2024MVI中国酒店市场价值指数三十城榜单：守得云开 励耕新程

⯼阌Pre face 2023年随着市场的全⾯复苏，需求迅猛反弹，国内酒店业迎来了久违的春⻛，展现出了令⼈瞩⽬的复苏态势。在这⼀背景下，酒店的供给端与需求端均呈现出哪些新特点？相较于2019年，酒店市场的格局是否因此发⽣变化？酒店⾏业如何在新形势下把握市场机会和⾏业趋势？这 些 问 题 可 通 过市 场 价 值 指 数（Market ValueIndex，MVI）的追踪及解读回答。 浩华管理顾问公司依托厚海数据平台提出了市场价值指数（Market Value Index，简称MVI）的概念，旨在通过量化的数据指标来评价城市、商圈和物业三个维度的酒店市场价值。在这个指数体系之下，针对城市（city）层⾯的市场价值评价称之为cMVI，即城市市场价值指数。通过对MVI的追踪，能够全⾯评价酒店市场价值，形成理性投资判断，理解市场周期特征，掌握市场进⼊节奏，并挖掘各地市场的独特价值点，制定多元产品和运营策略。本次报告基于2023年全年数据，深⼊剖析全国重点⼀⼆线城市和旅游⽬的地的市场供需变化，洞悉城市发展中酒店市场的⻓期价值机会。 市场价值指数(MVI)说明 市场价值指数（MarketValueIndex，MVI）设置了5个⼀级维度及15个⼆级维度。⼀级和⼆级维度权重的确定结合了主观和客观赋权法，各维度指标数据进⾏⽆量纲处理后，与对应权重相乘相加，最终形成指标综合得分*。此外，为了消除不同数据指标量纲的影响，本报告中的各项指标均进⾏了标准化处理，并将得分映射在0-100之间。指数越⼤，即代表其市场价值越⾼。 *具体的指标体系及更详细的数据，请参⻅厚海数据平台产业地图https://hohidata.com/data-map/hotel/city/rank M V I䭰 俚 锭 漺 ┩ ⶥ 㓻 呦䖦澚掾 供给格局趋稳，⼀线与⼆线城市梯队拉开差距 2023年，国内酒店市场的供给格局进⼀步稳固，⼀线与⼆线梯队之间的差距愈发明显。上海和北京凭借其庞⼤的供给规模、稳定的⾼端供给以及⾼品牌渗透率，继续扩⼤领先优势，稳居市场前列。与此同时，成都、杭州等新⼀线城市在⾼端供给⽅⾯增⻓迅速。然⽽，尽管部分⼆线城市在⾼端供给上有所提升，其整体规模仍难以与头部城市抗衡，供给格局的层级分化愈加清晰。 需求波动明显，旅游成为业绩增⻓的主要驱动⼒ 受国内旅游需求强劲反弹的影响，⻓沙、成都、重庆等具备丰富休闲⽓质和旅游资源的城市在酒店业绩表现突出。相⽐之下，⾮旅游主导型城市场的需求则显得较为缓慢。深圳和福州等以商务活动为主的城市，受制于商务活动恢复不及预期，市场吸引⼒有所削弱。与此同时，昆明和贵阳等作为旅游中转站的城市，未能充分受益于市场流量红利，市场复苏相对逊⾊。这种对⽐之下，旅游消费在当前环境中下对酒店业绩的助推作⽤凸显，进⼀步拉⼤了不同类型城市之间的市场表现差距。 投资重⼼转移，存量投资关注度⽇益渐⻓ 随着国内酒店市场逐渐迈⼊存量时代，近年来投资重⼼从新增项⽬逐步转向存量资产，这⼀趋势在⼀线城市如上海、⼴州等地尤为明显。随着新建项⽬数量减少，市场逐渐趋于成熟，投资者愈加关注现有资产的翻新和改造项⽬，以提升资产价值和市场竞争⼒。这种转变不仅反映出国内酒店市场正⾛向成熟，也表明在增量供给放缓的背景下，存量资产的价值和投资机会⽇益受到重视。 2024䌑呦䖦┩ⶥ㓻MVI䱗⻐ 综合来看，排名前五的城市在酒店市场价值指数中表现稳定，领先优势显著。相⽐之下，排名6⾄30的城市指数波动较⼤，缺乏稳定性。主要原因在于前五城市的⽆论是供给端、需求端还是投资端的基础盘稳固，与其他城市差距显著。⽽其他城市的市场规模基本类似，当年的酒店业绩成为影响其排名变化的关键因素。具体来看： 排名1-5的城市中，上海和北京占据绝对优势，成都和杭州增⻓势头强劲。上海、北京、⼴州、成都和杭州稳居前五，位于市场价值的第⼀梯队。其中，上海和北京凭借供给规模、品牌连锁度和投资热度，持续保持领先地位；⼴州排名较疫前上升⾄第三；成都和杭州紧随其后，均上升1位。作为新⼀线城市的代表，成都和杭州在供给端表现出积极的发展势头。 排名6-15的城市中，以度假休闲类城市为主：深圳、三亚、重庆等10个城市共同构筑了酒店市场综合指数排名的第⼆梯队。其中，超过⼀半均为度假休闲类城市，因其在市场业绩的良好表现，榜单排名普遍上升。例如，凭借独特地貌环境和城市营销爆⽕的重庆，近年来获得卓越的市场表现，2023年在市场业绩榜单中名列全国前茅。 排名16-30的城市中，需求端仍待复苏：以厦⻔、郑州、昆明等为代表的15个城市属于第三梯队，其市场表现在本年度年略显平淡，业绩基本持平或尚未恢复⾄疫前⽔平。其中，佛⼭和昆明的排名下降尤为显著，相较疫前均下降了8位。 需要指出的是，本报告中所列排名是相对于其他城市的名次。某个城市在某个指标上的排名下降并不意味着该城市绝对⽔平的下降，很可能是其他城市在该指标上的提升幅度更⼤，反之亦反。 如需了解更多细分指标及排名信息请扫描⼆维码或登录厚海数据平台https://hohidata.com/data-map/hotel/city/rank ┞ 绣 䭰 吙 闌 騣 0 1☋ ⿣ ❵ 缕 䭰 俚 供 给 规 模 指 数⾼ 端 供 给 指 数产 品 类 型 指 数 0 2⿣ 曵 ꂞ ꨇ 䭰 俚 品 牌 渗 透 指 数⾼ 端 品 牌 指 数国 际 品 牌 指 数 0 3䉗 㐙 ╃ 缥 䭰 俚 需 求 度 指 数⽀ 付 ⼒ 指 数成 ⻓ ⼒ 指 数 0 4ꁾ 觝 ⣍ 䎙 䭰 俚 收 ⼊ 指 数利 润 指 数成 ⻓ 指 数⽣ 产 ⼒ 指 数 0 5䫌 鰑 搑 䍳 䭰 俚 新 建 投 资 指 数存 量 投 资 指 数 假┞绻㓻䉗 婞䧯╬둛盛ꏞ䍕◚㝰搑㏸ 供 给 规 模 ： 上 海 和 北 京 供 给 规 模 独 ⼀ 档，遥 遥 领先 其 他 市 场。截 ⽌2 0 2 3年 底，这 两 座 城 市 的 中 档及 以 上 客 房 数 量 均 超 过2 8万 间，稳 居 全 国 前 两位。成 都 是 近 年 来 酒 店 规 模 扩 张 最 快 的 城 市，五 年间 中 档 及 以 上 客 房 总 量 增 加 超 过8万 间，截 ⽌2 0 2 3年 底 达 到2 3万 间，成 为 继 上 海、北 京 之 后，唯 ⼀ 突 破2 0万 间 客 房 规 模 的 城 市。其 它 城 市 中 档及 以 上 酒 店 供 给 规 模 均 在2 0万 间 以 下。 ⾼ 端 供 给 ： 新 ⼀ 线 城 市 正 在 成 为 ⾼ 端 酒 店 开 业 主战 场，⾼ 端 供 给 规 模 ⾼ 速 扩 张。随 着 ⼀ 线 城 市 ⾼端 酒 店 市 场 逐 渐 饱 和，各 ⼤ 品 牌 开 始 将 ⽬ 光 瞄 转 向城 市 商 业 活 ⼒ 不 俗 的 新 ⼀ 线 城 市 和 ⼆ 线 头 部 城 市 的核 ⼼ 地 段，这 些 城 市 的 ⾼ 端 供 给 规 模 增 ⻓ 尤 为 显著。从 ⾼ 端 供 给 增 速 上 看，近 五 年 年 均 增 速 的 前1 0名 中，新 ⼀ 线 城 市 占7席，这 些 城 市 年 均 复 合 增⻓ 率 超 过9%，超 过3 0城 整 体 的 增 ⻓ 率（约6%）。尤 其 是 郑 州，近 五 年 ⾼ 端 供 给 规 模 的 年 均增 速 接 近1 7%，位 居 全 国 ⾸ 位。 产 品 类 型 ： 市 场 不 断 细 分，酒 店 主 题 呈 现 多 元 化趋 势。近 年 来 在 激 烈 的 竞 争 市 场 环 境 下，酒 店 产 品进 ⼊“内 卷”时 代。各 具 主 题 特 ⾊ 的 产 品 不 断 推 陈出 新，酒 店 主 打 的 特 ⾊ 标 签 包 括 疗 愈 康 养、⼭ 地、古 镇、园 林、设 计 酒 店、在 地 特 ⾊、沉 浸 式 体 验等。其 中，依 托 丰 富 ⾃ 然 或 ⽂ 化 资 源 禀 赋 的 城 市 更具 有 孕 育 特 ⾊ 产 品 的 ⼟ 壤，如 成 都、苏 州 和 杭 州等 ； 以 及 具 有 坚 实 市 场 需 求 基 础、市 场 发 展 阶 段 更为 成 熟 的 城 市 这 ⼀ 趋 势 同 样 较 为 明 显，如 上 海。 ⿣ 曵 俚 ꓪ ⹴ 庹 ꄟ 椚 䗪 ꅌ 䳀 ⶬガ ⲏ 㒘 ╭ 㸍 㓻 䉗㙨 ꪍ 鱶 ⲹ 剳 兇 詇 品牌连锁指数勶 ꓨ×0 . 1 8品 牌 发 展 ⽔ 平 如 何? 品牌连锁指数⽅⾯，各⼤城市之间呈现明显分化趋势，上海以绝对优势蝉联榜⾸，不论在品牌渗透、⾼端品牌还是在国际品牌酒店数量上，其排名⽆可撼动。 品牌数量：“⾸店经济”驱动之下各城市品牌数量激增。随着市场细分和各类业态集聚，各城市进⼊品牌总数持续增加。从总量上来看，上海、北京、成都和杭州的品牌总数位列第⼀梯队，均超过160个。这些城市的市场成熟度更⾼，消费者需求更为多元，具备流量优势，成为各⼤品牌争相布局的⾸选地。此外，近年来⾸店经济在各地逐渐升温，各地政府积极吸引国内外酒店品牌落⼦其所在城市，这也进⼀步促进了各城市酒店品牌丰富度的提升。 连锁化率：相⽐度假休闲市场，商务主导型城市品牌连锁化率提升更为显著。与2019年相⽐，多数城市的品牌连锁化率均呈现⼀定的上升趋势，五年间，30城品牌连锁化率中位数由44%升⾄49%。其中商务型城市品牌连锁化率提升更为显著，例如济南和武汉等。原因在于⼀⽅⾯这些城市在2019年以前尚处于市场成⻓阶段，品牌酒店数量有限；另⼀⽅⾯，随着中端品牌市场的迅速崛起，价格敏感度较⾼的商务主导城市，成为中端品快速布局扩张的区域，从⽽使得这些城市的连锁化率迅速提升。相较之下，度假市场的品牌连锁化率相对较低，甚⾄有些市场不升反降如三亚。其原因在于度假市场更强调个性化体验，以提供标准化产品和服务为主的连锁品牌愈发难以为度假市场赋能，⾮标产品反⽽在市场中重新获得⻘睐。 市场业绩指数勶 ꓨ×0 . 2 1业 绩 表 现 如 何? 稀缺资源和优质产品助⼒三亚酒店业绩⽔平维持领先。三亚保持2020年以来市场业绩的领先地位，凭借稀缺性的滨海度假资源和优质产品，以卓越的房价⽔平引领全国酒店市场，成为市场业绩标杆。但伴随着市场需求得到集中释放后以及出境游市场的恢复，2024年三亚的市场业绩⽔平预计将经历震荡和回落。 部分城市凭借城市营销带来的流量优势，市场业绩提升显著。从排名上看，重庆、⻓沙等城市在市场业绩的排名相较2019年排名提升均达到10名。作为“⽹红”城市，这2个城市在2019年以来的流量热度始终处于⾼位。在巨⼤流量的带动下，出租率和⾼端消费需求增⻓迅速。以重庆为例，2023年五星级⼊住率达到76%，位列全国领先。同时，在业绩的成⻓性⽅⾯，也展现出良好的增⻓态势。因此，重庆市场业绩指数排名上升11位，位列全国第4。 受疫情后市场需求集中释放的影响，全国各城市的业绩⽔平迅速回升。与2019年相⽐，2023年全国30城的平均每间房收益（RevPAR）中位数增⻓了17%，其中北京、上海平均每间房收益（RevPAR）基本恢复⾄2019年九成。与此同时，三亚、重庆、⻓沙等城市则得益于旺盛的旅游度假需求，业绩较2019年⼤幅提升，涨幅超过40%。 偳 廷 ⚪ ꭈ 괛 寛儱 䬕 Ⲙ ╃ 缥 溸 呦 䖦 뎧 Ⲙ ⲇ ☭ ⲇ ⾕ ꁾ 觝 䧯 勔 营 利 情 况 如 何?运营健康指数勶 ꓨ×0 . 2 4 儱 䔕 ⿱ ꏞ 䍕 ꁾ 觝 ⣍ 䎙 溸 ⪸ ꨴ 从运营健康的指数来看，头部城市之间差异缩⼩，排名前五的城市，指数均超过95分。其中，三亚在优异市场业绩的推动下，继续保持榜⾸地位，⾃2020年以来，其在收⼊、利润和成⻓等维度上均名列前茅。随着市场恢复，上海和北京逆转了2022年的低迷状态，重回第⼆、第三名，维持了疫前的领先格局。 在收⼊端，城市间呈现较为明显的分化趋势。根据酒店总经营收⼊⽔平，市场可分为三⼤梯队。如下图所⽰。第⼀梯队包括三亚和四个⼀线城市，每间可供出租房总经营收⼊均超过40万元。这五座城市得益于更多元的客源结