目 錄公司資料董事長報告管理層討論及分析簡明綜合中期財務資料的審閱報告簡明綜合損益表簡明綜合全面收入報表簡明綜合資產負債表簡明綜合現金流量表簡明綜合權益變動表簡明綜合中期財務資料附註其他資料23113132333436384072 中 期 報 告 202102公司資料董事會執行董事林昭遠先生（董事長）林峰先生李鋒先生陳靜女士劉艷女士非執行董事歐陽長城先生獨立非執行董事及審核委員會成員余立發先生李家麟先生劉漢銓先生公司秘書余達峯先生核數師羅兵咸永道會計師事務所執業會計師註冊公眾利益實體核數師主要往來銀行中國銀行（香港）有限公司恒生銀行有限公司香港上海滙豐銀行有限公司中國工商銀行（亞洲）有限公司永隆銀行有限公司星展銀行有限公司中國建設銀行（亞洲）股份有限公司中國農業銀行股份有限公司公司資料查閱網址http://www.yuexiuproperty.comhttp://www.irasia.com/listco/hk/yuexiupropertyhttp://www.hkexnews.hk註冊辦事處香港灣仔駱克道160號越秀大廈26樓股份過戶登記處卓佳雅柏勤有限公司香港皇后大道東183號合和中心54樓證券上市交易所股份香港聯合交易所有限公司股份代號香港聯合交易所有限公司-00123路透社-123.HK彭博資訊-123 HK投資者關係如欲進一步查詢越秀地產股份有限公司的資料，請聯絡：姜永進先生電郵：ir@yuexiuproperty.com 越 秀 地 產 股 份 有 限 公 司03董事長報告一、 業務回顧 經濟和市場環境二○二一年上半年得益於全球疫苗接種的加快、新冠疫情的有效控制以及世界主要經濟體實施大規模經濟刺激政策，全球經濟增長呈快速恢復。美國和歐洲區經濟快速增長，新興市場和發展中經濟體也實現了較快反彈。中國統籌經濟增長和疫情防控兩手抓成效顯著，宏觀經濟延續穩定恢復發展的態勢，穩中向好，上半年實現國內生產總值同比增長12.7%，兩年平均增長5.3%，消費、投資和出口等主要經濟指標同比顯著改善，經濟的增長速度位於世界主要經濟體的前列。儘管受疫情的衝擊和面對複雜多變的國際環境，中央政府繼續加大財政政策和貨幣政策對經濟的支持力度，新產業、新業態和新商業模式繼續保持快速成長，推動中國經濟結構和產業結構的優化升級，成為中國經濟發展的新動能。二○二一年上半年，因應宏觀經濟的快速反彈和疫情的有效控制，中國房地產市場整體表現向好，市場熱度不減，主要市場供不應求，量價齊升，成交持續高位運行，但不同區域、城市市場分化明顯。一線、二線主要城市市場持續熱銷，供不應求，價格升幅較大，三、四線城市市場成交分化，但價格平穩。剛性和改善型需求主導市場。上半年全國房地產投資加快增長，同比增長15%，全國實現商品房合同銷售金額約為人民幣9.3萬億元，同比增長38.9%，其中住宅合同銷售額同比增長41.9%；實現商品房銷售面積約為8.9億平方米，同比增長27.7%，房地產市場恢復動能強勁，繼續在國民經濟的恢復中發揮著支柱作用。上半年，房地產調控政策繼續堅持「房住不炒」、「因城施策」的總基調，堅持穩地價、穩房價、穩預期的調控政策，總體調控政策趨緊。今年二季度以來，熱點城市調控政策不斷加碼，主要集中在限購、限貸和加強房價的指導和管理，行業調控模式不斷細化、精準。行業的資金端調控趨嚴，「三道紅線」和金融機構房地產貸款和個人住房貸款的「集中度」管理繼續加強，確保房價的穩定和房地產市場的健康發展。土地市場方面，今年上半年，全國22個重點城市開始試點實施土地「兩集中」管理，即集中發佈土地出讓公告和集中進行土地出讓活動，目的是提高土地供應的透明度和計劃性，穩定土地市場的預期，降低土地競爭的溢價，從而達到穩地價和穩房價的目標。從上半年各城市第一批土地集中出讓的情況看，土地集中出讓的效果分化明顯，一線、二線主要城市土地市場熱度不減，區域優勢明顯、好的地塊競爭仍十分激烈，溢價率較高。 中 期 報 告 202104董事長報告二○二一年上半年，本集團緊緊圍繞「優化結構開新局，強化能力提品質」的年度工作主題，堅持經營和疫情防控兩手抓的策略，充分利用宏觀經濟和房地產市場出現強勁恢復增長的契機，實現了各項業務的穩健增長。本集團於六月二十八日成功分拆越秀服務於香港聯交所掛牌上市，香港公開發售和國際發售超多倍認購，上市及行使超額配股權後的所得款淨額約港幣19.6億元，為本集團物業管理業務打造良好的發展平台，奠定快速發展的基礎。 經營業績持續穩健增長上半年本集團實現營業收入約為人民幣242.4億元，同比上升2.2%。毛利率約為26.8%，同比下降1.2個百分點。權益持有人應佔盈利約為人民幣23.0億元，同比上升15.3%。核心淨利潤約為人民幣21.0億元，同比上升5.6%。截至二○二一年六月三十日，已售未入賬銷售金額為人民幣1,373.8億元，較年初上升14.8%。董事會建議宣派二○二一年中期股息每股0.326港元（相當於每股人民幣0.271元），同比上升14.4%。 合同銷售穩健增長，再創新高本集團充分利用國內疫情得到有效控制、市場延續反彈的契機，實施積極有效的營銷策略，創新銷售方式，加強線上和線下的融合營銷，同時加快開發節奏和保貨源供應。儘管上半年五至六月份廣州疫情出現反復，對公司在廣州區域的銷售產生一定的不利影響，但本集團在做好疫情防控的情況下，積極採取有效措施，上半年合同銷售仍實現了快速增長，合同銷售額再創歷史新高。本集團上半年錄得合同銷售（連同合營公司項目的銷售）金額約為人民幣473.8億元，同比上升26.1%，完成全年合同銷售目標人民幣1,122億元的42.2%；合同銷售均價約為每平方米人民幣26,400元，同比上升6.9%。上半年在大灣區調控政策趨緊、市場日益分化的情況下，本集團堅定不移地實施深耕大灣區市場戰略，大灣區合同銷售再上新台階。上半年本集團在大灣區實現合同銷售金額約人民幣336.7億元，同比上升50.4%，約佔本集團合同銷售金額的71.1%。本集團在大本營廣州實現了合同銷售的快速增長，實現合同銷售金額約人民幣265.9億元，同比上升31.3%，約佔本集團合同銷售金額的56.1%。上半年，根據克爾瑞排名，本集團的全口徑銷售金額和權益銷售金額均排名廣州市場第一名。本集團繼續深化實施「1+4」全國化戰略佈局，除深耕大灣區以外，繼續拓展華東地區、華中地區、北方地區和西南地區。上半年，本集團成功戰略性進入了北京、東莞、寧波和畢節等重點城市，全國性佈局的城市達到25個，區域性佈局持續優化。 越 秀 地 產 股 份 有 限 公 司05董事長報告 多元化、特色化增加優質土地儲備因應期內主要城市土地集中出讓方式的變化，本集團積極研究土地集中出讓政策的變化和帶來的影響，加強對當地市場的研究，並同相關政府部門保持積極的溝通，制定相應的應對策略。在上半年的首次集中供地的出讓中，在多個城市增加了優質土儲，特別是在本集團的大本營廣州市場大有斬獲，獲得多個優質地塊，價格合理，為本集團持續穩定的發展積累充足的資源。本集團上半年繼續利用多元化、特色化增儲平台，以較低溢價分別於廣州、東莞、杭州、蘇州、南京、寧波、武漢、長沙、北京、重慶和畢節新增23幅土地，總建築面積約為500萬平方米，按權益計算建築面積約為274萬平方米。其中，本集團在廣州共獲取8個優質地塊，新增土地儲備約251萬平方米，繼續鞏固本集團在廣州的市場龍頭地位。本集團持續完善豐富TOD、城市更新、「城市運營」、國企合作、收併購、產業勾地和公開市場競拍「6+1」特色化、多元化增儲平台，投資水平不斷提升。期內，本集團繼續以「城市運營」模式獲取三宗優質地塊，新增加優質土儲約149萬平方米，使得本集團以城市運營方式獲得的項目數累計達到7個，土地儲備達290萬平方米。以TOD方式新獲一宗地塊，新增TOD土地儲備約21萬平方米。本集團國企合作方式繼續深化，通過此方式新增土地儲備約33萬平方米。本集團上半年新增土儲中，非公開市場獲取方式佔了50.9%，其中TOD、「 城 市運營」、國企合作增儲模式分別佔新增土儲的4.2%、29.8%和6.6%。集團新增土儲方式多元，土地成本有效控制。截至六月底，本集團擁有總土地儲備約2,809萬平方米，分佈全國25個城市，能夠滿足本集團3-5年持續發展所需。本集團持續增加在大灣區的優質土地儲備，本集團在大灣區和廣州，分別擁有土地儲備1,535萬平方米和1,335萬平方米，約佔本集團總土地儲備的54.6%和47.5%。 TOD開發戰略深化推進上半年，本集團於廣州成功收購了一個TOD項目，新增TOD項目土地儲備21萬平方米。截至六月底，本集團在開發的TOD項目共有6個，TOD項目的總土地儲備達到406萬平方米，約佔大灣區土地儲備的26.5%和本集團總土地儲備的14.5%。上半年本集團在廣州的TOD項目持續熱銷，共實現合同銷售金額約人民幣76.0億元，同比上升50.7%，其中品秀星圖實現合同銷售金額約人民幣25.0億元，同比上升171.8%。品秀星瀚實現合同銷售金額約人民幣25.3億元，同比上升139.7%。本集團在大灣區外積極尋找機會，繼續拓展新的TOD項目，同其他城市的國有企業開展深度合作，擇機進入潛力巨大的TOD開發新的市場。TOD戰略是本集團重要的發展戰略，對本集團的「十四五」期間的戰略規劃形成重要支撐。本集團已成為中國軌交物業開發的最大發展商之一，TOD業務將給本集團帶來持續的增長。 中 期 報 告 202106董事長報告 運營管控體系優化提升本集團因應全國區域化佈局的不斷發展，持續優化組織管控體系，在集團內部各區域全面推行實施3.5級運營管控體系，做精總部、做強區域和做好項目。優化產策設計運營體系，產品標準化體系和工程管理體系，構建獨特的TOD產品線和服務體系。強化項目的全週期運營管理，加快項目的周轉和開發效率，強化項目的成本管理，提升成本管理效益。本集團以戰略和業績為導向，繼續優化人力資源管理體系，加強關鍵人才的外部引進和內部培養，做好人才梯隊的建設，支持本集團的穩健發展。本集團繼續優化考核激勵體系，加大對業績的考核和員工的激勵措施，持續優化項目的跟投機制和核心員工的股票激勵計劃。本集團短中長期激勵措施的有機結合，大大地調動了員工的積極性，有力地推動了公司業務的增長。 商業運營能力不斷提升上半年，隨著疫苗接種的普及和疫情的有效控制，國內寫字樓、零售商業、酒店和公寓等業態資產的經營表現也逐步復蘇。國內重點城市的寫字樓、零售商業的空置率有所下降，租金表現穩定。上半年廣州經濟延續穩定恢復趨勢，寫字樓市場持續回暖，成交活躍，TMT、金融業、專業服務類企業的租賃需求旺盛，本集團在廣州的寫字樓出租率和租金均表現穩定。本集團堅持「商住並舉」發展戰略，不斷致力於商業的運營能力持續上升。上半年，本集團在國內疫情得到有效控制的環境下，積極研究項目所在城市的經濟動能、產業動能，優化相關業態的運營方式和運營策略，拓展招商渠道，優化客戶結構，積極開源節流，實施精細化管理，有效控制運營成本，實現了商業運營收入的穩定增長。上半年本集團實現商業租賃收入人民幣3.5億元，同比上升20.1%。本集團持股38.35%的越秀房產基金上半年實現收入約人民幣8.8億元，同比上升6.1%。本集團位於廣州珠江新城的廣州越秀金融大廈的經營業績表現優異，期末出租率約為91.4%，實現租金收入人民幣1.9億元，同比上升4.4%。越秀房地產基金所屬寫字樓業態持續保持穩定，租金水平保持平穩，上半年寫字樓業態實現人民幣4.7億元租賃收入，展示了較強的抗週期、抗風險的能力；零售業態經營保持穩定；酒店和公寓收入強勁反彈，同比上升62.8%。 越 秀 地 產 股 份 有 限 公 司07董事長報告 財務健康、「三道紅線」保持「綠檔」達標本集團財務健康、穩健。截至六月底，本集團的現金及現金等價物及監控戶存款總額約為人民幣400.0億元，較年初上升7.2%，資金流動性充足；淨借貸比率為49.8%。剔除預收賬款的資產負債率為69.4%；現金短債比為1.8倍。「