成就美好生活中期報告 2022股份代號: 00123INTERIM REPORT 2022 中期報告 公司資料董事長報告管理層討論及分析中期財務資料的審閱報告簡明綜合損益表簡明綜合全面收入報表簡明綜合資產負債表簡明綜合現金流量表簡明綜合權益變動表簡明綜合中期財務資料附註其他資料23102728293032343666目錄 中期報告2022 越秀地產股份有限公司公司資料2董事會執行董事林昭遠先生（董事長）林峰先生李鋒先生陳靜女士劉艷女士非執行董事張貽兵先生獨立非執行董事及審核委員會成員余立發先生李家麟先生劉漢銓先生公司秘書余達峯先生核數師羅兵咸永道會計師事務所執業會計師註冊公眾利益實體核數師主要往來銀行中國銀行（香港）有限公司恒生銀行有限公司香港上海滙豐銀行有限公司中國工商銀行（亞洲）有限公司永隆銀行有限公司星展銀行有限公司中國建設銀行（亞洲）股份有限公司中國農業銀行股份有限公司公司資料查閱網址http://www.yuexiuproperty.comhttp://www.irasia.com/listco/hk/yuexiupropertyhttp://www.hkexnews.hk註冊辦事處香港灣仔駱克道160號越秀大廈26樓股份過戶登記處卓佳雅柏勤有限公司香港夏 道16號遠東金融中心17樓證券上市交易所股份香港聯合交易所有限公司股份代號香港聯合交易所有限公司－00123路透社－123.HK彭博資訊－123 HK投資者關係如欲進一步查詢越秀地產股份有限公司的資料，請聯絡：姜永進先生電郵：ir@yuexiuproperty.com 越秀地產股份有限公司 中期報告2022董事長報告3一、 業務回顧經濟和市場環境二○二二年上半年全球新冠疫情反覆、通貨膨脹加劇、地緣衝突升溫。為控制通貨膨脹，主要國家及經濟體均提升加息步伐，世界經濟增長顯著放慢。上半年，中國經濟面臨的內外部環境的風險和複雜性升高，經濟的下行壓力加大。中國政府加大統籌經濟增長和疫情防控的力度，宏觀經濟措施的刺激效果也逐步顯現，上半年實現國內生產總值同比增長2.5%，消費、投資和出口等主要經濟指標環比繼續改善，經濟的增長速度仍位於世界主要經濟體的前列。上半年，房地產調控政策繼續堅持「房住不炒」、「因城施策」和「穩地價、穩房價和穩預期」的主基調不變。因應宏觀經濟穩增長的需要，二季度開始各地方政府從完善房地產因城施策，支持居民合理的自住和改善型需求，保持房地產市場良性迴圈和健康發展出發，出台了一系列房地產市場的鬆綁和支持政策，主要表現在放鬆限購、限貸、限售、公積金貸款、降低貸款利率、減免稅費、購房補貼等諸多方面。調控寬鬆政策對房地產市場的支持效果逐步顯現。本集團所在大灣區中心城市廣州的調控政策也有所放鬆，大灣區其它重點城市佛山、中山、珠海、江門等調控政策上亦出現了較大的寬鬆和利好。上半年，國內房地產市場出現了較大的調整。根據國家統計局的資料，今年上半年全國商品房銷售金額和面積同比分別下降了28.9%和22.2%，房地產投資額同比下降5.4%。房地產企業的銷售幾乎出現了全面性的大幅下滑，其中流動性困難的房企的銷售出現了斷崖式的下降。整體市場觀望情緒濃厚，需求疲弱，區域、城市和項目銷售分化加劇。隨著國內疫情的影響逐漸減弱和一系列經濟和房地產支持政策的相繼出台和加快實施，5月份以來市場逐步恢復，房地產銷售面積和金額環比出現較大上升，同比降幅收窄，房價逐漸企穩，整體銷售市場開始出現復蘇和回暖，但市場表現繼續分化。本集團重點投資的廣州市場也逐步復蘇，但區域分化也較明顯，中心區和近郊區市場表現較穩。土地市場方面，總體土地供需規模同比均出現較大的下降，受房地產行業資金壓力、買家信心不足和經濟下行壓力較大等多因素的影響，土地供應面積和成交面積同比均出現了較大的下降。上半年，各地方政府繼續優化調整土地出讓的規則和條件，以「降溢價、穩預期」為方向，增加土地集中出讓的批次。從出讓的結果看，土地市場的競爭程度下降，溢價率走低，土地出讓的條件明顯寬鬆，穩健優質企業成為土地市場投資的主體，但城市間土地市場的分化也比較明顯。 中期報告2022 越秀地產股份有限公司4董事長報告上半年，本集團緊緊圍繞「精益管理，「三新」驅動，穩中求進」的年度工作主題，努力克服疫情反覆和經濟下行帶來的挑戰，採取積極、精準的經營策略，實現了各項業務的穩健發展。經營業績持續穩健增長上半年，本集團實現營業收入約為人民幣312.9億元，同比上升29.1%。毛利率約為21.2%，同比下降5.6個百分點。權益持有人應佔盈利約為人民幣17.1億元，同比下降25.8%。核心淨利潤約為人民幣21.3億元，同比上升1.4%。截至二○二二年六月三十日止，已售未入賬銷售金額為人民幣1,563.5億元，較年初上升3.8%。董事會建議宣派二○二二年中期股息每股0.319港元（相當於每股人民幣0.275元），同比下降2.1%。合同銷售實現逆勢增長本集團克服疫情反覆和經濟下行帶來的市場濃厚觀望情緒，實施精準的營銷策略，加強線上和線下營銷渠道的融合，同時有效管控開發節奏和保貨源供應。本集團根據所在城市的調控政策和市場變化，制定「一城一策」和「一項目一策」的精準銷售策略，實現了上半年合同銷售額的逆勢增長，合同銷售額增速在行業中名列前茅。本集團上半年錄得合同銷售（連同合營及聯營公司項目的銷售）金額約為人民幣489.1億元，同比上升3.2%；合同銷售均價約為每平方米人民幣27,500元，同比上升4.2%。本集團持續深化實施「1+4」全國化戰略佈局，深耕大灣區這一核心區域，深化拓展華東地區、華中地區、北方地區和西部地區。本集團根據不同城市的經濟和房地產市場的總量規模、產業基礎和產業發展的前景及人口流入的狀況，優先選擇優勢區域和重點城市進行深耕，聚焦和深耕大灣區和華東地區。上半年本集團在大灣區實現合同銷售金額約人民幣317.5億元，約佔本集團合同銷售金額的64.9%。本集團在廣州實現合同銷售金額約人民幣293.4億元，同比上升10.4%，根據克而瑞排名，本集團上半年總銷售金額和權益銷售金額均排名廣州市場第一名。本集團在華東區域的銷售實現了持續增長，上半年實現合同銷售金額人民幣74.1億元，同比上升13.7%。本集團華中區域實現合同銷售金額約人民幣55.0億元，同比上升8.6%。 越秀地產股份有限公司 中期報告20225董事長報告穩健投資和多元化增儲本集團積極研究土地市場政策的變化和帶來的影響，加強對當地城市市場的研究，制定相應的投資策略。上半年本集團堅持「一城一策」和「量入為出」的穩健投資策略，堅持「1+4」區域化投資佈局，投資資源上重點投向了大灣區和華東地區，在投資項目的選擇上優中選優，集中投向具經濟、產業優勢和人口淨流入的區域和城市。繼續鞏固本集團深具特色的「6+1」多元化增儲平台。上半年通過多元化方式，在7個城市增加優質土儲，為本集團持續穩定的發展奠定了良好的基礎。本集團報告期內以較低溢價、合理成本分別於廣州、佛山、中山、杭州、合肥、鄭州及長沙新增16幅土地，總建築面積約為346萬平方米。其中，本集團在廣州共獲取5個優質地塊，新增土地儲備約126萬平方米，繼續鞏固本集團在廣州的市場龍頭地位。本集團持續完善TOD、「城市運營」、城市更新、國企合作、收併購、產業勾地和公開市場競拍「6+1」特色化、多元化增儲平台，投資水準不斷提升，在上半年新增土儲中，通過TOD、產業勾地和國企合作增儲模式獲取的土儲分別佔新增土儲的23.2%、4.4%和27.0%。本集團新增土儲方式多元，土地成本有效控制。截至六月三十日，本集團擁有總土地儲備約2,860萬平方米，分佈全國30個城市，能夠滿足本集團可持續發展的需要。本集團繼續深耕粵港澳大灣區和廣州，在大灣區和廣州，分別擁有土地儲備1,512萬平方米和1,292萬平方米，約佔本集團總土地儲備的52.9%和45.2%。TOD全國化拓展實現新突破本集團上半年於廣州向越秀集團成功收購了琶洲南TOD項目，新增TOD土地儲備約43萬平方米。於杭州通過產交所摘牌方式收購了勾莊TOD項目，再增加TOD土地儲備約37萬平方米。杭州勾莊TOD項目為本集團走出廣州和大灣區之外的首個TOD項目，也是本集團同杭州地鐵的首個合作項目，標誌著本集團TOD項目全國化佈局取得了新的突破，勢必會加快本集團全國化TOD項目發展的步伐。本集團TOD研究院經過多年的研究和經驗積累，正式推出了越秀地產TOD項目技術及管理標準化體系，並計劃將這一「標準化成果」在現有TOD項目中進行推廣，將會有力地支持本集團在全國TOD業務的佈局和拓展。截至六月底，本集團在廣州和杭州開發8個TOD項目，TOD項目的總土地儲備達到359萬平方米，約佔本集團總土地儲備的12.6%。上半年本集團在廣州的TOD項目共實現合同銷售金額約人民幣120.7億元，同比上升58.8%，約佔本集團上半年合同銷售額的24.7%，其中，琶洲南TOD項目銷售約人民幣57.9億元，星瀚TOD銷售約人民幣12.8億元、星樾TOD銷售約人民幣30.1億元、星匯城TOD銷售約人民幣13.4億元。 中期報告2022 越秀地產股份有限公司6董事長報告「商住並舉」戰略穩步推進報告期內，由於疫情反覆和經濟下行的影響，國內商業物業的經營表現也受到不同程度的影響。上半年廣州受到疫情反覆的影響，但總體疫情控制有力，廣州市經濟呈穩定恢復趨勢，寫字樓市場出租總體保持穩定，TMT、金融業、專業服務類企業的租賃需求穩定。本集團堅持「商住並舉」發展戰略，根據市場的變化，持續優化相關業態的運營策略和招商策略，強化線上和線下融合營銷，加強同政府和各協會的合作，拓展招商渠道，優化客戶結構。本集團積極開源節流，實施精細化管理，有效控制運營成本。上半年本集團直接持有的商業物業實現商業租賃收入人民幣1.8億元，本集團持股39.99%的越秀房產基金實現收入約人民幣9.4億元，同比上升7.0%。越秀房產基金所屬寫字樓業態業績持續保持穩定，上半年寫字樓業態實現租賃收入人民幣6.4億元，同比上升37.1%，展示了較強的抗週期、抗風險的能力。財務資金狀況穩健安全上半年，房地產市場出現了較大的下行和調整，行業的整體銷售大幅下降，部分房企的流動性困難持續。因應市場的變化，本集團一方面加快物業的銷售和現金回流，另一方面廣拓融資渠道，確保了財務健康和流動性安全。截至六月底，本集團的現金及現金等價物及監控戶存款總額約為人民幣390.5億元，剔除預收賬款後的資產負債率為69.4%，淨借貸比率為59.7%，現金短債比為1.45倍。「三道紅線」指標繼續保持「綠檔」達標。公司資金流動性充足，資本結構穩健安全。本集團繼續加強資金管理，持續降低融資成本。上半年，本集團抓住了國內有利的市場融資環境，於境內成功發行公司債合共人民幣61.5億元，「3+2」年期票面利率介於2.84-2.90%；「5+2」年期票面利率介於3.35-3.38%。期內，本集團平均借貸成本同比下降34個基點至4.11%，融資成本在行業中處於領先地位。本集團繼續保持穆迪和惠譽投資級信用評級，展望穩定。 越秀地產股份有限公司 中期報告20227董事長報告二、 業務展望展望下半年，新冠疫情還有可能反覆，通脹高位運行、主要國家及經濟體加息幅度大，節奏加快，預計全球經濟增長將持續放緩。量化寬鬆政策的逐步退出和疫情對全球供應鏈的衝擊等都會對全球經濟增長和金融市場帶來較高的風險和較大的不確定性。此外，地緣政治風險和衝突也會對全球經濟的增長和發展的穩定性構成一定的風險。儘管中國經濟在寬鬆刺激政策的支持下會逐步回升，但疫情的可能反覆、消費動能的疲弱、全球供應鏈的不穩定和房地產下行的風險都會對中國下半年的經濟增長帶來挑戰。今年下半年，穩定經濟增長仍將是中央政府經濟工作的主要目標，預期中央政府將繼續加大穩定宏觀經濟增長的力度，採取積極的財政政策和穩健寬鬆的貨幣政策，並保持流動性的合理充裕。繼續鞏固經濟恢復的基礎，推動經濟的平穩發展。在房地產政策方面，政府的調控政策將繼續保持連續性和穩定性，各地政府將在「房住不炒」和穩地價、