2023年日本租房市场报告-人口老龄化投资基本面稳固英文版

尽管基本面人口老龄化 报告 CBRE研究2023年7月 Introduction 许多日本人更喜欢租房而不是买生活住宿。当被问及他们是否打算租或购买未来的房地产，约46%的日本受访者表示CBRE的2022年全球消费者调查*表示打算租金，大大高于全球平均水平的35%。估计基于表示有意租房的受访者百分比每个国家的GDP表明日本的潜在租赁住房市场规模与美国、德国和中国（图0）。 该国的住宅部门是为数不多的成熟住宅之一亚太地区的投资市场，房地产正在交易国内外投资者都积极。该部门也拥有比办公室等其他资产类型更稳定的租金。规模、流动性和现金流稳定性是使该行业对商业地产具有吸引力投资者。 支持日本租赁住房将继续存在的论点一个有前途的行业，本报告从人口统计学、家庭收入、住房市场的观点和消费者趋势，并讨论了当前状态和日本住宅房地产投资的吸引力部门。 *有关更多详细信息，请参阅“来自日本的声音：人们将如何生活，未来的工作和购物？“，2023年1月 Contents 0001Executive摘要人口and人口统计学家用经济住房市场020304消费者特性05投资市场06Appendix 00 执行摘要 -位置：人口集中在城市地区 自2010年达到顶峰以来，日本人口一直在下降，最新估计显示到2050年将下降2000万。同时，然而，劳动力正在扩大，人口继续向就业机会充足的城市地区迁移。而30%的人口目前集中在21个最大的城市，这一比例预计将进一步上升。东京市中心的23区预计见证2015年至2030年人口增长5％。因此，可以预期东京市中心对租赁住房的长期需求和其他主要的人口集中中心。但是，住房存量仍然不足以满足这些城市地区的需求。 执行摘要 推动租赁的因素尽管住房需求日本的老龄化和衰落人口 -目标人口(1)：双收入家庭 日本女性劳动力数量的增加意味着双收入家庭的增加。家庭相对较高收入，双收入家庭可以负担得起高租金。这样的家庭也倾向于优先考虑诸如进入工作场所和便利等因素for child - rawing, making them more likely to prefer urgan locations. However, some 60 to 70% of rental apartment stock in major cities较小的工作室或一卧室公寓。由于年轻的单身人士在在大都市地区，这使得寻求租房的双收入家庭的家庭式单位数量不足。 -目标人口(2)：单身老年人 而日本人口是老龄化和下降，需求强劲主要用于租赁住房大都市地区仍然可以预期: 最近的统计预测表明，到2040年，五分之一的日本家庭将由单身老年人组成。同时，自2010年年中以来，不断改革允许老年人就业的法律框架，导致更多的劳动力参与rates among the over - 60s, with significant room to increase these rates among the over - 65s. Demand can be expected over the long term forproperties targeting this democratic. Locations in close approximely to train stations with good access to workplaces and robust lifestyle基础设施可能是首选。在其他地方，所谓的“共享房屋”，直到现在主要由年轻的单身人士占据，也可能成为单身老年人的选择。 -规格：对高品质和环保财产的需求 世邦魏理仕全球消费者调查的结果表明，在大流行之后，消费者优先考虑高质量住房的趋势已经加强。具体而言，越来越多的人正在寻找质量更好的财产，更大的房屋和更好的住宅environments in their future domiciles. The same survey also indicates a raising commitment to issues of sustainability when selecting a residence,特别是在高收入者和老年人中。老年人和具有重大经济保障的双重收入家庭应该数量继续增加，对高规格住房的需求也可能增加。 -利率环境：在利率上升的环境下，租赁住房需求将增加 对日本住宅市场近期趋势的分析表明，房价正在上涨，公寓价格尤其飙升此外，尽管利率暂时保持较低，但未来的任何加息都将导致房主的贷款负担增加。虽然日本家庭经济基本保持健康，有足够的能力偿还贷款债务，但住房负担能力的任何下降和更大住房贷款负担肯定会导致选择租赁方案的家庭数量增加。 01 人口和人口统计 人口预测 人口将继续衰老 日本的人口继续老龄化和下降，这一趋势将在未来几年加速(图1.1)。 根据内政部汇编的数据，通信，日本的人口在2010年达到峰值128.06百万，到2021年10月降至12550万。国家研究所于2023年4月发布的预测人口与社会保障研究表明，人口将继续下降，到2030年达到12012万，2040年为11284万，2050年为10469万，并跌破6年后的1亿门槛。 工作年龄人口（15至64岁）也稳步自1995年达到8726万的峰值以来，下滑至75.092020年为百万，预计到2050年将达到5540万。与生育率持续低迷(2022年降至1.26，与2005年记录的历史低点相匹配)，20, 000, 000的百分比65岁以上的总人口预计将从29%增加到2020年，到2050年达到37%。 工作人口 劳动力中有更多的妇女和老年人 反映了不断下降的劳动年龄人口数据，直到2012年，日本的劳动力也在下降。然而，它已经大幅上升，甚至设法保持其大流行期间的水平较高(图1.2)。 造成这种现象的一个关键因素是老年人参与劳动力。随着批准《稳定法》修正案2013年老年人就业，公司必须为员工提供持续就业措施，直至65岁(将于2025年4月全面颁布)。因此，60至64岁的劳动力参与率飙升自2010年代中期以来急剧（图1.3）。而参与65岁以上的人的比率也略有上升，还有进一步的增长潜力，因为现在要求企业经营者107尽最大努力实施保障工作的措施从2021年4月起，为70岁以下的员工提供机会。 劳动力膨胀背后的另一个主要原因是妇女在劳动力中的数量增长。改进105私人和公共提供的育儿支持部门，加上立法改革，导致更少的妇女因分娩等生活事件而离开劳动力市场。2022年4月，《促进妇女活跃法》在职业生活中的参与得到全面实施，要求拥有101名或更多正式员工的公司形成行动注：2011年数据为根据补充数据估算规划和披露关于妇女参与和进步的数据。资料来源：MIC“劳动力调查”，2023年5月加强对妇女就业的支持应导致进一步增加女性劳动力参与。 家庭状况 单身和双收入家庭在上升 根据最新的官方估计(2018年)，日本家庭预计在2023年达到5419万的峰值，到2040年下降到5076万（图1.4）。由于晚婚和人口老龄化的趋势，核心家庭的比例也将下降，其中一人-个人家庭预计将从目前的水平增加在同一时间范围内略高于35%到40%。在这个范围内团体，由单身老年人(65岁以上)组成的家庭预计将大幅增加，占所有的18%302040年的家庭。 在劳动参与方面，双收入的数量近年来，家庭急剧上升，在更多的妇女在劳动力中。具体来说，年，双收入家庭数量增加了30%以上10过去20年(图1.5)。儿童抚养的实施对公司的支持措施和更严格的要求促进妇女就业导致持续增长在女工的数量上。此外，随着日本传统的“终身就业”文化的侵蚀，更多夫妻意识到他们不能仅仅依靠他们的合伙人的收入和正在寻求金融稳定与两个income streams. With gender equality in terms of new hirings also扎根后，双收入家庭的数量可能会继续前进。 内部迁移 人口向城市地区的迁移 日本约30%的人口目前集中在21世纪最大的城市(包括东京的23区)，有数据表明这种城市流动有增无减。 在2000年至2022年之间，向主要地区的平均净移民城市(扣除日本人迁徙人数从迁移到主要城市的人数)大致为每年100, 000（图1.6）。在经济衰退时期，例如全球金融危机(GFC)之后的时期，80,000搬到城市地区的人数趋于下降。这最近观察到的现象是2020年COVID - 19大流行。2021年，人数从东京23区迁移的人数超过了自1996年以来首次入住的人。几个因素40,000造成了这种异常现象：许多酒店企业被迫关闭或限制开放时间，远程工作变得更广泛采用，大学的在线课程导致更少的学生转移到主要城市更高教育。然而，当2022年取消限制时，情况回到了以前的现状，更多的人移民到东京而不是离开它。 按单个城市计算，到目前为止，记录的净移民数量最大由东京的23区组成，2022年的数字为+ 20, 000。然而，应该指出的是，有46, 000的流入工作年龄人口，而净流出记录为注：日本境内的日本净移民，不包括往返移民65岁以上和15岁以下（图1.7）。大型净迁移在大阪也观察到工作年龄人口，横滨，Sa玉，札幌和福冈。资料来源：MIC“来自基本居民的日本国内移民报告” 劳动年龄人口 预计东京市中心将进一步增加 虽然人口继续流向城市地区，但看到110作为一个整体，日本的人口正在老龄化和萎缩。作为一个结果，最新的预测(2018年)表明，几乎所有的该国21个最大的城市将看到其人口下降从现在到2030年。也就是说，两者的总量都在下降人口和劳动年龄人口（15至64岁）预计在大多数主要城市的重要性不如整个国家(图1.8)。 预计只有三个城市会看到他们的总人口在此期间，工作年龄人口增长：东京23沃兹，川崎和福冈。而工作年龄人口Sa玉的总人口预计将略有下降应该增加，主要由0 - 14岁年龄组驱动。所有这些城市应该看到他们的工作年龄人口继续占总人口的60%以上，由他们的相对年轻的人口统计数据。强劲的租赁住房需求在这些领域可以继续期待。 家庭结构 城市中普遍存在的单身家庭 56%的日本家庭是核心家庭，只有一个家庭。个人家庭占总数的三分之一（图1.9）。 然而，单身家庭在城市中更常见地区；在大阪，福冈和东京的23区，大约一半的家庭只有一个-person. This is due to the prevent of students and young工人迁移到这些地区。在东京市中心和福冈，特别是，在劳动年龄人口增加的地方预计，单人租赁需求持续强劲住房是可以预期的。 02 家庭经济 家庭债务 日本家庭财务状况良好 日本家庭的偿债比率(本金和17%利息支付占可支配收入的百分比)为截至2022年第四季度的7.5%（图2.1）。虽然这代表着增长从10年前的7.0%大关来看，它仍然显着降低比大多数其他国家都高。虽然房价在在过去的几年里，抵押贷款利率一直保持在非常低的水平水平，使家庭债务保持在可控水平。 家庭债务（主要是住房贷款）占GDP的百分比2022年第四季度为68.2%，自房价上涨以来一直在攀升在2020年开始激增(图2.2)。尽管如此，当与其他发达国家相比，日本家庭经济在很大程度上是健康的，有足够的能力来制造贷款或租金支付。 鉴于长期的低利率环境，浮动-利率贷款目前占新住房总额的近80%贷款量。尽管市场共识是货币宽松政策暂时延续，利率不能走低。这意味着未来短期上涨利率将引发债务负担的自动增加有浮动利率贷款的家庭。如前所述，日本消费者通常对他们的家庭财务和有足够的能力。尽管如此，更高的贷款偿还负担和更低的负担能力将激励更多消费者选择租赁住房买房子。 家庭收入 越来越多的高收入者 根据最新的全国家庭收入调查，消费和财富，两年或两年的平均年收入-2019年日本的更多人家庭为6.77日元百万，高于2014年的635万日元。单人家庭也