2022-2023房地产行业及其人才与人力资源服务需求分析报告

房地产行业及其人才与人力资源服务需求分析 核心观点 从行业整体看，房地产行业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。据国家统计局数据显示，房地产业对我国GDP贡献持续攀升，2020年到达了7.2%。2021年受政策影响，房地产业增加值增速快速放缓，占GDP比重下降了0.4个百分点，占比为6.8%。在房地产开发经营领域，消费中心城市建设加快，地产开发市场仍有空间，头部企业继续分拆商管业务独立上市；在物业管理领域，资本市场推动头部企业加速发展，“互联网+物业”服务创新成为发展趋势；在房地产中介服务领域，行业已进入相对成熟的阶段，未来会经历变革期。 从关键企业来看，国外巨头领跑行业，国内企业蓬勃发展。莱纳集团、三井不动产、凯德集团作为全球房地产行业的领跑者，拥有丰富的业务经营和布局能力；碧桂园、贝壳控股等作为国内互联网行业的代表，拥有完备的业务线和广泛的客户基础，能够充分理解本土客户需求。 从行业人才来看，行业人才供给充裕，求职难度逐渐增高，人才类型各有不同。从总从业人数角度，据国家统计局统计数据显示，2019年我国房地产业年末就业人数为484.7万人；从人才供给与需求来看，地产行业人才供给相比全行业更充裕，2021年下半年开始伴随行业需求缩减，人才求职难度增高；从人才画像视角，房地产开发经营、房地产中介服务与物业管理企业所需人才各有侧重。 从行业人力资源服务来看，可从组织管控、人才引进、人才保留等角度切入。针对房地产行业企业特点，可以从组织管控、人才引进、人才保留、人才培养、人才激励及业务外包等服务作为实际切入点。 1.1基本概况-概念与定义 房地产业是指是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发经营、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。房地产是不同于建筑业的一个独立行业，国家统计局把房地产业列为第三产业第二层次的服务部门。在实际生活中，人们习惯于将从事房地产开发经营的行业称为房地产业。 本章全面分析房地产行业整体情况，并就房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务三项市场发展相对成熟的关键细分领域进行深入分析。 1.2发展历程 规范阶段 发展阶段 2005-2015年 •2016年，面对房地产行业的大热局势，政府再次对地产行业进行了新的“官方定位”：“房子是用来住的，不是用来炒的”，这是12月14日公告在北京召开的中央经济工作会议上提出的“促进房地产市场平稳健康发展”的定位。 •2002年后房地产宏观调控全面展开。其中，2002-2004年调控目标为抑制房地产市场过热，2005-2007年调控目标为稳定住房价格。 萌芽阶段 1979-1998年 •在改革开放前二十年的时间里，虽然此阶段内经济制度和意识形态已经有了很大的改变，计划经济也逐步在向市场经济过渡，但是，市场经济转型过程中也出现许多更为复杂的问题，例如大家对市场经济的质疑之声和守旧倒退思想仍然广泛存在，所以房地产市场的发展停滞不前，虽然政府当时进行了多方面的尝试，但是效果不大。房地产何去何从，仍旧迷雾重重。 •2008-2009年，国际金融危机爆发，为稳定经济增长、避免房地产市场下滑，政策开始转向刺激住房消费，推出信贷支持、增加保障房供应和税收减免政策，房价大涨。标志性事件：四万亿投资刺激计划，推动了我国房价的一次飞跃。 •2020年，中央坚持“房住不炒”调控基调不变，上半年受新冠肺炎疫情影响，经济面临较大下行压力，中央财政、货币政策齐发力，货币环境较为宽松，叠加各地频繁出台房地产相关扶持政策，房地产市场快速恢复。下半年起，房地产调控政策有所转向，中央强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，稳地价、稳房价、稳预期，房地产金融监管持续强化，“三道红线”试点实施，与此同时，多个房价、地价不稳的城市先后升级调控政策，力促市场理性回归。 •2010至2013年间，“史上最严厉的调控”在“两会”之后拉开序幕，对“二次房改”的呼声越来越大，要求加大保障房的建设。在土地供应、市场结构、税收和信贷调控基础上，全面祭出限购措施，房地产过热势头得到暂时限制。 •2014-2016年，中国经济进入新常态，在“稳增长”和“去库存”的政策诉求下，出台四轮刺激政策，主要是放松限购限贷，加强信贷支持和税收减免。 •2021年2月18日集中供地新规发布，要求22个重点城市土地供应“两集中”，即集中发布出让公告、集中组织出让。 •2015-2016年一二线房价暴涨，三四线平稳，区域分化明显。中国房地产迎来了又一次飞跃，一二线房价基本上翻番。 1.3行业概况-政策背景（截止2022年8月底） 2022年房地产政策环境相对放松，“防风险、保交付”成为现阶段政策的核心导向。 1.3行业概况-市场情况 房地产业对我国GDP贡献持续攀升，2020年到达了7.2%，2021年受政策影响，房地产业增加值增速快速放缓，占GDP比重下降了0.4个百分点，占比为6.8%。 1.3行业概况-技术层面 房企将智能技术应用与项目开发全生命周期，全面提升运营效率。从具体业务环节看在开发环节，通过数据与模型分析及高科技应用，帮助企业高质量精准拿地，规划项目发展，提高建筑效率与质量。如碧桂园通过智慧工地系统.将BIM技术、集成机器人、物联设备、智能设备等科技力量融入工地施工管理当中，提高建筑施工安全生产水平。 •销售环节：继续完善线上场景搭建、提升购房体验，增加触达客户群体。如华润置地推出"小润选房"一站式购房平台，搭建用户触点，提升客户使用体验。 •运营环节：充分理解业主需求，从每一个小场景出发，落地智慧服务。如保利提出"智慧物业解决方案"，依托Al技术、安全能力和工程化能力，提供从Al算法到Al高清摄像机、从边缘到云平台的全方位软硬一体解决方案，覆盖社区、公寓、商业等诸多应用场景。 •管理环节：将信息化作为管理手段，在人力、财务、招采等方面降低沟通成本，提升工作效率。如万科通过RPA（机器人流程自动化软件），OCR（光学文字识别技术），NLP（自然语言处理）等技术的合武创新应用，提高资金、资产和财务等现金流业务的管控效率。 1.3行业概况-商业模式（1） 综合运作 地产开发 房产开发 从土地获取到物业开发及销售全程参与，自行开发，通过销售回收投资。 以经营土地为主，通过规划，成片出让，同时与开发结合。 进行房产开发，通过销售回收投资。 盈利特性：包括土地增值，策划增值，工程建造增值，营销策划增值。 资金需求：土地获取与房地产开发需要大量投资。项目中期逐渐实现平衡，项目后期会有大量现金流入。核心能力：政府公关能力，建筑规划能力，成本控制能力，市场研究能力，销售控制能力。发展趋势：国内传统房地产开发经营的主要模式，随市场发展会逐步分化，向专业化发展。 盈利特性∶通过房屋建设销售实现盈利，物业设计及成本控制对利润有较大影响。资金需求∶前期投入较大，项目中期逐渐实现平衡，项目后期会有大量现金流入。核心能力∶建筑规划能力，成本控制能力，市场研究能力，销售控制能力。发展趋势∶当前内地房地产的主要运作模式，随市场发展更趋专业化。 盈利特性∶通过土地运作实现盈利，收益巨大。资金需求∶获取土地需要大量资金，但此类公司往往具备政府背景，实际支出不多。地出让后有大量现金流入。核心能力∶政府公关能力，资产管理能力。发展趋势∶市场开发初期产物，总量不大，且随市场发展会逐渐减少。 1.3行业概况-商业模式（2） 物业持有 房地产代建 整合销售 金融投资 由拥有土地的委托方发起诉求，由拥有项目开发建设经验的专业代建方承接，最终实现共同盈利的一种合作开发模式。盈利特性∶代建方收取固定管理费，同时对于利润部分分成作出约定。资金需求∶前期投入较大，代建方负责为项目公司融资，通常会为此提供增信。核心能力∶项目开发能力，建筑规划能力，工程管理能力，市场研究能力，营销、品牌与交付管理能力。发展趋势∶国内房地产企业正快速向此模式转型。 物业开发后自行持有，通过物业经营回收投资。 通过全程策划和市场营销提升房地产市场价值，实现销售利润回收。 从资本角度涉足于房地产开发经营各个环节，通过开发外包与概念提升相结合，注重资产增值与现金回收。 盈利特性∶总体收益较高，但阶段性强，如项目分配合理可形成较稳定的现金流。资金需求∶前期较低，销售期投入较大，如参与包销会更高。核心能力∶建筑规划能力，市场研究能力，销售现场的计划执行和控制能力，营销成本控制。发展趋势∶在香港和台湾比较普及，国内刚刚起步，前景广阔。 盈利特性∶随物业开发逐渐提升，总体较为稳定。资金需求∶前期投入较大，后期可形成较为稳定的现金流流入。核心能力∶融资能力，物业管理能力，资产运作能力。发展趋势∶国内随市场成熟将逐渐增多。 盈利特性∶盈利来源贯穿房地产产业链各环节，通过开发外包与概念提升相结合，注重资产增值与现金回收。资金需求∶资金需求较高，流动性要求强。核心能力∶融资能力，资产管理能力，投资分析能力。发展趋势∶国外房地产运营的主要模式之一，国内刚刚起步，所以市场发展前景宽阔。 1.3行业概况-商业模式（3）——国外成熟市场商业模式 •美国房地产企业专注在其特定领域深耕，极少涉及多元化，其中建筑住宅商专注开发、房地产投资信托运营商依赖高杠杆，以及房地产管理与开发服务商专注咨询和估值业务。•日本房企发展多采取轻重并举的发展模式，以三井不动产为例，经历了从重资产向轻重并举的转型，其轻资产模式以运营能力为核心，在投资机构参与下，打通了“投资建设、运营管理、投资退出”整条产业链。•新加坡房企在于其资产管理模式，以凯德集团为例，通过私募基金为传统开发经营项目提供资金，其商业逻辑逻辑通过“投、融、管、退”四个方面进行管理。 数据来源：北京中指信息技术研究院、中国房地产TOP10研究组，《中国房地产百强企业研究报告2022》,2022年3月。 1.4细分市场-房地产开发经营：概况（1） 近年来，我国房地产开发经营投资呈逐年递增趋势，在2021年达到147602亿元。2019-2021年，我国房地产开发经营投资额比上年增长率分别为9.4%，10.0%，7.0%。2021年，房地产开发经营投资类型中住宅投资额占比最多，达到75%。 1.4细分市场-房地产开发经营：概况（2） 2021年，我国房地产开发经营企业数量达到103262家。2018-2020年，我国房地产开发经营数量比上年增长率分别为2.1%，1.6%，3.7%。2021年，房地产开发经营企业类型中私营及其他房地产开发经营企业个数占比95%。 1.4细分市场-房地产开发经营：概况（3） 房地产开发经营企业按照企业条件分为一、二两个资质等级，截至2021年底全国一级资质企业总计184家。 房地产开发经营企业一级资质 截至2021年底，全国总计184家一级资质企业 申请条件： 1.从事房地产开发经营5年以上； 2.近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发经营投资额；3.连续5年建筑工程质量合格率达100%；4.上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发经营投资额；5.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，专职会计人员不少于4人；6.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；7.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；8.未发生过重大工程质量事故。 限制要求： 一级资质的房地产开发经营企业承担房地产项目的建筑规模不受限制。 房地产开发经营企业二级资质 申请条件： 1.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，其中专职会计