详解城中村改造：政策解读与影响测算

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Title] 分析师：肖雨 执业证书编号：S0740520110001 Email：xiaoyu@zts.com.cn 投资要点  7月21日，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，市场对于城中村改造的关注持续升温。本文将从政策解读、资金来源以及可能影响三个角度进行分析，供投资者参考。  “超大特大城市”共包含21个城市，其中超大城市7个、特大城市14个，容纳近一半城区常住人口。从政策脉络来看，“城中村改造”自2011写入“十二五”规划、上升为国家战略后，经历了重要性逐渐提升、概念逐渐明晰、范围逐渐收窄、实施细则逐渐完善的过程。今年4月份，政治局会议的表述将“城中村改造”与“超大特大城市”联系在一起，7月国常会审议通过的《指导意见》落实了4月份这一提法，后续“电视电话会议”从改造方式、资金来源、运营方式等多个角度加以阐释。 顶层设计上，不再继续沿用房地产化的开发建设方式。旨在盘活提升存量资源，提高经济密度与投入产出效率；改造方式上，要从实际出发，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造，防止大拆大建；不得违规采取一二级联动方式，必须实行净地出让。  城中村改造可能不会成为“棚改2.0”，具体而言： 第一，改造对象上，城中村改造范围主要是21个超大特大城市，而棚改覆盖全国，以三四线城市为重点区域。 第二，改造方式上，设臵“四道红线”，坚持“留改拆”并举，以保留利用提升为主，避免大拆大建。棚改以拆除新建为主，而城中村改造受到“四道红线”约束，以整治提升和拆整结合模式为主，预计新建套数仅为棚改的二十分之一。 第三，安臵方式上，有房屋安臵和货币化补偿方式予以补偿，后者比例可能较小，对房价的影响预计有限。棚改货币化安臵比例超50%，造成全国范围内房价上升。本次城中村改造“去地产化”特点较为明显，以货币化补偿的比例可能较小，更可能是以地换房、以房换房，对房价影响有限。 第四，资金来源上，棚改以政府购买为主，城中村改造鼓励引入更多民间资本。棚改资金来源主要是政府购买，前期以抵押补充贷款工具（PSL）为主，后期以棚改专项债为主。本次城中村改造鼓励引入民间资本，资金来源可能更加丰富。 当前政策加大对城中村改造的支持力度，符合条件的城中村改造项目纳入专项债支持范围。之后，符合条件的城中村改造项目可能会以棚改专项债的类别发行，不排除新设类别的可能。假定专项债投向“保障性安居工程”的比重不变（10%-20%），城中村改造通过专项债融资的规模约占新增专项债总规模的20%以内。  定量测算城中村改造的影响：从北上广深城市更新方案来看，进度上匀速推进，多以2035年为完成节点，剩余年限约为10-12年。21个超大特大城市“城中村”面积之和约为11亿平方米，每年投资规模预计超万亿，平均每年建安投资2000亿元。2022年房地产开发投资完成总额为13.3万亿，2000亿元新增建安投资预计拉动房地产投资1.5个百分点。  风险提示：核心假设不合理，城中村改造投资规模、进度存在不确定性。 详解城中村改造：政策解读与影响测算 证券研究报告/固定收益专题报告 2023年9月19日 [Table_Industry] 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 固定收益专题报告 内容目录 一、城中村改造的政策脉络 ................................................................................ - 4 - 1、“超大特大城市”有哪些？ ........................................................................ - 4 - 2、始于2011年的城中村改造 ..................................................................... - 4 - 3、顶层设计的新思路 .................................................................................. - 6 - 二、城中村改造会成为“棚改2.0”吗？................................................................ - 8 - 1、“棚改”政策脉络回顾 ............................................................................... - 8 - 2、城中村改造vs棚改 .............................................................................. - 11 - 3、专项债支持城中村改造，如何理解？ ................................................... - 13 - 三、影响测算：年均拉动建安投资2000亿元 .................................................. - 14 - 1、北京：尚未明确提及城中村改造计划 ................................................... - 15 - 2、上海：“两村一旧”改造任务之一，后续投资规模预计超万亿 ............... - 16 - 3、广州：分布有序稳妥推进旧村庄旧城镇改造，投资规模约1.2万亿 .... - 16 - 4、深圳：城中村改造提供保障性住房，“十四五”期间年投资额约千亿 .... - 17 - 5、以重点城市推算，21个超大特大城市年投资规模超万亿 .................... - 17 - 四、总结 ............................................................................................................ - 19 - fWoMtQeXvZnPrVmPnPnO9PcM8OnPoOmOmPkPmMuNfQtRrR6MoPoOxNsRpOwMnQwO 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 固定收益专题报告 图表目录 图表1：“超大特大城市”的界定、所包含城市 .................................................... - 4 - 图表2：与“城中村改造”相关的部分会议/文件 ................................................... - 5 - 图表3：《在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》要点 ................... - 7 - 图表4：“一二级联动” vs. “净地出让” ............................................................... - 8 - 图表5：棚户区库存数量稳步减少（万套，年） ................................................ - 9 - 图表6：货币化安臵比例和公共财政支出（亿元，%） .................................... - 10 - 图表7：商品房待售面积与库存去化周期（亿平方米，周） ............................ - 10 - 图表8：2016年以来三四线城市房价快速上涨（%） ...................................... - 10 - 图表9：2017年以来三线城市商品房销售情况好于一二线城市（%） ............ - 11 - 图表10：抵押补充贷款（PSL）新增与存量（亿元） ..................................... - 12 - 图表11：部分城市更新基金（亿元） ............................................................... - 13 - 图表12：专项债投向项目占比（%） ............................................................... - 14 - 图表13：部分城市出台的城中村改造计划 ....................................................... - 14 - 图表14：21个超大特大城市城中村改造建安投资测算 .................................... - 18 - 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 4 - 固定收益专题报告 7月21日，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，市场对于城中村改造的关注持续升温。本文将从政策解读、资金来源以及可能影响三个角度进行分析，供投资者参考。 一、城中村改造的政策脉络 “在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”的表述首次在今年4月份的政治局会议提出，7月国常会审议通过的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》落实了这一提法。 1、“超大特大城市”有哪些？ “超大特大城市”共包含21个城市，其中超大城市7个、特大城市14个，总人口占全国比重为21%，城区常住人口占全国比重为48%，GDP占比32%。根据2014年《国务院关于调整城市规模划分标准的通知》，城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市；城区常住人口1000万以上的城市为超大城市1。再结合国家统计局第七次全国人口普查2情况，超大城市包括上海（城区常住人口1987万人）、北京（1775）、深圳（1744）、重庆（1634）、广州（1488）、成都（1334）和天津（1093）共7个城市，特大城市包括武汉、东莞等14个城市。超大特大城市城区常住人口合计2.1亿人，占全国比重为48%，容纳了全国接近一半的城区常住人口。 图表1：“超大特大城市”的界定、所包含城市 城市类型 标准 城市 超大城市 城区常住人口1000万以上 上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津 （共7个城市） 特大城市 城区常住人口500万以上1000万以下 武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、 青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连 （共14个城市） 来源：中国政府网，国家统计局，中泰证券研究所 2、始于2011年的城中村改造 从政策脉络来看，“城中村改造”自2011写入“十二五”规划、上升为国家战略后，经历了重要性逐渐提升、概念逐渐明晰、范围逐渐收窄、实施细则逐渐完善的过程。 2011年，“十二五”规划期间明确提出推进城中村改造，之后随着国家新型城镇化规划出台，城中村改造的表述更加具体，在《“十四五”新型城镇化实施方案》中被明确列为“三区一村”城市更新改造的内容之一。随后为深入贯彻“十四五”规划纲要和《国家新型城镇化规划 1 资料来源：https://www.gov.cn/gongbao/content/2014/content_2779012.htm 2 资料来源：http://www.qstheory.cn/dukan/qs/2021-09/16/c_1127863567.htm 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 5 - 固定收益专题报告 （2021—2035年）》