慎精準，投資的項目優中選優，全部投向了一線城市和重點二線城市，土地儲備結構和品質持續得到優化和提升。上半年，本集團通 過「6+1」多元化增儲平台分別於北京、上海、廣州、杭州、成都、武漢、青島和西安新增11幅土地，總建築面積約為217萬平方米。其中，本集團在北京共獲取3幅優質地塊，新增土地儲備約43萬平方米。本集團堅持穩健投資和量入為出的投資理念，持續完善TOD、「城市運營」、城市更新、國企合作、收併購、產業勾地和公開市場競拍的「6+1」特色化、多元化增儲平台。在上半年的新增土儲中，通過TOD、國企合作和產業勾地等多元化增儲模式獲取的土儲分別佔新增土儲的22%、14%和27%。截至六月三十日，本集團擁有總土地儲備約2,813萬平方米，93%分佈在一線城市和二線城市，土地儲備的質量和結構不斷優化，能夠滿足本集團未來可持續發展的需要。本集團繼續深耕粵港澳大灣區和華東地區，在大灣區和廣州分別擁有土地儲備1,297萬平方米和1,134萬平方米，約佔本集團總土地儲備的46.1%和40.3%。在華東地區擁有土地儲備528萬平方米，約佔本集團總土地儲備的18.8%。TOD全國化佈局持續推進本集團持續深化TOD業務全國化佈局戰略，上半年於杭州投資了星橋TOD項目，增加TOD土地儲備約48萬平方米。杭州星橋TOD項目為本集團走出廣州的第二個TOD項目，也是本集團與杭州地鐵的第二個戰略合作項目，標志著本集團與杭州地鐵在TOD項目合作方面的深化實施。本集團TOD研究院持續升級TOD項目的技術及管理標準化體系，以支援本集團在全國TOD業務的佈局和拓展。本集團上半年實現TOD項目銷售人民幣185.1億元，同比上升53.3%，銷售規模再上新台階。上半年廣州的TOD項目實現了合同銷售額約人民幣173.9億元；杭州的TOD項目實現合同銷售額人民幣11.2億元。截至今年上半年，本集團在廣州和杭州共開發9個TOD項目，TOD項目的總土地儲備達到398萬平方米，約佔本集團總土地儲備的14.2%。 越 秀 地 產 股 份 有 限 公 司董事長報告6「商住並舉」戰略深化實施本集團紮實推進「商住並舉」發展戰略，不斷提升商業物業穩定現金流貢獻。本集團持續優化不同商業業態的運營策略和招商策略，積極優化客戶結構，不斷提升商業物業的運營能力。本集團寫字樓物業出租率和租金單價總體保持穩定，零售商業經營持續回升，酒店公寓快速復蘇反彈，入住率和租金單價接近或恢復至疫情前水平。上半年本集團直接持有的商業物業實現租賃收入約人民幣2.1億元，同比上升16.7%，本集團持有36.83%單位權益的越秀房產基金實現經營收入約人民幣10.6億元，同比上升12.4%。越秀房產基金所屬寫字樓業態在市場下行的狀況下經營基本保持穩定，上半年實現租賃收入約人民幣6.1億元。四季酒店、雅詩閣公寓主要經營指標強勢回升，專業市場出租率有較大恢復，零售商場的經營也在穩步恢復之中。上半年，本集團持股66.92%的越秀服務集團有限公司（「越秀服務」）也取得了良好的經營業績，實現營收約人民幣15.1億元，同比上升38.7%；實現股東應佔盈利約人民幣2.5億元，同比上升17.5%；越秀服務的管理規模穩步提升，合約面積達7,749萬平方米，在管面積5,876萬平方米。社區增值服務達約人民幣4.0億元，同比上升64.2%。上半年實現經營性現金淨流入約人民幣2.9億元，期末手頭現金約人民幣46.2億元。期內，整體毛利率達28.1%，財務狀況穩健安全。 中 期 報 告 2023董事長報告7財務資金狀況更加穩健安全上半年，面對市場出現的較大波動，本集團一方面加快物業的銷售，全力促銷售回款，本年合同回款率同比有明顯的提升；另一方面多元化拓展融資渠道，平均融資成本同比進一步下降，上半年本集團加權平均借貸年利率同比下降13個基點至3.98%。本集團抓住了國內利率下行的有利環境，優化調整境內外債務結構，期內於境內成功發行公司債券合共人民幣54億元，加權平均借貸年利率3.37%，境內首次發行10年期公司債券，票面利率為3.63%。於上海自貿區成功發行自貿區人民幣債合共人民幣34億元，加權平均借貸年利率3.92%，融資成本在行業中處於領先地位。期內，本集團抓住市場有利窗口圓滿完成供股籌資，供股獲1.15倍超額認購，募資淨額約83億港元，此次供股獲得了兩大股東越秀集團和廣州地鐵集團的全力支持和足額認購，充分反映了本公司股東對本集團未來的發展充滿信心。此次供股籌集的資金將主要聚焦投資大灣區和華東地區主要城市及其他重點省會城市。同時，此次供股的完成將進一步加強本集團的資本基礎，強化本集團的核心競爭能力。有關供股的詳情請參見本公司日期為二○二三年四月二十日、二○二三年五月十四日及二○二三年六月二日的公告以及本公司日期為二○二三年五月十一日的招股章程。本集團財務健康和流動性充足安全。截至六月底，本集團的現金及現金等價物及監控戶存款總額約為人民幣492.5億元，較年初上升40.2%。剔除預收賬款後的資產負債率為66.8%，淨借貸比率為53.2%，現金短債比為4.2倍，「三道紅線」指標繼續保持「綠檔」達標，主要財務指標更加健康安全。本集團繼續保持穆迪Baa3和惠譽BBB－投資級信用評級，展望穩定。 越 秀 地 產 股 份 有 限 公 司董事長報告8ESG管理水準不斷提升上半年，本集團堅持穩中求進，將可持續發展理念融入到業務戰略和運營中，在履行經濟責任的同時，堅持不懈地追求業務發展與環境、社會的協同發展。本集團不斷完善可持續發展管治架構，按照氣候相關財務信息披露工作組(TCFD)的建議，在ESG專業委員會架構下成立並運作了TCFD工作小組，負責識別氣候相關的具體風險和機遇並落實各項工作。本集團ESG指標的評級表現持續提升，二○二二年ESG報告獲中國企業社會責任報告評級專家委員會四星半評級。在二○二三年四月二十四日發布的ESG報告中首次披露了越秀地產二○三○可持續發展願景，同日，上線了越秀地產官網「可持續發展專欄」2.0版本及推出越秀地產官微「可持續發展專欄」，為各持份者瞭解越秀地產可持續發展工作進展提供了更多的披露渠道和信息。二、業務展望展望下半年，預計全球通脹會緩慢下行、美元╱港幣利率仍將保持高位，全球經濟增長將持續放緩。中國經濟方面，中國面臨的外部環境對出口的壓力增大，加上近期陸續發生內房企業信用