1 今天的问题宏观经济• 我们会陷入衰退吗 ？• 深度和持续时间是多少 ？• 会有失业吗 ？ 什么时候 ？• 我们应该如何看待银行业及其与 CRE 的关系 ？2CRE 资本市场• 房产价值会跌多远 ？• 即将到来的债务到期呢 ？• 我们应该期待多少痛苦 ？• 交易量何时会回升 ？金融市场• 美联储何时会转向 ？• 10 年期国债收益率将在哪里结算 ？• 这对 CRE 收益率意味着什么 ？• 债市何时解冻 ？ 消费者支出减少CRE 信贷开始解冻和流动工资增长开始冷却资本市场交易获得动量C & W 的基线滑行路径关键指标的滑行路径时间线 保留保留条件超额储蓄使信贷紧缩持续属性值调整 ~ 25 - 50% 峰谷10Y 趋势向 4.0% (此后高达 3s%)值开始到反弹来源 ： Cushman & WakefieldResearch3CRE 供应管道在不确定的环境和受限的贷款中消退OFC 、 IND 、 RET 、 MF 部门的 CRE 需求形成放缓消费者、企业信心逐步提高250 万人失业冲击劳动力市场核心通货膨胀率提高到 3%核心通货膨胀率徘徊在 5% 的范围内Fed 枢轴和启动利率削减周期2023 年 Q3 / Q42024 Q12024 Q22024 Q32024 Q4宏观经济指标金融市场指标 CRE 基本面指标 CRE 债务市场指标CRE 资本市场指标 这个错位和挑战的时期为积极塑造当前和未来的投资组合和投资策略提供了关键的机会。前进的道路不会没有动荡。因此 ， 应对近期挑战与概念化未来机遇同样重要。通往更晴朗天空的滑行路径 ： 主要收获05对投资战略的影响 ：由于历史上的债务和股权资本处于观望状态，下一章为整个风险范围提供了充足的部署机会。随着宏观和金融市场状况的变化，大多数行业的基本面和资本市场将在此后迅速反弹。未来 10 年，办公行业将面临长期的疲软，特别是在低质量层面。04故事的症结 - 更高更长 ：利率将稳定和正常化 ， 这意味着上限利率将继续面临上行压力。房地产价值将在 25 ％ 至 50 ％ 的峰谷范围内下降 ， 根据房地产类型 ， 质量和地理位置的不同 ， 差异很大。03资本市场准备解冻 ：前景在很大程度上取决于货币政策和通往更稳定的利率环境的道路 ； 一旦这种情况稳定下来 ， 资金流动就会改善。02经济衰退仍在地平线上 ：尽管面临现代历史上最戏剧性的加息周期之一 ， 美国经济仍保持弹性。我们现在预计经济衰退将在 2023 年晚些时候举行。随着劳动力市场放缓 ， 工资增长降温 ， 通胀接近目标 ， 美联储将转向。01通货膨胀仍然顽固 ：在控制通货膨胀方面取得了进展 ， 但关键组成部分仍然存在粘性。实现美联储目标的道路将需要更多时间才能实现 ， 并将继续使信贷状况紧张。 5要记住的市场积极因素基础在这场低迷时期 ， CRE 基本面 (办公室以外) 表现强劲。未来投资前景巨大的资本在观望。在它部署之前 ， 投资者需要看到更多的清晰度 ， 但它已经存在 ， 并有望推动大多数行业的强劲反弹。反弹时机临近从历史上看 ， 一旦美联储开始降息 ， 房地产价值就会发生变化。预计 2024 年上半年会出现支点 ， 但可能会更快。无论哪种方式 ， 反弹都不远。进度和时间CRE 的修正始于 2022 年年中 ； 这不是第一局。声音借贷周期贷款环境自 GFC 以来 ， 一直更加纪律严明。承销标准已经基于基本面。组合分配分母效应 - 随着股票和固定收益的复苏 ， 很快将对 CRE 有利。 01宏观观点和眼皮恢复路径02债务市场和贷款条件03物业价值展望04展望债务和资本市场前景 7宏观经济铺设滑翔路径到更清晰的天空... 通胀必须降温 ， 以允许美联储暂停和转向标题 CPI ， Y / Y 变化10.0%9.0%8.0%7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%标题 CPI 通胀 ，Y / Y 估计美联储目标来源 ： 美国劳工局Statistics88.9%6.4%4.0%• 美联储在努力降低通胀方面正在逐步取得进展。• 整体通胀率已从 2022 年 6 月 8.9% 的峰值回落。• 然而 ， 最近的头条新闻仍然掩盖了故事的很大一部分。• 现在 ， 供应链和能源相关的通胀压力已经缓解 ， 通胀的粘性因素仍有待解决。1 月 21 日 - 2 月 21 日 - 3 月 21 日 - 4 月 21 日 - 6 月 21 日 - 8 月 21 日 - 9 月 21 日 - 10 月 21 日 - 11 月 21 日 - 12 月 21 日 - 2 月 22 日 - 3 月 22 日 - 4 月 22 日 - 5 月 22 日 - 6 月 22 日 - 8 月 22 日 - 9 月 22 日 - 22 日 10 月 22 日 - 11 月 22 日 - 12 - 12May - 23 通货膨胀的关键指标仍然过热核心通胀 （ 减少食品和能源 ）超核心通货膨胀 （ 不包括住房的核心服务 ）20072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220237%7%6%6%5%5%4%4%3%3% 2%2%1%1%0%0%核心 CPIY / Y 估计美联储目标超核 CPIY / Y 估计美联储目标资料来源 ： 美国劳工统计局。注 ： 住房成本对 CPI 通胀的影响滞后。 * 美联储对核心 CPI 的估计目标为 2.5% ； 对超级核心的估计目标并未从the9美联储 ， 但提供 3.0% 作为参考点。 工资增长必须降温以降低通胀BLS 就业成本指数亚特兰大联储工资增长追踪器10资料来源 ： 美国劳工统计局、亚特兰大联邦储备银行、 Cushman & Wakefield Research2003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220238%8%7%7%6%6%5%5%4%4%3%3%2%2%1%1%雇佣成本索引 估计美联储目标 总体大学学位适龄工人 （ 25 至 54 岁 ）2003200420052006200720082009201020112012201320142016201720182019202020212022 我们可能需要经济衰退来冷却工资增长11资料来源 ： 美国劳工统计局 ， 国家经济研究局5.5%5.0%4.5%4.0%3.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%1986198919921995199820012004200720102013201620192022经济衰退日期就业成本索引 估计美联储目标经济衰退 ， 工资增长下降经济衰退 ， 工资增长下降经济衰退 ， 工资增长下降经济衰退 ， 工资增长下降 隐含衰退概率 ，%Jan - 00 Jan - 01 Jan - 02 Jan - 03 Jan - 04 Jan - 05 Jan - 06 Jan - 07 Jan - 08 Jan - 09 Jan - 10 Jan - 11 Jan - 12 Jan - 13 Jan - 14 Jan - 15 Jan - 16 Jan - 17 Jan - 18 Jan 赔率很高 ， 经济衰退迫在眉睫9080706050403020100经济衰退隐含概率 （ 基于 10 年 / 3 个月 ，% ）12来源 ： 穆迪分析 ， 国家经济研究局 - 20 Jan - 21 Jan - 22 Jan - 23 这就是它的样子13资料来源 ： 美国劳工统计局 ， C & W 研究基线情景。注 ： 该图描绘了从一年 12 月到下一年 12 月的非农就业变化。从历史角度来看 ， 失业可能是适度的10,0008,0006,0004,0002,0000-2,000-4,0001980 年 ： 120 万(-1.3%)1990 - 91 年 ： 160 万(-1.5%)2001 年 ： 260 万(-2.0%)2020 年 ： 2190 万(-14.4%)6.0%4.0%2.0%0.0%-2.0%2023 - 24 ： 250 万-6,000-8,000-10,0001981 - 82 年 ： 280 万(-3.1%)失业率从高峰到低谷2007 - 09 ： 870 万(-6.3%)(-1.6%)-4.0%-6.0%-8.0%工作增长 ， 000 的百分比变化 (RHS)1980198119821983198419851986198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022202320242025 这是当它将结束14资料来源 ： 美国经济分析局 ， 美国劳工统计局 ， Cushman & Wakefield Research 基线情景经济衰退在 2024 年第三季度之后结束实际国内生产总值增长 ， 年化利率 （% ） 就业增长 （ 000 ）41,50031,0002150000-1-500-2-3-1,000经济衰退在 2024 年第三季度之后结束2022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32023Q42024Q12024Q22024Q32024Q42025Q12025Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32023Q42024Q12024Q22024Q32024Q42025Q12025Q2 万一你没有收到备忘录...15资料来源 ： MSCI Real Capital Analytics 、 Cushman and Wakefield Research 、 CoStar / Cushman & Wakefield Research *从数量的角度来看 ， CRE 已经处于衰退之中销售量下降租赁量下降250%80%200%60%150%40%100%20%50%0%0%-20%-50%-40%-100%-60%销售量 ， 同比变动% 。租赁总额 （ 工业 + 办公室 + 零售 * ） ， 同比变动% 。2006 年第一季度2007 年第一季度2008 Q12009 年 Q12010 年第一季度2011 年 Q12012 年 Q12013 年 Q12014 年 Q12015 Q12016 年 Q12017 年 Q12018 年第一季度2019 年第一季度2020 年第一季度2021 年 Q12022 年 Q12023 年 Q12007 年第一季度2008 Q12009 年 Q12010 年第一季度2011 年 Q12012 年 Q12013 年 Q12014 年 Q12015 Q12016 年 Q12017 年 Q12018 年第一季度2019 年第一季度2020 年第一季度2021 年 Q12022 年 Q12023 年 Q1 通货膨胀接近美联储目标的滑行路径16资料来源 ： 美国劳工统计局、穆迪分析、高纬分析和韦克菲尔德研究通胀 “足够接近 ” ， 到 2023 年底达到目标76.36.36543210核心 CPI （ Y / Y%Change) 估计美联储目标5.6供应链问题继续解决4.8基础效果踢4.13.7衰退需求破坏滞后的住房影响3.0工资增长降温2.72.42.12.02.12.22.22020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q4202