22城城中村改造模式、规模与行业影响探析

版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/7克而瑞研究中心22城城中村改造模式、规模与行业影响探析文/杨科伟、俞倩倩、李诗昀7月以来，“城中村改造”提速，不仅迎来顶层政策落地，并在中央会议上多次被提及，预期未来将成为城市更新与城市发展的重点抓手。事实上，当前房地产行业也面临深度调整期，逐步从增量房向存量房时代过渡，未来房地产市场供给侧改革的重点将主要集中在补全住房保障体系、发展租房市场和共有产权住房。城中村改造作为城市更新的重要部分，通过增加保障性住房供应，可以改善市场供给结构和提升居住质量；将在房地产新发展模式建设中发挥重要作用，并通过与保障性租赁住房结合，盘活低效使用的资源，完善住房的多层次供应体系。一、棚改面向全国、高库存三四线受益，城中村改造主力22个超特大城市表：城中村改造与棚改主要区别分类城中村改造棚改货币化安置政策意图需求侧改革，扩内需，保民生供给侧改革，去库存涉及范围超大（城区常住人口大于1000万）特大（城区常住人口500-1000万）城市面向全国，尤其是广大高库存三四线城市土地性质集体、国有城镇国有土地为主引导主体市场化为主导，引入更多央、国企及民间资本参与运营以政府为主导，地方国企为实施主体，更偏政策性资金来源改造鼓励和支持民间资本参与，多渠道筹措改造资金政策性金融支持，主要体现为PSL和专项债改造模式成熟一个推进一个，实施一项做成一项大拆大建补偿方式预计货币化安置比例低于上一轮棚改，且货币化更多采用“房票”的方式，实物安置则与保障性住房建设相结合货币化安置比例较高资料整理：CRIC城中村改造的主要面向城区人口超过1000万人的超大城市和城区人口超过500万人的特大城市。按照国家统计局公布的第七次全国人口普查数据，我国总共有7个超大城市，即上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津，还有15个特大城市，分别是武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、苏州。图：全国22个超大特大城市城区人口规模（万人） 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/7克而瑞研究中心数据来源：第七次全国人口普查数据而上一轮的棚户区改造面向全国所有城市，特别是去化长期承压的广大三四线城市，受益于棚改货币化安置实现库存消化。比如济宁、阜阳等2015-2018年间，年均棚改开工5万套以上，商丘、驻马店等个别年份开工10万套以上，极大带动楼市去库存。表：2015-2018年典型三四线城市棚改计划开工量城市2015年2016年2017年2018年驻马店310661297625021108174商丘200771200311917987369日照9900268972629586000宜春16860102921980461493德州15495164902517461161济宁63650520226593158336泰安33113245872431157569阜阳67084422525922853711资料整理：CRIC棚户区改造主要采取全面拆除+货币化补偿为主的改造补偿模式。政府主导大规模征拆，并向被征拆片区居民发放货币补偿，居民购置商品房带动房企销售回款，房企购地缴纳土地出让金，最终形成资金闭环。但大拆大建的棚改货币化模式难以适配新发展阶段，一是该模式存在明显的“后遗症”，短期内快速释放甚至透支大量潜在购房需求，变相带动房价地价滚雪球上涨，加剧房地产泡沫，二是货币补偿安置可能进一步加剧财政压力和地方债务风险。2021年8月，住建部发布城市更新“四道红线”，即对城市更新过程中拆除、增减、易地安置等比例做出约束，比如拆除建筑面积比例不得大于现状总面积的20%，增建面积不得大于拆除面积的2倍。2023年10月，住建部表示，超大特大城市城中村改造将分三类推进实施。一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。城中村改造将与保障性住房建设相结合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑规模，原则上应当按一定比例建设保障性住房。可以预见的是，城中村改造将坚持“留改拆增”并举，防止沿用过渡房地产化的开发建设模式，搞大拆大建。即便是拆除新建的部分项目，出于财政压力的考虑，也大概率采用房票和实物安置，更少采用货币安置作为补偿手段。另外，与棚改挂钩商品房市场化体系相异，城中村改造将成为住房保障体系建设的重要一环，成为保障房供给的有益补充，典型案例如深圳统租房。表：住建部城市更新“四道红线”目标红线严格控制大规模拆除城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20% 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/7克而瑞研究中心严格控制大规模增建城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2严格控制大规模搬迁城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%确保住房租赁市场供需平稳城市住房租金年度涨幅不超过5%数据来源：住建部二、城中村建设面积和对地产销售贡献度测算城中村中主要分为两类人口：居住在自建房中的当地居民以及租赁的外地居民。我们选取了21个大中城市2020年人口普查分县资料，假定以下前提条件：（1）各城市家庭户结构与人口结构相同；（2）所有自建住房均位于城中村中；（3）租赁自建房的外地居民忽略不计。则：各城市城中村人口=城区常住人口*该城市自建家庭户占比考虑到城中村居住环境较差，人均承租能力较弱，因此我们假设（4）城中村的人均住房面积为该城市人均住房面积的50%。则：各城市城中村建筑面积=该城市城中村人口*该城市人均住房面积*50%1、城中村人口约1188-3841万人，城中村建设面积约2.21-7.43亿平为了更好地测算各城市城中村人口数量和城中村建筑面积，我们将按照三个维度测算了自建房比例，分别为（1）行政区全域；（2）主城区（剔除下辖县市）；（3）房价高于城市均价行政区。若按照行政区全域，22个超大特大城市的城中村人口共计3841万人，而城中村建筑面积共计7.43亿平方米。城中村人口最高的三个城市分别为重庆市（589万人）、成都市（270万人）、西安市（225万人），而城中村建筑面积最大的三个城市分别为重庆市（1.23亿平方米）、成都市（0.56亿平方米）、西安市（0.51亿平方米）。若按照主城区（剔除下辖县市），22个超大特大城市的城中村人口共计1958万人，而城中村建筑面积共计3.68亿平方米。城中村人口最高的三个城市分别为重庆市（300万人）、广州市（175万人）、北京市（148万人），而城中村建筑面积最大的三个城市分别为重庆市（0.63亿平方米）、佛山市（0.29亿平方米）、广州市（0.26亿平方米）。若按照房价高于城市均价行政区，22个超大特大城市的城中村人口共计1188万人，而城中村建筑面积共计2.21亿平方米。城中村人口最高的三个城市分别为西安市（357万人）、佛山市（142万人）、广州市（118万人），而城中村建筑面积最大的三个城市分别为西安市（0.8亿平方米）、佛山市（0.26亿平方米）、广州市（0.18亿平方米）。具体测算情况如下图所示：表：三大维度测算各城市城中村人口数据、建筑面积（单位：万人，平方米，万平方米）城市城区人口数2020行政区家庭户人均住房面积行政区全域主城区区域均价高于城区均价片区自建房比例城中村人口数量城中村建筑面积自建房比例城中村人口数量城中村建筑面积自建房比例城中村人口数量城中村建筑面积上海市1987327.75%15424866.00%11919244.27%851369北京市17753510.92%19433818.35%14825852.01%36622深圳市1744222.00%353751.99%353731.19%21223 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/7克而瑞研究中心重庆市16344236.02%5891235018.36%30062943.89%631332广州市14883012.66%188283911.78%17526427.90%1181773成都市13344220.23%27056228.83%11824540.69%9192天津市10933518.43%20135712.88%325581.13%12220武汉市9954016.37%16332327.48%7414772.59%26511杭州市8744520.01%175389311.24%9821863.13%27609东莞市956289.21%8812249.21%8812249.21%881224西安市9284524.23%225506511.53%107241138.43%3578035郑州市5344221.42%11424083.61%194060.43%248南京市7914016.30%129255711.75%9318420.58%591济南市5884133.87%199412112.45%7315150.72%487佛山市8543618.79%160291018.81%161291316.66%1422580沈阳市7073613.97%9917844.90%356262.49%18318青岛市6013533.28%200349214.22%8514924.20%25441长沙市5554334.28%19041057.53%429028.19%45981哈尔滨市5503523.80%131230410.63%5810293.69%20357昆明市5344226.58%14229778.37%459387.65%41857大连市5213420.73%10818476.32%335631.11%698苏州市5134216.97%8718093.87%204121.57%8167合计21555.53719.24%3841743519.10%1958367654.90%115822134数据来源：CRIC测算2、城中村改造对地产销售贡献度约1%-3%，大幅缩短周期和提高拆旧比也仅3%-11%63号文规定拆旧比不高于20%，拆建比不高于2。我们假设拆建比固定为2倍，如果改造周期为7年，拆旧比为20%，三种测算方法下，22个城市城中村改造带来的每年新建商品房建筑面积分别为4249万平方米、2101万平方米和1265万平方米，按2022年我国全年商品房销售面积13.6亿方计算，分别占全国商品房销售面积的3.13%、1.55%和0.93%。需要注意的是，如果城中村改造以房屋或房票安置为主，对商品房销售面积的拉动要低于上述测算水平。若拆旧比限制松动，同时缩短改造周期，对新房销售的拉动将大幅提升。若拆旧比提升至50%，而改造周期缩短至5年，22个城市城中村改造带来的每年新建商品房建筑面积占全国商品房销售面积的比例将分别达到为10.95%、5.41%和3.26%。三、市场化主体可以代持运营+资金投入积极参与城中村改造城改模式案例：愿景、万科等积极参与深圳元芬村、玉田村统租改建长租公寓深圳统租房是城中村改造与建设保障性住房相结合的产物，指的是政府或授权企业统一收储城中村房源，进行改造后统一出租。统租改造模式既能焕新城中村面貌，又能为房东提供长期稳定租金收益，还能实现政府保障性租赁住房供应目标，实现了多方共赢。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/7克而瑞研究中心2018年，深圳愿景微棠商业管理有限公司与元芬新村股份有限公司达成战略合作，通过整村统租并改造为长租公寓的形式实施城中村改造。元芬村位于龙华区大浪街道西南部，周边产业密集，有大量居住和消费人口。安居微棠从整村规划、安全系统提升、基础设施补充、外立面美化、室内空间改造、室内外公区配套等方面进行了全面改造升级。据统计，全村楼房总栋数共259栋，有三分之一以上栋数业主与微棠完成签约改造。图：元芬村改造规划资料来源：深圳市住建局调整空间布局和小幅涨租是统租房覆盖改造成本及实现盈利的重要手段。以元芬村项目为例，一般单个宅基地每层空间在改造后会被划分为8个单间出租，每个单间租金在1300-1600元/月不等，而改造前每层房间数约为4-6个