城中村改造的市场规模和参与机会

北京荣邦瑞明投资管理有限责任公司 城中村改造在国内超大特大城市具有迫切需求 p城中村概念 城中村是指农村村落在城市化进程中，空间上已经处在城市建成区范围内或者边缘地带，失去或基本失去耕地，但是并未彻底完成拆迁转居，仍然保留了部分集体用地和集体经济组织的村庄。 《广州市城中村改造条例》所称城中村，是指位于城镇开发边界范围内失去或者基本失去耕地，实行村民自治和农村集体所有制的建成区域，以及集体土地已转为国有、已完成撤村改制，但原农村集体经济组织继受单位及原村民保留使用的低效建设用地范围内的建成区域。 u住建部：2023年10月12日，住建部对超大特大城市城中村改造提出了具体政策落实措施，提出城中村改造分三类推进实施：第一类是符合条件的实施拆除新建，第二类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。 u广东省住房政策研究中心：具备条件的，即资金能平衡、群众改造意愿强烈、土地及物业权属清晰的城中村将实施拆除新建；不具备条件的，不硬上，以守住安全底线为原则，常态化开展整治提升，逐步解决问题的基础上再实施改造。 u深圳：拆除新建类项目鼓励实施区域统筹和成片开发，在城中村空间范围的基础上将周边低效用地一并纳入实施改造；整治提升（含拆整结合）类项目，拆整结合类改造可按照规划采取“整治提升+局部拆建”方式实施。 “有例”城市开发投资决策支持平台 城中村改造有助于超大特大城市的高质量发展 城中村存在大量的社会问题，具有三大特征：人口倒挂现象严重；违建大量出现，安全隐患大；城市管理和村镇管理衔接不畅。城中村改造对于超大特大城市的长远发展，是一个亟待解决的难题。 人口倒挂现象严重 城市管理和村镇管理衔接不畅 违建大量出现安全隐患大 城中村所在区域村庄和城市建设区交错，城市管理和村镇管理交叉，管理边界不清，同时存在很多管理真空。 临近产业园与办公区，流动人口聚居，超过本地人口，给社会管理带来极大的困难。 城中村承载力不足，导致出现私搭乱建现象严重、基础设施薄弱、环境卫生恶劣、安全隐患较多等一系列问题。 “有略”片区开发策略管理平台 城中村改造未来5年的市场规模预计超过10万亿 l根据各城市政府网站发布的相关资料，已有14个城市披露了城中村改造计划，改造面积约13.4亿平方米，总投资额达8.2万亿元。 l根据我们对符合城中村改造政策的29个城市的统计，符合城中村、城边村性质的村庄（村委会）共计约2000个。 l2024年，纳入城中村改造的城市有望由城区常住人口超过300万的城市扩围至省会城市或城区常住人口超过200万的城市，由35个扩大至52个。预计以上城市城中村总数量可达3000个。 城中村改造资金来源趋于多元化，社会资金的占比更高 财政资金 包括中央财政补助和省、市、区级财政安排的专项资金。城中村改造财政资金主要来源是改造区域土地出让等新增的财政收入中可统筹部分。 专项债投向领域之一为保障性安居工程，应为有一定收益的公益性项目，主要包括城镇老旧小区改造、保障性租赁住房、公共租赁住房等。 专项债 政策性银行和商业银行可为城中村改造提供贷款支持。拆除新建比例较高的城中村项目，乘数效应较强，对地产链相关消费和投资拉动作用较大，但受楼市景气度影响项目收益。在房企现金流压力仍较大的背景下，政策性金融等增量资金对城中村改造的重要性更加凸显。 金融机构融资 专项借款 国开行、农发行向超大特大城市发放城中村改造专项借款，主要用于项目前期工作、征收补偿安置、安置住房建设以及安置住房小区的配套基础设施建设等，由借款城市统借统还，周期五年。 社会资本 政府引导、国企牵头联合社会资本设立更新基金；社会资本通过综合开发经营模式参与城中村改造。 改造主体自筹 国企平台或房地产企业作为改造主体自主筹措资金，并利用项目收入滚动投入。部分资金可由村民及村集体自筹。 “有例”城市开发投资决策支持平台 城中村改造资金流转需要政策保障专款专用封闭管理 对于城中村改造项目自身产生的收益，地方政府要有政策支持这部分资金能回流到项目本身，用于平衡各类征迁安置和基础设施投入。 《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》提出：政府应制定市域内城中村改造资金平衡方案，落实政府资金平衡主体责任。对符合条件的项目：中央通过现有渠道适当给予补助；纳入专项债支持范围；设立专项借款，鼓励银行业金融机构供城中村改造贷款，专款专用、封闭管理。 上海 广州 “有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台u《关于本市开展“城中村”地块改造的实施意见》（沪府〔2014〕24号）和《关于进一步推进本市“城中村”改造工作的通知》（沪建房管联〔2020〕476号）提出：对市有关部门认定的城中村改造地块，涉及经营性土地出让的，市、区政府取得的土地出让收入，在计提国家和本市有关专项资金后，剩余部分由各区统筹安排，用于城中村地块改造和基础设施建设等。对符合条件的城中村改造地块，免征城市基础设施配套费等。 u《广州市城中村改造条例》（草案修改稿·征求意见稿）提出：市、区政府应制定本行政区域内城中村改造资金平衡方案，统筹区域内改造资金安排。专项借款、专项贷款等资金实行专款专用、封闭管理。市人民政府应当支持银行业金融机构优化城中村改造金融产品和服务创新。 城中村改造具有不同于以往棚户区改造的显著特点 城中村改造历来是城市建设中的难题和硬骨头。本轮城中村改造与2015年-2017年的棚改的主要区别，不是全面铺开，主要针对的是超大特大城市。考虑到城中村改造具有限定城市、政策实施周期较长、改造方式存在大量微改造的特点，预计其短期带动投资额要低于棚改。 城中村改造当前获得的政策支持力度大 2023年4月28日，习近平主席在中央政治局会议上提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和平急两用公共基础设施建设，规划建设保障性住房。在稳经济和稳地产的目标导向下，目前的核心发力点是中央重点支持的三大工程，其中城中村改造被认为是房地产行业增量投资的重中之重。 本轮城中村改造以《指导意见》发布作为重要起点 2023年7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，进一步细化具体工作要求。会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。本轮城中村改造主要目的并不是要在短期内刺激房地产行业，而是站在城乡统筹角度，引导特大超大城市高质量发展。 广州是首个公开发布城中村改造条例的超大特大城市 2023年11月22日，广州市发布《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意见稿）》。广州是继《指导意见》后首个公开发布新版城中村改造条例的超大特大城市。据推测，2024年广州的城中村改造试点模范作用将大概率成型，其它城市会很快跟进和效仿。 “有例”城市开发投资决策支持平台 深圳发布地方性《实施意见》用以指导项目落地 深圳市规自局于2024年1月4日发布的《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿），基本衔接《深圳经济特区城市更新条例》。政策有效期五年，即意味着政策正式发布后，将在2024-2028年对深圳城中村改造产生重要的指导作用。 “有例”城市开发投资决策支持平台 上海已形成政策体系并在项目实践方面走在前列 自上海市发布《关于进一步推进本市“城中村”改造工作的通知》（沪建房管联[2020]476号）以来，位于上海城乡结合区域的“城中村”改造工作便如火如荼地开展起来。2022年，上海又发布一系列关于推进旧区改造、旧住房成套改造和“城中村”改造工作的政策文件。 u改造方式：上海市采取土地储备（政府收储形成净地，再招拍挂出让）、农村集体经济组织自行改造、农村集体经济组织引入市场主体共同改造和公益性项目建设方式实施。 u改造主体认定：凡是列入城中村改造计划，需要引进合作主体的，要求通过公开招标、邀请招标或进行竞争性磋商的方式确定，并将资金实力、信用等级、改造经验等作为选择合作单位的重要依据。 “有略”片区开发策略管理平台 整村改造：引入外部合作单位实施整体开发 典型案例：上海市松江区洞泾镇沪松公路相邻地块“城中村”改造项目 采用“镇、区政府主导，农村集体经济组织引入合作单位共同改造”模式进行城中村改造，遵照“整体开发，资金封闭运作”原则实施。合作开发改造地块将留存研发及商办物业给集体经济组织；已收储地块拟采用土地储备的改造方式。 松江区洞泾镇，涉及长欣、光星、砖桥、渔洋浜4个居委会。项目距离12号线延伸段1-2公里，松江东北部城镇圈和G60科创走廊的重要组成部分。 项目位置 改造模式 改造主体 投资规模 上海市松江区洞泾镇人民政府 总投资约77亿元 中铁（上海）投资集团有限公司、中铁置业集团上海有限公司 合作企业 用地面积约24公顷，改造范围东至同乐路，南至平阳河路，西至洞凯路，北至沈砖公路，6个地块分布于沪松公路两侧，全部位于全市摸底调查的705个城中村点位内。 改造范围 “有略”片区开发策略管理平台 “有例”城市开发投资决策支持平台 产业园区改造：通过连片整合升级改造促进产业高质量发展 典型案例：广州市花都区花东镇象山村村级工业园项目 项目位于广州市花都区花东镇花都大道北侧，集体土地面积3.05公顷。 “有略”片区开发策略管理平台 集体土地租赁住房：盘活存量集体土地增加租赁住房供给 典型案例：北京市丰台区太子峪村集体土地租赁住房项目 项目规模：项目位于丰台区太子峪村，规划建设用地5万平方米。拟建设集体租赁住房及配套设施15万平方米，总投资规模12亿元。 北京市《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》提出，2017年~2021年的5年内供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房 用途限制：租赁住房只能用于租赁，不得对外销售，租金将参考周边住房租赁市场水平，鼓励签订长期住房租赁合同 合作模式：村集体经济组织以项目经营权出租的形式与社会企业合作开发建设。太子峪村集体将项目建设经营管理权及50年运营期授予社会资本方。社会资本方负责筹集资金、经营管理，定期向集体经济组织支付租金。 “有略”片区开发策略管理平台 集体经营性用地开发：村集体通过物业持有实现长期稳定收益 典型案例：北京市大兴区西红门镇鸿坤金融谷项目 2015年，北京市大兴区受国务院授权，试点开展集体经营性用地入市探索 城中村风貌改造：改善景观增加公共空间以提升区域品质 典型案例：深圳市南山区南头古城改造项目 •南头古城已有1700年历史，是深圳历史的集中代表，位于南山区南头天桥北，建筑面积约51.7万平方米。包括牌楼、南城门、新安县衙等十余处人文历史景观。 •南头古城改造由政府发起，在古城轴线上以最小拆迁量建设工厂区、十字街、南城门、古建筑组团、春景街5个区域，重建南头古城公共开发空间系统。 •本项目由政府主导、企业实施、村民参与。区政府统筹协调，投资于基础设施、古建筑修缮、景观提升；万科作为代建单位负责规划设计施工一体化管理。后续运营由万科、区属国企、村集体经济组织合资公司负责。动员企业、社会、商户、居民共同参与。 城中村TOD开发：依托地铁站点服务城市交通带动高品质开发 典型案例：浦东新区张江“城中村”改造项目 •张江“城中村”改造项目是2014年上海首批启动的“城中村”改造项目之一。位于浦东新区张江镇，项目总占地面积约为321亩，可出让土地面积为216亩，计容建筑面积32.8万平方米，分为劳动村（部分）区块和田园、江欣居民区两个区块。 •项目定位为TOD城市综合体（地铁2号线、21号线广兰路站），涵盖大型商业办公、住宅、体育公园、张江栅历史风貌休闲街等业态。2015年以政府引导、村集体入股、中建八局参与的方式合资成立了项目公司，作为项目一、二级开发的实施主体。 打造“近零能耗建筑”，探索投-建-运全生命周期绿色低碳建筑实现路径