今天的问题金融市场• 美联储何时会转向 ？• 10 年期国债收益率将在哪里结算 ？· 这对 CRE 收益率意味着什么 ？• 债务市场何时解冻 ？CRE 资本市场• 房地产价值将下降多少 ？• 即将到来的债务到期怎么办 ？• 我们应该期待多少痛苦 ？• 什么时候交易量会回升 ？宏观经济• 我们会陷入衰退吗 ？• 深度和持续时间是多少 ？• Will there be job loss? When?• 我们应该如何看待银行业行业及其与 CRE 的关系 ？2 C & W 的基线滑行路径关键指标的滑行路径时间线宏观经济指标金融市场指标CRE 基本面指标CRE 债务市场指标CRE 资本市场指标消费者支出减少CRE 信贷开始解冻和流动CRE 供应管道在不确定的环境和受限的贷款中消退工资增长开始冷却资本市场交易获得动量CRE 需求形成放缓消费者、企业信心逐步提高250 万人失业冲击劳动力市场OFC 、 IND 、 RET 、 MF 扇区核心通货膨胀率提高到 3%保留保留条件超额储蓄减少信贷紧缩继续属性值调整 ~ 25 - 50% 峰谷10Y 趋势向 4.0% (此后高达 3s%)值开始到反弹核心通胀徘徊在5% - 范围Fed 枢轴和启动利率削减周期2023 年 Q3 / Q42024 Q12024 Q22024 Q32024 Q43来源 ： Cushman & Wakefield Research 这个错位和挑战时期提供了一个积极塑造投资组合和当前和未来的投资策略。前进的道路不会没有动荡 ；因此 ， 解决近期挑战与概念化未来的机遇。010203通货膨胀仍然顽固 ：经济衰退仍在地平线上 ：资本市场准备解冻 ：在统治方面取得了进展在通货膨胀中 ， 但关键组成部分保持粘性。通往美联储的道路目标将需要更多的时间来实现并将继续紧张信贷条件。美国经济仍然有弹性尽管面临一个最大部分的前景取决于货币政策的肩膀和通往更稳定的道路利率环境 ； 一旦稳定下来 ， 流量将会改善。戏剧性的速度在现代徒步旅行周期历史。我们现在预计经济衰退在 2023 年晚些时候举行。美联储将转向劳动力市场缓和 ， 工资增长降温 ， 通胀接近目标。滑向路径更清晰的天空 ：关键收益0405故事的症结 - 更高更长 ：对投资战略的影响 ：利率将既稳定又正常化更高 ， 这意味着上限利率将继续面临向上的压力。房地产价值将下降 25%到 50% 的峰谷范围 ， 具有显著的变化取决于物业类型、质量和地理位置。历史上的债务和股权资本旁观 ， 下一章提供了充足的部署风险范围内的机会。作为宏观和金融市场条件影响、基本面和资本市场此后 ， 大多数行业将迅速反弹。办公部门在接下来的 10 年里 ， 将面临长期的软弱放松年 ， 特别是在低质量等级。 要记住的市场积极因素前景未来投资计时反弹临近基础CRE 基本面 (在office) are strong going into this低迷。巨大的资本在观望。从历史上看 ， 房地产价值会影响一旦美联储开始降息。投资者需要看到更多的清晰度在它部署之前 ， 但它就在那里准备推动强劲的反弹对于大多数部门。预计 2024 年上半年会出现支点 ， 但可能会早点来.无论哪种方式 ， 反弹都不远。声音借贷周期进度和时间组合分配贷款环境仍然更加纪律严明自 GFC 以来。CRE 开始修正2022 年中期 ； 这不是第一次inning.分母效应 - 很快在 CRE 的支持下工作股票和固定收益recover.承销标准有以基本面为基础。 01宏观视角和眼前一亮的路径恢复02债务市场和贷款CONDITIONS03物业价值展望04前瞻性债务和资本市场前景 宏观经济铺设滑翔路径到更清晰的天空... 通胀必须降温 ， 以允许美联储暂停和转向标题 CPI ， Y / Y 变化10.0%•美联储正在逐步在其上取得进展努力打倒通货膨胀。8.9%9.0%8.0%7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%6.4%•••头条新闻通货膨胀从六月退去2022 年峰值为 8.9% 。4.0%最近的头条新闻 ，然而 ， 仍然模糊故事的很大一部分。现在 ， 供应链和能源相关通货膨胀压力缓解了 ， 更粘了通货膨胀的要素剩下的竞争与。标题 CPI 通胀 ， Y / Y估计美联储目标8来源 ： 美国劳工统计局 通货膨胀的关键指标仍然过热核心通胀 （ 减少食品和能源 ）超核心通货膨胀 （ 不包括住房的核心服务 ）7%6%5%4%3%2%1%0%7%6%5%4%3%2%1%0%超核 CPI Y / Y估计美联储目标核心 CPI Y / Y估计美联储目标资料来源 ： 美国劳工统计局。注 ： 住房成本对 CPI 通胀的影响滞后。 * 美联储对核心 CPI 的估计目标为 2.5% ； 对超级核心的估计目标并未从美联储 ， 但提供 3.0% 作为参考点。9 工资增长必须降温以降低通胀BLS 就业成本指数亚特兰大联储工资增长追踪器8%7%6%5%4%3%2%1%8%7%6%5%4%3%2%1%就业成本指数估计美联储目标总体大学学位适龄工人 （ 25 至 54 岁 ）10资料来源 ： 美国劳工统计局、亚特兰大联邦储备银行、 Cushman & Wakefield Research用户 ID: 414195, docid: 133917, 日期: 2023 - 07 - 24, sgpjbg. com 我们可能需要经济衰退来冷却工资增长5.5%5.0%4.5%4.0%3.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%经济衰退 ， 工资增长下降经济衰退 ， 工资增长下降经济衰退 ， 工资增长下降经济衰退 ， 工资增长下降1986198919921995199820012004200720102013201620192022经济衰退日期就业成本指数估计美联储目标11资料来源 ： 美国劳工统计局 ， 国家经济研究局 赔率很高 ， 经济衰退迫在眉睫9080706050403020100经济衰退隐含概率 （ 基于 10 年 / 3 个月 ，% ）12来源 ： 穆迪分析 ， 国家经济研究局 这就是它的样子从历史角度来看 ， 失业可能是适度的10,0008,0006,0004,0002,0006.0%4.0%2.0%0.0%-2.0%01990 - 91 年 ： 160 万-2,000-4,000(-1.5%)2001 年 ： 260 万(-2.0%)1980 年 ： 120 万(-1.3%)2020 年 ： 2190 万(-14.4%)2023 - 24 ： 250 万-4.0%-6.0%-8.0%(-1.6%)-6,0001981 - 82 年 ： 280 万失业峰谷2007 - 09 ： 870 万(-6.3%)(-3.1%)-8,000-10,000就业增长 ， 000 's% 变化 (RHS)13资料来源 ： 美国劳工统计局 ， C & W 研究基线情景。注 ： 该图描绘了从一年 12 月到下一年 12 月的非农就业变化。 这是当它将结束实际 GDP 增长率 ， 年化利率 （% ）就业增长 （ 000 's ）41,5003211,000500经济衰退已经结束Q3 2024 之后经济衰退已经结束Q3 2024 之后0-1-2-30-500-1,000资料来源 ： 美国经济分析局 ， 美国劳工统计局 ， Cushman & Wakefield Research 基线情景14 万一你没有收到备忘录...从数量的角度来看 ， CRE 已经处于衰退之中销量下滑租赁量下降250%200%150%100%50%80%60%40%20%0%0%-20%-40%-60%-50%-100%租赁总额 （ 工业 + 办公室 + 零售 * ） ， 同比变动% 。销售量 ， 同比变动% 。15资料来源 ： MSCI Real Capital Analytics 、 Cushman and Wakefield Research 、 CoStar / Cushman & Wakefield Research * 通货膨胀接近美联储目标的滑行路径通胀 “足够接近 ” ， 到 2023 年底达到目标76.36.3供应链问题继续解决基础效果踢65432105.64.84.1衰退需求破坏滞后的住房影响3.7工资增长降温3.02.72.42.22.12.22.12.0核心 CPI （ Y / Y% 变动 ）估计美联储目标16资料来源 ： 美国劳工统计局、穆迪分析、高纬分析和韦克菲尔德研究 允许美联储在 2024 年第一季度转向6.05.04.03.02.01.00.0美联储开始以降低利率为核心通货膨胀下降 ，失业率上升联邦基金利率 (%)估计中性联邦基金利率17资料来源 ： 美联储 ， 库什曼和韦克菲尔德研究 从历史上看 ， 当美联储开始削减时购买房地产属性值影响 Q420247120100806040200+200%美联储降息6543210美联储降息美联储降息+26%+86%联邦基金利率 (%)C & W 全财产价值指数 （ 21Q4 = 100 ， RHS ）18资料来源 ： 美联储 ， 库什曼和韦克菲尔德研究 假设美联储暂停利率2023 年晚些时候徒步旅行 ， 举行 ， 然后2024 年初削减开支 ， 我们应该如何想想正在进行的银行业面临的挑战部门? 银行是 CRE 的重要贷款人银行起源占总 CRE 的份额CRE 未偿债务份额 * ~ 总计 4.5 万亿美元50%45%40%35%30%25%20%15%前 25 家银行"大"Others12%12%CMBS 、 CDO和 ABS13%区域性银行14%Commuity银行人寿保险Cos10%15%小型银行3%Agency, GSE投资组合和 MBS21%••••在任何给定年份 ， 银行通常占 CRE 融资总额的 40% 至 45% 左右。在整个 2022 年 ， 随着 CMBS 和 GSE 活动的回落 ， 银行在 CRE 融资中发挥了更大的作用。在整个 CRE 领域 ， 银行还占未偿还收入产生债务的约 40 ％ ， 总计 4.5 万亿美元。因此 ， 关于更广泛的 CRE 债务和贷款的任何对话都应该从更深入地深入研究银行到今天为止所面临的条件开始 ，进入下一章。20资料来源 ： MSCI 真实资本分析 ， 抵押银行家协会 ， 高纬机车研究。注 ： * 基于 CRE 创收物业债务的数字。 SVB 并不是唯一一家存款爆炸性增长的银行在 COVID 刺激措施之后 ， 银行需要大量存款来投资$20,000$18,000•银行存款总额在醒来后膨胀大流行 ， 作为美国通过了大规模的刺激相当于前的 25%大流行 GDP 。每年增长 16%$16,000$14,000$12,000$10,000$8,000$6,000$4,000$2,000$0每年 8%增长••大部分的刺激最终在个人和银行存款账户。总存款增长从 2020 年 2 月起 35%到 2022 年 4 月的峰值 ，反映一个年度增长率 16%.商业银行存款 （ 亿元 ）21来源 ： 美联储 许多银行大量购买国债和 MBS融资风险取决于每家银行如何投资 / 管理这些资金以及它们的集中度$5,000$4,000$3,000$2,000$1,000$0美国国债和国债增长 58%抵押贷款支持机构证券自 2020 年 1 月18161412108利率迅速上升 (始于2022 年 3 月) 引发了这些证券的基本价值6420商业银行资产 ： 财政部和代理证券 ， (数十亿美元 ， LHS)10 年期国债收益率 （% ， RHS ）•••尽管银行系统总体上增加了美国国债和 MBS 证券的持有量 ， 但在大流行之前 ， 它们占资产的 17% ， 并达到了自那时以来 ， 他们已经退居到大约 19% 的资产。就 SVB 而言 ， 就背景而言 ， 这些证券占资产的约 55% - 这一水平被广泛认为是过度集中的 ， 代表管