酒店行业：MVI中国酒店市场价值指数三十城榜单

⯼阌 过去的20年是中国酒店投资市场⾼歌猛进的20年。地产驱动之下的酒店超前开发也造成了市场周期性供给过剩，酒店⾏业正⾯临着竞争加剧、收益指标下滑、⼈⼯成本承压等多重困境。⽽疫情的冲击进⼀步将⾏业危机放⼤，在过去的三年⾥，特别是2022年，酒店经营业绩及市场信⼼⼀度降⾄冰点。 回顾2022年，处于历史⾄暗时刻的酒店⾏业经历了怎样的供需变化？酒店投资视⻆之下的城市排名是否发⽣了重⼤洗牌？疫情之后应该把握哪些市场机会和⾏业趋势？这些问题均可通过市场价值指数（MarketValueIndex，简称MVI）的城市排名和指数追踪之中找到答案。 浩华管理顾问公司依托厚海数据平台提出了市场价值指数（Market ValueIndex，简称MVI）的概念，旨在通过量化的数据指标来评价城市、商圈和物业三个维度的酒店市场价值。在这个指数体系之下，针对城市（city）层⾯的市场价值评价我们称之为cMVI，即城市市场价值指数。通过对cMVI的追踪，我们能够全⾯评价酒店市场价值，形成理性客观的投资判断；准确理解市场周期发展特征，掌握合理的市场进⼊节奏；挖掘不同市场的价值特点，制定多元产品和运营策略。 本次报告发布的cMVI将基于2022年全年酒店市场数据，通过深⼊剖析全国重点⼀⼆线城市和旅游⽬的地在过去⼀年的市场供需变化，洞悉疫情冲击之下市场价值的“变”与“不变”，寻求疫后酒店市场发展的⻓期价值机会。 在cMVI指标体系搭建中，我们设置了5个⼀级维度及15个⼆级维度。⼀级和⼆级维度的确定结合了主观和客观赋权法，各维度指标数据进⾏⽆量纲处理后，与对应权重相乘相加，最终形成指标综合得分。此外，为了消除不同数据指标量纲的影响，本报告中的各项指标均进⾏了标准化处理，并将得分映射在0-100之间。指数越⼤，即代表其市场价值越⾼。 单。cMVI概念的提出和应⽤，旨在为业内⼈⼠提供专业的市场观点和有⼒的数据⽀撑，进⽽能够以客观理性的视⻆判断酒店⾏业的市场投资和运营价值。 在此次报告中，我们通过各城市之间的横向对⽐，挖掘各城市之间的价值差异；通过过往年份的纵向对⽐，发现各城市酒店市场发展的周期性价值变化趋势，并以此洞察三年疫情对酒店⾏业的深远影响和发展趋势。 ⾃2016年起，厚海已发布7年的cMVI指数榜 2 0 1 9v s . 2 0 2 2䌑cM V I䱗 ⻐ 㸉 嬠 呦䖦澚掾 上海蝉联榜⾸，稳坐历年cMVI（城市市场价值指数）的头把交椅。2022年，尽管上海受到疫情的猛烈冲击，市场业绩和运营健康下滑明显，但凭借其多来在产品供给、品牌连锁和投资热度三⼤指标上的绝对领跑优势，其头部地位难以被撼动。 北京、深圳、南京、西安等地cMVI全国排名下滑明显。这些城市排名下降的主要原因是酒店运营受到了疫情带来的深度冲击，市场业绩指数和运营健康指数呈现出断崖式下降，进⽽负⾯影响了2022年指数表现。⻓远来看，在经过疫情之后的复苏，这些城市有望实现排名提升及回归。 三 亚cMVI表 现 依 旧 亮 眼，虽 位 列 全 国 第五，但连续三年获得市场业绩指数和运营健康指数“双第⼀”。疫情三年，三亚凭借稀缺的海岛度假产品吸纳了国内最具⽀付能⼒的⾼端度假客群。尽管2022年三亚经历了较为严峻的疫情封控压⼒，业绩有所下滑，但各项市场和运营指标仍位居全国前列。 另外值得注意的是，相⽐2019年，疫情的冲击使得各城市cMVI指数数值差异在缩⼩。究其背后原因，⼀线城市由于⼈员流动频繁、⾯临更⼤的疫情封控压⼒，需求端指数受到负⾯影响较⼤，其领先地位受到⼀定冲击。相⽐之下，⼀些城市酒店规模较⼩、受疫情封控时间较短的地区，在得分和排名⽅⾯都呈现出不同程度的提升。即便如此，⼀线城市仍牢据榜单前⼗，相信市场完全复苏之后，⼀线城市和其他城市的市场价值差距将再度显现。 杭州、⻓沙、⻘岛、苏州等地cMVI全国排名显著提升。得益于良好的商务氛围、独具当地特⾊的休闲旅游市场，疫情期间以上城市的酒店市场业绩逆势上扬，在全国排名中上升显著。虽然随着疫情结束，市场恢复常态化运营，以上⼏个城市排位将有所回落，但仍会是⼆线城市中的头部市场、全国前⼗的有⼒竞争者。 䉗㐙╃缥䭰俚 市 场 业 绩 指 数 包 括需 求 度 指 数、⽀ 付 ⼒ 指 数和成 ⻓ ⼒指 数三 个 细 分 维 度，通 过 酒 店 市 场 的 出 租 率、平 均 房价 以 及 平 均 每 间 房 收 益 增 速 等 核 ⼼ 数 据 指 标，来 衡 量酒 店 市 场 的 业 绩 健 康 度 ⽔ 平。 괛 寛 䍳 䭰 俚佻 ♕ ⲇ 䭰 俚䧯 ꪍ ⲇ 䭰 俚 ┩◱յ匫䈣յꪍ屧⛻⮬⪢㎼⯼┩ 从 市 场 业 绩 指 数 上 看，三亚、杭州和⻓沙位列前三。其中，三亚依然保持疫情以来的市场业绩榜⾸位置，尽管需求度指数表现⼀般，然⽽凭借优秀的⽀付⼒指数及成⻓⼒指数，引领2022年全国酒店市场业绩指数。其中⽀付⼒指数即市场平均房价⽔平表现⼀骑绝尘，远超其他城市。 杭州及⻓沙市场业绩指数表现相对均衡，⽆论是需求度指数，还是⽀付⼒指数均表现较为优异。这反映出以上两座城市酒店市场发展相对健康，需求丰富多元，因此在疫情重创之下能够展现出良好的抗⻛险能⼒。 ⺇泯䝠硅䱽䔕⿱┞绻㓻䉗册ꇁꈘ⺇ꓨ⮱ 从2019年到2022年的指数趋势来看，⼀线城市的市场业绩指数均受到了不同程度的负⾯影响。⼀线城市的⾼流动性造成疫情频发，⻓时间的封控使得酒店市场需求降⾄冰点。 「⼴州」为四⼤⼀线城市中受疫情影响最⼩的城市，经历疫情三年业绩波动，2022年回归了2019年排名。需求度指数位列⼀线城市第⼀。 「北京」在疫情的连续打击、严格的管控措施之下，市场需求度指数排名最末，致使整体市场业绩指数排名下滑⾄22。 「深 圳」「上 海」同 样 在 疫 情 的 冲 击 之下，市场业绩下滑显著，全国排名分别从2019年的1、3位下降⾄8和13位。 回顾2022年⼀线城市市场业绩，各城市指数 是 疫 情 变 化 及 管 控 的 晴 ⾬ 表。相 信 在2023年⼀扫疫情阴霾的常态年份，⼀线城市将迎来市场业绩的强势复苏，指数重回⾼位。 匫䈣յ귱㼲յ僮僻յ⸸ꬾ╃缥ꄋⲹ┪䪉 杭州是2022年唯⼀实现⼊住率和平均房价双增⻓的城市。受益于市场充裕的商务及旅游休闲需求基础，在疫情致使各城市业绩低迷的背景下，相对⽽⾔杭州受冲击较⼩。近年来杭州市场业绩指数排名明显上升，从2019年的第12名升⾄2022年的全国第2名，仅次于三亚。 2022年疫情反复致使⼤部分城市的市场业绩相较2021年进⼀步下滑，仅杭州、⻘岛、昆明及厦⻔四个城市的平均每间房收益实现了上涨。这四个城市⽆⼀例外为具有强休闲⽓质的⼆线城市。 疫情影响下经济活动减少，再加上严格的出⾏管控措施，致使传统商务型城市⾯临需求下⾏困境。⽽杭州、⻘岛、昆明、厦⻔这类既具备⼀定产业实⼒，同时⼜拥有丰富旅游资源和优质度假产品的城市能够捕获到充裕多样的过夜需求。同时这四个城市在2022年中受疫情冲击相对较⼩，在旺盛的旅游休闲需求带动下，整体市场业绩不减反增，实现了逆势上扬。 ⽽⻘岛、昆明、厦⻔尽管受疫情影响，⼊住率⼩幅下跌，但平均房价上实现明显的提升。⻘岛五星级酒店平均房价由2021年的545元提升⾄638元，上涨17%，房价基本与疫情前持平。昆明、厦⻔平均房价均实现9%的同⽐增⻓。由此可⻅，宏观经济及疫情影响下商务出⾏需求受阻，旅游休闲需求为重要补充。丰富多样的需求来源能够充分提升市场的抗⻛险性。 ꁾ觝⣍䎙䭰俚 运 营 健 康 指 数 旨 在 考 量 市 场 中 酒 店 在 收 ⼊ 增 ⻓ 和 成 本管 控 上 是 否 健 康，未 来 发 展 是 否 具 备 可 持 续 性。该 指标 包 含收 ⼊ 指 数、利 润 指 数、成 ⻓ 指 数和⽣ 产 ⼒ 指 数四 个 核 ⼼ 维 度。 䉗 㐙 ╃ 缥 ꁾ 觝 ⣍ 䎙 侅 ⪝ 䭰 俚⯈ 巷 䭰 俚䧯 ꪍ 䭰 俚气 ☋ ⲇ 䭰 俚 ┱䉗㐙╃缥䱗⛻鱶⻎┩◱յ匫䈣յꪍ屧銩⻓䫜濤 总体⽽⾔，2022年全国酒店受疫情影响，酒店经营性财务指标受收⼊端影响较⼤，因此从运营健康指数呈现出与市场业绩相似的排名格局。 三亚、杭州、⻓沙的酒店各项运营健康指标表现抢眼，占据全国前三的位置，在疫情重创之下仍能够保持相对良好的收⼊规模和利润表现。 ⽽ ⼀ 线 城 市 除 ⼴ 州 以 外，北京、上海、深圳的收⼊低迷之下的成本压⼒更加凸显，酒店利润指数和⽣产⼒指数均有较⼤程度的下降。 从2022年的运营健康指数来看，⼀线城市酒店排名下滑明显。⼴州在⼀线城市中表现最佳，在 所 有 城 市 中 排 名 第4，⽽ 北 京、上海、深圳排名下降明显。相⽐其他城市，北京、上海、深圳在2022年都受到了更为严格的疫情管控。收⼊受阻的同时，⼀线城市的各项成本⾼居不下，其微弱的收⼊难以覆盖酒店庞⼤的成本开⽀，因⽽直接影响了以上城市的利润指数。 相对⽽⾔，⼆线城市的整体运营压⼒更⼩。⼆线城市普遍供给规模较⼩，市场需求压⼒较低，整体⼆线城市的⼈⼯成本也更为可控。这些因素⼀定程度上使得⼆线城市能够通过吸纳本地及周边客源的需求，实现合理的收⼊规模，并有效分摊酒店的固定成本。 总的来说，由于成本的杠杆效应，⼀线城市的运营健康度指数表现不佳，排位下滑显著。但伴随2023年的业绩复苏，⼀线城市的运营健康指标也将和市场业绩指标⼀同回升到⾼位。 根据《2023中国饭店业务统计》显⽰，⼀线城市的每间房均摊总成本⽐⼆线城市⾼约35%以上，⽽收⼊端仅⾼出约25%。较⼤的成本压⼒使得⼀线城市在⾯临低迷的收⼊下，运营健康指标不甚理想。 ┞绻㓻䉗䧯勔⸐ⲇ⭿兇 僮僻㝕ꂞ鰂ꮒ䧯勔硅䱽潸㸉⚳䐻 2019-2022年三城市场业绩指数与运营健康指数排名对⽐ ⼀般来说，市场业绩指数与运营健康指数通常表现上是趋同的。但在市场业绩指数和运营健康指数的对⽐上，部分城市尽管市场业绩并不突出，但运营健康指数排名却远⾼于其在市场业绩指数排名。 其中以昆明、⼤连、贵阳表现较为突出，历年来这三座城市普遍呈现出优于市场业绩指数排名的运营健康趋势。究其原因，此类城市⼈⼯成本较低，整体运营成本更为可控，因⽽在有限的收⼊⽔平中实现了较为优异的利润及⽣产⼒⽔平，进⽽实现了更⾼的运营健康指数。 特别值得⼀提的是昆明，2022年其市场业绩指数排名21，但实现了全国排名第6的运营健康指数。在运营健康这个维度上，利润指数和成⻓⼒指数均位列全国前两位，说明昆明酒店市场尽管收⼊规模⼀般，但凭借优秀的成本管控，实现了优秀的利润⽔平以及利润增⻓。 ☋⿣❵缕䭰俚 产 品 供 给 指 数 旨 在 通 过 了 解 ⼀ 个 城 市 酒 店 市 场 的 供 给 量级、供 给 品 质 以 及 产 品 丰 富 度 情 况，判 断 该 城 市 酒 店 市场 供 给 端 的 发 展 ⽔ 平。该 指 数 包 括供 给 规 模 指 数、⾼ 端供 给 指 数和产 品 类 型 指 数三 个 ⼆ 级 维 度。 䉗 㐙 ╃ 缥 ꁾ 觝 ⣍ 䎙 䫌 鰑 搑 䍳 ☋ ⿣ ❵ 缕 ❵ 缕 閕 埛 䭰 俚둛 盛 ❵ 缕 䭰 俚☋ ⿣ 稝 㒘 䭰 俚 ☋⿣❵缕䭰俚⹴䱗⻐ ┪嶯┱ⵌ☓分⿣❵缕䭰俚뀖鳷 上海和北京在榜单上位居全国前两位，⼀⽅⾯在供给总量上遥遥领先，另⼀⽅⾯在⾼端供给占⽐及产品类型丰富度上也具备显著优势，因此在产品供给指数上领跑全国市场。 㓻䉗❵缕閕埛唨ꭶ⮕兇詇 ⽬前市场中档及以上已开业酒店客房数在10万间以下的城市属于市场的第三梯队。这些城市主要分为两类，⼀类是受限于城市发展地理空间，⽐如⻘岛、三亚、厦⻔等，尽管这类城市酒店市场需求活跃，但能够开发和利⽤的⼟地资源有限，因此酒店供给规模存在明显瓶颈；另⼀类是受限于需求发展，⽐如郑州、合肥、贵阳等，这些城市酒店市场发展起步较晚，需求表现与第⼀、⼆梯队的城市存在明显的差距，因此供给规模不⼤。 从供给规模来看，全国城市呈现出明显的梯队分化趋势，处于第⼀梯队的毫⽆疑问是上海和北京。截⽌⾄2022年底，北京和上海两座城