目錄釋義2公司資料5主席報告7管理層討論及分析9企業管治及其他資料20獨立審閱報告29中期簡明綜合損益及其他全面收益表30中期簡明綜合財務狀況表31中期簡明綜合權益變動表33中期簡明綜合現金流量表34中期簡明綜合財務資料附註36 2德商產投服務集團有限公司 2023中期報告釋義「審核委員會」指董事會審核委員會「董事會」指本公司董事會「行政總裁」指本公司行政總裁「企業管治守則」指上市規則附錄十四所載《企業管治守則》「成都德商」指成都德商產投物業服務有限公司（於成立時原稱成都德商投資管理有限公司），於2010年3月12日在中國註冊成立的有限公司，為本公司的間接全資附屬公司「中國」指中華人民共和國，就本報告及僅供地域參考而言，除非文義另有所指，本報告中「中國」不包括香港、澳門及台灣地區「本公司」指德商產投服務集團有限公司（前稱為Desun Real Estate Investment Services Limited）， 於2020年12月10日在開曼群島註冊成立的獲豁免有限公司「控股股東」指具有上市規則賦予該詞的涵義，除非文義另有指明，否則指鄒康先生、鄒健女士、Sky Donna及Pengna Holding「德商集團」指鄒康先生擁有控制權或聯合控制權並有重大影響的公司「董事」指本公司董事「建築面積」指建築面積「在管建築面積」指已交付或將可交付的物業的合約建築面積，我們已就相關物業開始提供物業管理服務「全球發售」指股份的香港公開發售及國際發售 3德商產投服務集團有限公司 2023中期報告釋義「本集團」、「我們」 或「我們的」指本公司及其不時的附屬公司及合併聯屬實體，或倘文義另有指明，就本公司成為其現有附屬公司及合併聯屬實體的控股公司之前的期間而言，指該等附屬公司及合併聯屬實體，猶如該等附屬公司及合併聯屬實體於有關時間即為本公司的附屬公司及合併聯屬實體「港元」指香港法定貨幣「上市」指股份於聯交所主板上市「上市日期」指2021年12月17日，即本公司股份於聯交所上市日期「上市規則」指《香港聯合交易所有限公司證券上市規則》，經不時修訂或補充「提名委員會」指董事會提名委員會「Pengna Holding」指Pengna Holding Limited，於2020年12月4日在英屬處女群島註冊成立的有限公司，由鄒健女士全資擁有「首次公開發售前購股權」指根據首次公開發售前購股權計劃授出的購股權「首次公開發售前購股權 計劃」指於2021年4月27日生效的首次公開發售前購股權計劃「招股章程」指本公司日期為2021年11月30日的招股章程「薪酬委員會」指董事會薪酬委員會「報告期間」指截至2023年6月30日止六個月期間「證券及期貨條例」指香港法例第571章《證券及期貨條例》，經不時修訂、補充或以其他方式修改「股份」指本公司股本中每股面值0.0001美元的普通股「股東」指股份持有人 4德商產投服務集團有限公司 2023中期報告釋義「Sky Donna」指Sky Donna Holding Limited，於2020年12月4日在英屬處女群島註冊成立的有限公司，由鄒康先生全資擁有及為控股股東之一「平方米」指平方米「聯交所」指香港聯合交易所有限公司「美國」指美利堅合眾國，其領土、屬地及受其司法管轄的所有地區「增值服務」指包括提供予業主、租戶及非業主的增值服務「中能」指成都中能物業管理有限責任公司，於2006年5月16日在中國註冊成立的有限公司，為本公司的間接全資附屬公司「中能集團」指中能及其附屬公司 5德商產投服務集團有限公司 2023中期報告公司資料董事會非執行董事鄒康先生執行董事張志成先生（主席及行政總裁）熊建秋女士萬虹女士柳軍先生邵家楨先生獨立非執行董事方利強先生陳滌先生嚴洪先生審核委員會嚴洪先生（主席）陳滌先生方利強先生薪酬委員會方利強先生（主席）嚴洪先生萬虹女士提名委員會張志成先生（主席）方利強先生陳滌先生授權代表萬虹女士吳嘉雯女士註冊辦事處190 Elgin AvenueGeorge TownGrand Cayman KY1-9008Cayman Islands中國總部及主要營業地點中國成都市高新技術產業開發區天府大道北段1480號德商國際A座1803室香港主要營業地點香港銅鑼灣勿地臣街1號時代廣場二座31樓開曼群島股份過戶登記總處Walkers Corporate Limited190 Elgin AvenueGeorge TownGrand Cayman KY1-9008Cayman Islands香港股份過戶登記分處香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712–1716號舖核數師安永會計師事務所執業會計師註冊公眾利益實體核數師香港鰂魚涌英皇道979號太古坊一座27樓 6德商產投服務集團有限公司 2023中期報告公司資料聯席公司秘書萬虹女士吳嘉雯女士(ACG, HKACG)法律顧問有關香港法律：競天公誠律師事務所有限法律責任合夥香港皇后大道中15號置地廣場公爵大廈32樓3203至3207室主要往來銀行中信銀行成都分行中國建設銀行成都第三支行中國工商銀行成都分行公司網站www.desunhui.com股份代號2270上市日期2021年12月17日 7德商產投服務集團有限公司 2023中期報告主席報告尊敬的各位股東：感謝各位對本集團發展的持續支持。本人謹代表董事會，欣然提呈本集團截至2023年6月30日止6個月的中期報告。首先，我代表集團董事會，向大家致以誠摯的問候和衷心的感謝！感謝大家對我們的關注和支持，感謝各位股東長期以來對公司的信任和厚愛！本人謹代表德商產投服務集團有限公司（「本公司」）董 事 會（「董事會」）， 欣 然提呈本集團截至2023年6月30日止6個月的中期報告。在市場經濟不穩定、競爭激烈的背景下，我們堅持以市場為導向，以創新為動力，不斷提升核心競爭力，積極探索實現業務的穩健增長。報告期間內，本集團營業收入約人民幣148.8百萬元，同比增長約18.0%，實現毛利約人民幣45.2百萬元。通過積極市場拓展，合約建築面積和在管建築面積均保持擴張態勢，截止目前，本集團已簽約管理92項物業，在管總建築面積約8.4百萬平方米，較2022年同期約6.2百萬平方米增加約35.5%。本集團始終堅持長期主義的信念，保持戰略定力，積極實現高質量穩健發展。這些成績的取得，離不開全體員工的辛勤付出和各位股東的大力支持，是我們共同努力的結果。在此特別感謝所有股東對本公司一如既往的支持與厚愛，也由衷感謝全體同事的努力與付出。多元齊驅穩健增長過去的半年，本集團賽道探索、市場拓展、品牌建設等方面取得了重要突破。我們不斷精進服務，提升本公司的業務能力和市場競爭力。同時，加強與合作夥伴的合作，拓展市場渠道，提升品牌影響力。在收入持續增長的同時，本集團的收入結構正在不斷優化，多元賽道齊驅並進，其中，物業服務收入達人民幣104.3百萬元，佔本集團整體收入70.1%，同比增長3.9%；商業運營管理收入達人民幣16.8百萬元，佔本集團整體收入的11.3%，同比增長2.5%；大家居服務收入達人民幣15.1百萬元，佔本集團整體收入的10.1%，同比增長62.5%；寫字樓及產業園運營管理收入達人民幣12.6百萬元，佔本集團整體收入的8.5%。這些努力的成果，使集團積極成長，並為未來的發展在再次奠定了堅實的基礎。 8德商產投服務集團有限公司 2023中期報告主席報告砥礪深耕，以用戶為中心作為一家城市資產運營服務提供商，我們的行業地位與客戶口碑持續獲得認可。在管項目：德商•華府天驕與德商國際同時榮膺《2022年成都市物業服務示範項目》，《2022年度四川省物業服務品牌項目》殊榮；德商•禦府天驕商業街被評為《成都社區商業服務示範項目》。在客戶服務上，我們始終堅持以用戶為中心，為用戶美好生活以及城市發展賦能，並於2023年初創建三大品牌社群：「彈簧實驗室」、「雲朵工廠」及「心動社」，開啓美好社群活動的創造與探索，截至2023年6月30日，已開展電子競技賽事，音樂現場市集等6場大型社群品牌活動，使德商用戶在社交新模式中獲得更多對健康愉悅生活的理解，獲得諸多用戶一致好評與認可。未來，本集團將繼續內生增長並專注於資產管理服務及商業運營服務。以用戶為中心，圍繞戰略、市場、產品、運營、組織等，持續提升企業競爭；在資產管理服務、空置房、商業運營服務等方面制定並落實多項策略，實現服務產品的多元化、擴大集團地理分佈、市場份額及物業組合、實現規模經濟，持續深耕重點城市與核心業態，打造高質量、專業化的增值產品。加強內部管理，優化資源配置，提高運營效率，降低成本，提升盈利能力。堅持以客戶為中心，不斷提升產品質量和服務水平，為用戶創造更大的價值，是我們不斷追求的高度。同時，構建具備為客戶創造價值的自驅力、具備創新精神的專業人士以及具備合作精神的德商產投新型人才。在人才的選、用、育、留、激勵、分配全程落實德商產投新型人才標準；構建良好的僱主品牌，留住提升核心人才，不斷吸引市場優秀人才加盟。我們深度落實「員工是公司最核心的資產，德商產投是全體員工施展才華的舞臺和獲得成功的平台」僱主理念，以文化引領和成果共享激發全員為客戶創造價值的自驅力。在公司戰略指引下進行組織和人才的全面升級，專注專業持續創新，為客戶創造價值。2023年已過半，感恩每一位股東及利益相關者的信任與支持，感謝每一位在崗位上付出心力的員工，感謝各位合作夥伴的支持與合作。在不確定的形勢下，我們將以創造美好福流生活為己任，與時偕行，堅守長期主義、韌性生長，深化服務與運營能力，持續為客戶帶來美好體驗，為股東持續創造投資價值，為實現公司的長遠發展目標而不懈奮鬥！張志成董事會主席成都，2023年8月30日 9德商產投服務集團有限公司 2023中期報告管理層討論及分析行業回顧2023年上半年，隨著國民經濟回升向好，宏觀政策顯效發力，高質量發展穩步推進。2023年5月召開的二十屆中央財經委員會第一次會議，會議强調要實施積極應對人口老齡化國家戰略，推進基本養老服務體系建設，大力發展銀髮經濟，加快發展多層次、多支柱養老保險體系，努力實現老有所養、老有所為、老有所樂。中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《關於推進基本養老服務體系建設的意見》（「《意見》」）。《意見》中首次發布《國家基本養老服務清單》，包含物質幫助、照護服務、關愛服務等三大類16個服務項目，提出支持物業企業因地制宜提供居家社區養老服務。2023年6月，各有關部門發布政策包括住宅小區配套建設完善、智慧城市建設、質量强省建設、居家社區養老服務方案等。如市場監管總局發布《電梯安全築底三年行動方案（2023–2025年 ）》，國務院辦公廳印發《關於進一步構建高質量充電基礎設施體系的指導意見》。浙江省發布《綠色智慧城市評價指標體系》。上海、廣東分別發布《質量強國建設綱要上海實施方案》、《廣東省強省建設綱要》。湖北十堰出台《關於推進物業服務企業發展居家社區養老服務的意見》。一方面，國家及各級政府多政策出台鼓勵發展小區養老、基層治理、裝修管理等相關政策，積極給予相應引導和支持，從頂層設計端口持續推動物業行業高效、健康可持續發展。在此背景下，物業行業持續發展，服務類型不斷延伸，服務方式不斷煥新，科技化智能化程度加深。另一方面，我們布局物業服務、商業運營管理、大家居服務、寫字樓及產業園運營管理四大業務賽道。為滿足住宅、街區及商業、工業產業園和寫字樓等多種類型客戶的不同需求，提供多元化服務。業務回顧本集團通過管理和運營四大板塊提供服務：(i)物業服務，主要包括物業管理服務及其他增值服務；(ii)商業運營管理，主要包括商業運營服務、商業物業管理及其他相關服務；(iii)大家居服務，主要包括家具裝潢、家具裝飾及裝修服務；及(iv)寫字樓及產業園運營管理，主要從事寫字樓轉租服務及合作業務。於2023年6月30日，我們於中國已簽約管理92項物業，在管總建築面積約8.4百萬平方米，較2022年同期約6.2百萬平方米增加約35.