重视城中村改造的潜在投资机会（一）

│ 重视城中村改造的潜在投资机会（一） 作者 分析师：杨灵修 证券研究报告 2023年09月21日 专题内容摘要 城中村改造政策完善，与棚改有差异 棚改以政府为主导，以财政拨款为主要资金来源，以商品住宅开发为改造方向，改造的地块以城市建设用地为主，主要是城市建成区范围内配套设施不完善的地区。而新一轮的城中村改造注重拓宽融资渠道，鼓励民间资本参与；改造过程中，强调避免大拆大建，不搞过度开发，保留城市原有风貌，以提升城市运营能力为目标，打造城市配套设施、保障性住房及长租公寓等为主，改造周期更长。 城中村改造政策要点解读 1）超大特大城市为先导，广东、上海等城市积极发布城中村改造计划。2）整治提升以及拆整结合将是本轮城中村改造的主要模式。城市更新要遵循低碳发展路径，以保留利用为主，专注提升区域的功能性。3）本轮城中村改造按照主体分共有三个主要模式：政府主导、企业主导、集体主导。4）以房屋安置、房票安置为主。房票的流通、适用区域会有一定限制，其使用限制决定其实质上更接近于以地换房、以房换房，在实际操作过程中不容易助推房价泡沫，有利于当地去库存。5）城中村改造整体以“稳”为主，改造周期长，一般需要7-10年，拉动需求作用较为温和。 棚户区改造与城中村改造资金来源对比 棚改项目融资方式多样，资金来源丰富。棚户区改造的融资手段涵盖中央财政支出、地方财政支出、政策行贷款、商业银行贷款、债券以及PPP等多种方式。除财政直投、与房地产开发企业合作及专项债外，其余大部分资金均来自于国开行专项棚改贷款。 城中村改造鼓励民间资本参与。商业银行为国央企提供信贷支持，国央企或仍是城中村改造的重要参与主体。财政或将有所支持，但预计整体规模不大；专项债将是重要的资金来源。PSL或将再次为政策行发放专项贷款提供支持。 城中村改造蕴含的投资机会 城中村改造虽然有望为房地产企业发展注入新动能，但由于城中村改造周期更长、成本也较高，通常会对房企的建设运营能力、规划定位的能力提出更高的要求，而且由于各地区具体情况有差异，所以深入介入当地城市更新的企业更能及时获取城中村改造项目的信息，从而抢先部署、占得先机。基于此，我们建议关注在城中村改造区域中“本地属性更强”的房地产企业，以及具备资产综合运营能力、空间服务经验的房地产企业。 按照现有政策框架，城中村改造预计以存量房的修缮改造为主，接近竣工环节的涂料/防水材料/塑料管材/瓷砖等或有更多需求增量。当前阶段，政策呵护力度持续加大，装修建材需求短期有望受益，“城中村改造”带动的中期建材增量需求及对加速建材行业格局优化的积极作用亦建议重视。建议关注东方雨虹、中国联塑、北新建材、伟星新材、三棵树、亚士创能等消费建材细分领域龙头标的；以及建议关注华阳国际、华建集团等前期已有较多该类项目经验的建筑设计公司。 风险提示：城中村改造政策落地不及预期，地方财政资金有限导致项目无法推进；市场主体参与积极性不及预期。 执业证书编号：S0590523010002邮箱：yanglx@glsc.com.cn 分析师：刘雨辰 执业证书编号：S0590522100001邮箱：liuyuch@glsc.com.cn分析师：武慧东 执业证书编号：S0590523080005邮箱：wuhd@glsc.com.cn 联系人：姜好幸 邮箱：hxjiang@glsc.com.cn 相关报告 1、《从历史看，市场如何走出底部？：——国联策略周聚焦》2023.09.17 2、《9月行业景气度专题》2023.09.15 投资策略 策略专题 正文目录 1.城中村改造政策不断完善，与棚户区改造略有差异3 2.本轮城中村改造要点解读5 3.棚改与城中村改造资金来源对比9 3.1棚改资金来源分析9 3.2城中村改造资金来源分析13 4.城中村改造蕴含的投资机会13 4.1城中村改造的参与主体有望受益13 4.2城中村改造有望拉动建材行业需求14 5.风险提示19 图表目录 图表1：2015-2022年中央层面关于棚改及城中村改造的政策梳理3 图表2：近期中央层面关于城中村改造及城市更新的政策梳理4 图表3：城中村改造与棚改区别5 图表4：城中村改造要点5 图表5：部分城市城中村改造进展与目标6 图表6：主要改造模式6 图表7：城市更新四道红线7 图表8：按主体区分三大主要改造模式7 图表9：部分城市房屋征收安置办法8 图表10：部分城市城中村改造周期8 图表11：棚改融资相关政策10 图表12：棚改领域财政支出相对较小（亿元）10 图表13：棚改专项债发行规模较大10 图表14：国开行在棚改领域新发放贷款规模大11 图表15：国开行棚户区改造贷款余额最高超3万亿元11 图表16：国开行负债端结构占比12 图表17：PSL运行机制12 图表18：PSL净投放情况12 图表19：部分城中村改造案例14 图表20：城镇化率提升节奏近年边际放缓15 图表21：80年以来我国出生人口及总人口增量15 图表22：房屋新开工、竣工及商品房销售面积累计增速15 图表23：房屋新开工、竣工及商品房销售面积单月增速15 图表24：地产开发各环节及建筑材料使用情况16 图表25：消费建材各细分行业龙头市占率17 图表26：近年防水、管材、瓷砖CR3集中度提升情况17 图表27：“城中村改造”重点建材公司交易数据及估值17 图表28：“城中村改造”重点建筑设计公司交易数据及估值18 图表29：部分装修建材&建筑设计公司对于“城中村改造”业务的阐述18 1.城中村改造政策不断完善，与棚户区改造略有差异 城市更新一直作为我国改善民生、扩大内需以及推进城市高质发展的重要举措。早在2007年，我国就开始启动了老旧小区的改造活动，此后很长一段时间里一直聚焦棚户区和危旧房综合整治。随着棚改及危旧房整治的进程接近尾声，城镇的老旧小区改造也被提上日程，2021年3月，“城市更新”被纳入《2021年政府工作报告》，我国明确要深入推进以人为核心的新型城镇化战略；2022年3月发改委发布的《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，提出要加快改造城镇老小区，改善居民居住条件。“城市更新”作为改善民生的重要举措一直被稳步推进。 图表1：2015-2022年中央层面关于棚改及城中村改造的政策梳理 时间 单位 文件名/会议名 内容 2015.12 中共中央 2015年中央城市工作会议 有序推进老旧住宅小区综合整治；推进城市绿色发展，提高建筑标准和工程质量。 2016.02国务院《关于深入推进新型城镇化建设 的若干意见》 2016.11国土资源部《关于深入推进城镇低效用地再 开发的指导意见（试行）》 2019.03国务院《2019年政府工作报告》 《关于全面推进城镇老旧小区改 加快城镇棚户区、城中村和危房改造；推动棚户区改造与名城保护、城市更新相结合。 鼓励原国有土地使用权人自主或联合改造开发，积极引导城中村集体建设用地改造开发。 继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求；城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施。 明确城镇老旧小区改造任务，重点改造2000年年底前建成的老旧小区。 2020.07国务院 2020.01中共中央 造工作的指导意见》 《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》 到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制 。 推进以人为核心的新型城镇化。实施城市更新行动，推进城市生态修复、功能完善工程，统筹城市规划、建设、管理，合理确定城市规模、人口密度、空间结构，促进大中小城市和小城镇协调发展。 深入推进以人为核心的新型城镇化战略，发展壮大城市群和都市圈。实施 2021.03国务院《2021年政府工作报告》 《住房和城乡建设部办公厅关于 2021.11住建部开展第一批城市更新试点工作的通知》 城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量 。新开工改造城镇老旧小区5.3万个，提升县城公共服务水平。 探索城市更新统筹谋划机制，探索城市更新可持续模式，探索建立城市更新配套制度政策 2022.03 国务院发改《2022年新型城镇化和城乡融合加快推进新型城市建设，有序推进城市更新。加快改造城镇老旧小区，力 委发展重点任务》 争改善840万户居民基本居住条件。更多采用市场化方式推进大城市老旧厂 区改造。因地制宜改造一批大型老旧街区和城中村。 2022.06 国务院发改委 《“十四五”新型城镇化实施方案》 重点在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等“三区一 村”改造为主要内容的城市更新改造，探索政府引导、市场运作、公众参与模式。 资料来源：政府官网，国联证券研究所 近期城中村改造政策不断完善，逐渐成为城市更新的重要组成部分。7月21日国务院提出加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与。7月24日政治局会议强调要积极推动城中村改造。7月27日住建部有关领导在企业座谈会上提出要稳住建筑业和房地产业两根支柱。7月31日发改委称要稳步推进老旧小区改造，进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区改造更新改造中的作用，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造，整体来看，城中村改造政策不断完善。 图表2：近期中央层面关于城中村改造及城市更新的政策梳理 时间 单位 会议名/文件名 内容 2023.04.28 政治局会议 因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。 2023.07.13住建部 《关于扎实有序坚持城市体检先行，将城市体检作为城市更新的前提；发挥城市更新规划统筹作用；创新城推进城市更新工市更新可持续实施模式 作的通知》 2023.07.21国务院 《关于在超大特在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一大城市积极稳步项重要举措。把城中村改造与保障性住房建设结合好，加大对城中村改造的政策支持，积极推进城中村改造创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。 的指导意见》 2023.07.24政治局会议适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。要加大保障性住房建设和供给，积极 推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。 稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。继续巩固房地产市场 2023.07.27住建部企业座谈会 企稳回升态势，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施;继续做好保交楼工作，加快项目建设交付 2023.07.31发改委 《关于恢复和扩稳步推进老旧小区改造，进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区改造和老旧住宅电梯更新大消费的措施》改造中的作用，继续支持城镇老旧小区居民提取住房公积金用于加装电梯等自住住房改造。 在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。 资料来源：各部门官网，国联证券研究所整理 城中村改造政策是在房地产行业进入到存量时代的背景下，国家为解决超大特大城市新市民的居住问题下出台的，政策出台的出发点是加大保障性住房建设与供给。而棚改出台的背景是在全国房地产库存高企下，需要改造老百姓居住条件的同时也进行房地产的去库存。因此本轮城中村改造与棚改在改造对象、土地性质、安置方式、资金来源、改造重点、改造方向等方面存在不同之处。 棚改改造对象为城镇中集中成片危旧住房、破房烂院，土地多为国有建设用地，房屋征收安置方式多为货币化安置；资金来源为PSL和专项债；改造是全国性的，更加专注三四线城市，以商品住宅开发为改造方向。而新一轮的城中村改造针对城市建成区内土地未被征收或部分征收，原农村居民