2023美国资本市场报告英文版

今天的问题 金融市场 •美联储何时会转向？• 10年期国债收益率将在哪里结算？·这对CRE收益率意味着什么？•债务市场何时解冻？ CRE资本市场 •房地产价值将下降多少？•即将到来的债务到期怎么办？•我们应该期待多少痛苦？•什么时候交易量会回升？ C & W的基线滑行路径 关键指标的滑行路径时间线 这个错位和挑战时期提供了一个积极塑造投资组合和当前和未来的投资策略。前进的道路不会没有动荡；因此，解决近期挑战与概念化未来的机遇。 02 03 01 经济衰退仍在地平线上：美国经济仍然有弹性尽管面临一个最戏剧性的速度在现代徒步旅行周期历史。我们现在预计经济衰退在2023年晚些时候举行。美联储将转向劳动力市场缓和，工资增长降温，通胀接近目标。 资本市场准备解冻：大部分的前景取决于货币政策的肩膀和通往更稳定的道路利率环境；一旦稳定下来，流量将会改善。 通货膨胀仍然顽固：在统治方面取得了进展在通货膨胀中，但关键组成部分保持粘性。通往美联储的道路目标将需要更多的时间来实现并将继续紧张信贷条件。 滑向路径更清晰的天空：关键收益 04 05 故事的症结-更高更长：利率将既稳定又正常化更高，这意味着上限利率将继续面临向上的压力。房地产价值将下降25%到50%的峰谷范围，具有显著的变化取决于物业类型、质量和地理位置。 对投资战略的影响：历史上的债务和股权资本旁观，下一章提供了充足的部署风险范围内的机会。作为宏观和金融市场条件影响、基本面和资本市场此后，大多数行业将迅速反弹。办公部门在接下来的10年里，将面临长期的软弱放松年，特别是在低质量等级。 要记住的市场积极因素 进度和时间 01宏观视角和眼前一亮的路径恢复 02债务市场和贷款CONDITIONS 03物业价值展望 04前瞻性债务和资本市场前景 宏观经济 铺设滑翔路径到更清晰的天空... 通胀必须降温，以允许美联储暂停和转向标题CPI，Y / Y变化 •美联储正在逐步在其上取得进展努力打倒通货膨胀。•••头条新闻通货膨胀从六月退去2022年峰值为8.9%。最近的头条新闻，然而，仍然模糊故事的很大一部分。现在，供应链和能源相关通货膨胀压力缓解了，更粘了通货膨胀的要素剩下的竞争与。 通货膨胀的关键指标仍然过热 工资增长必须降温以降低通胀 我们可能需要经济衰退来冷却工资增长 赔率很高，经济衰退迫在眉睫 这就是它的样子 从历史角度来看，失业可能是适度的 这是当它将结束 万一你没有收到备忘录... 从数量的角度来看，CRE已经处于衰退之中 通货膨胀接近美联储目标的滑行路径 通胀“足够接近”，到2023年底达到目标 允许美联储在2024年第一季度转向 从历史上看，当美联储开始削减时购买房地产 假设美联储暂停利率2023年晚些时候徒步旅行，举行，然后2024年初削减开支，我们应该如何想想正在进行的银行业面临的挑战部门? 银行是CRE的重要贷款人 •在任何给定年份，银行通常占CRE融资总额的40%至45%左右。 •在整个2022年，随着CMBS和GSE活动的回落，银行在CRE融资中发挥了更大的作用。 在整个CRE领域，银行还占未偿还收入产生债务的约40％，总计4.5万亿美元。 •因此，关于更广泛的CRE债务和贷款的任何对话都应该从更深入地深入研究银行到今天为止所面临的条件开始，进入下一章。 SVB并不是唯一一家存款爆炸性增长的银行在COVID刺激措施之后，银行需要大量存款来投资 •银行存款总额在醒来后膨胀大流行，作为美国通过了大规模的刺激相当于前的25%大流行GDP。 •大部分的刺激最终在个人和银行存款账户。 •总存款增长从2020年2月起35%到2022年4月的峰值，反映一个年度增长率16%. 许多银行大量购买国债和MBS 融资风险取决于每家银行如何投资/管理这些资金以及它们的集中度 •尽管银行系统总体上增加了美国国债和MBS证券的持有量，但在大流行之前，它们占资产的17%，并达到了自那时以来，他们已经退居到大约19%的资产。 ••就SVB而言，就背景而言，这些证券占资产的约55% -这一水平被广泛认为是过度集中的，代表管理不善。相对于总资产，大多数银行的风险敞口明显较少。 所有银行都在履行支撑资产负债表的使命 •银行定期融资程序(BTFP)充当银行的后盾面对这些独特的流动性挑战，而它增强了信心，所以存款外流并没有继续在更多系统方式。••BTFP保留了从成为一个全面的“更大”运行银行。“除了监测银行流动性，它是重要的是不要太挂在SVB银行上事件...作为大局条件是什么真的对CRE来说很重要。 后退一步…… ....这不是GFC又来了 这不是GFC的5个理由 1.银行流动性紧张，但这不是意义上的银行危机失败是特殊的，急性压力相对更多孤立 5. GFC是一场住房危机-到处都受到影响-这不是 要阅读有关银行业的更多信息-最近的动荡及其对CRE的意义-请参阅我们的银行常见问题。 更大的图片视角记住我们监控银行信用风险 CRE风险对大多数银行来说是可控的 小型和社区银行有更多的风险敞口 …但他们的未偿还CRE债务份额相对较低 贷款人对此更加纪律严明 近年来，DSCRs非常健康，在2017年平均为2.5 -2022年期间，因此业主拥有超过两倍的NOI需要支付他们每月的抵押贷款(即使债务成本大幅上升将压力浮动利率和到期抵押贷款)。 在全球金融危机之前，银行和Life Cos和CMBS的中高600%。超过60%的不同类型的贷款机构的LTV高于65%。 所有者现在在游戏中拥有更多的皮肤，而LTV的趋势更低在50年代至60年代中期，有助于隔离他们面对水下情况作为值重置。 请记住，主要是质量较低的资产暴露于弱化的NOI (想想低质量的办公室)，这将面临最大的挑战。 和更好的供应基本面 CRE行业的入住率陷入衰退 有银行原始资料限制在可预见的范围内未来，剩下的是什么CRE贷款格局看起来像吗？让我们深入研究更广泛的CRE贷款环境。 债务市场下跌但仍在运作 按贷款人类型划分的贷款量(十亿) ••CRE可以在高利率环境，但是要困难得多CRE在高度不确定性和波动性基准利率环境。周围的不确定性经济前景，房地产价值和未来现金流量削减了贷款流量。••2023年年初至今*贷款量注册低于39.3%2017 - 19年的平均水平。2023年年初至今的数字仍然存在注册金额为970亿美元，以及被向上修订为贷款数据流。•银行贷款的降档将转换组成贷款人类型。 CMBS发行量也受到限制 ...麻烦，因为CMBS是CRE债务市场的关键支柱之一 导管传播仍然非常不稳定和升高 ...反映了贷款人风险溢价的增加 •在区域银行业事件发生后，CMBS管道信贷利差在董事会(特别是在信贷堆栈的低端)。 •动荡的利率环境和更广泛的宏观经济不确定性的汇合继续影响投资者情绪和避险情绪。 •此后，利差已经从2023年的低点稳定了约30个基点，反映出CRE产品的感知风险。 •展望未来，随着美联储中枢和利率下行，较短的浮动利率产品将改善(即使由于不确定性和衰退，利差可能仍然很宽)。 现在是债务、不良和机会主义资本介入的时候了债务和机会主义占YTD筹款的75％ •随着市场情绪转向资本堆栈内更保守的策略，投资者对债务导向型配置文件的兴趣有所增加。在这种保守主义中，一些投资者正在将他们的资本部署策略转向更高的资本堆栈，转向优先股权、夹层债务或优先债务，这将有助于填补（一部分）业主的资金缺口，这些业主需要在贷款到期和需要额外资本时进行资本重组。 私人信贷可以在债务资本结构中实现类似股本的回报。鉴于与银行持续缺乏流动性，寿险公司面临的配置限制，以及CMBS市场贫血，私人信贷应该膨胀。 现在的问题变成了有多少交易，商业计划等，可以忍受很大程度上浮动利率指数加上相当于8％的息票的利差…… LendingConditions&条款...正在迅速转变，收紧需要更多的资金... 即使您可以获得贷款，条款也越来越繁重商业抵押贷款收益率(%) 在利率上升的情况下，主要的贷款门槛受到压力 较小的交易更有可能达到终点线 •随着贷款人在游戏中需要更多的皮肤(较低的LTV)，从形象和贷款规模的角度来看，他们也变得越来越保守。 •在非多户(即办公室、零售和工业)交易空间中仍然存在牵引力，但基于一定的价格，这种牵引力更有限点；贷款规模越大(一般来说)，寻找合适的贷款伙伴的挑战就越大，特别是不确定性在接下来的一年左右仍然很高。 高端办公产品仍将吸引债务 顶层的定价、空缺和租赁表现更好 债务是昂贵的，很难有资格获得，到期债务为面对一个特别困难的环境。我们应该如何想想即将到来的压力和痛苦? 触发压力和痛苦=因素的汇合 量化压力/困境涉及在贷款条件受限的背景下叠加几个因素 跨部门贷款期限因幅度而异 贷款到期仍将是一个挑战，并将刺激对救助资本的需求，特别是因为借款人将面临更高的资本成本，受到限制贷款的可用性，以及越来越严格的标准和条款。 许多最近发起的贷款都是浮动利率债务结构，将面临严峻的挑战。因此，贷款到期作为一个特定的触发因素出现迎面而来的压力/痛苦。 随着到期日的浪潮推动房地产适应当今的新环境，这可能会为价格发现和更多的潜力铺平道路交易活动。 贷款到期是办公室面临的特殊挑战 ...因为该行业面临着周期性和结构性因素，减少了需求的形成 美国办公室基础知识： 量化一层痛苦：日益过时...专门钻进办公室... •量化困境的一种方法是利用多余的空缺(330 MSF)，并在定价重置，以得出估计的总价值数字，这可以在遇险交易周期中延伸(最后一次遇险GFC期间/之后的七年内展开的周期) -见图表在右边。 叠加了420亿美元的估计年度不良交易量在七年的预测范围内，这表明量将达到并超过GFC峰值水平。按总体积的份额(%)计算，与过时相关预计遇险平均为7.3%，趋势低于全球金融危机之前的峰值为2009年的11%。 02口袋的挑战和弱点将影响部分华创信贷空间。 01 03暴露集中痛苦的影响是不会穿制服行业。 痛苦将在进展未来七年，作为贷款人面对决定修改/修改/扩展成熟贷款(或收回钥匙或做贷款人辅助销售)。 应力和遇险关键点 05 04 这个即将到来的时期对一些人来说将是痛苦的借款人和贷款人，这将造成错位在市场中，某些股权或债务消息来源可能需要介入以提供解决方案水下业主，拖欠贷款或陷入困境资产出售。 存在优化的重要机会压力/不良资产和投资组合对不断变化的市场条件的反应；适用于资产/投资组合生命周期内的多个点，所有因为它适用于资产管理和资本/债务市场机会。 什么时候会信贷再次流动？ 必须首先通过其他宏观经济里程碑 信贷流动的故事延伸到所有类型的企业(不仅仅是CRE部门) •约1 - 2领先四分之一经济衰退，> 40%的银行报告收紧贷款标准。•••随着标准的收紧，商业、消费者和投资者情绪通常也步履蹒跚。银行和其他贷款人通常开始松动信贷标准经济衰退的结束。在当前的下行周期中，铅笔在一个渐进的信贷解冻市场(商业和CRE部门)从2024年上半年开始。 贷款标准收紧对科创板投资的影响 %的银行报告贷款需求强劲 关于什么属性值? 在我们看到之前，他们必须跌多远又是健康的交易量？ 不止这些... 私人市场CRE价格修正仍在进行中 REITs表示价格仍将有20 - 50%的回调私人CRE市场的视野 不同属性类型和工具的总回报 ••公共REIT定价优惠实时脉冲主要投资者情绪和估值私人CRE的趋势。虽然房地产投资信托基金的价格和回报波动，并且是自然更易挥发鉴于他们的公开交易，更多的液体性质，更长-长期估值趋势(例如过去12个月)提供查看到哪里私人价值观以基于私人交易的以评估为基础部门级系列调整。 这都是关于10年期(财政部) 利率不会回到零界限 如果10年期达到3.5%，Baa将达到5.0