房地产行业城中村改造如箭在弦：从深圳等城市经验看城中村改造的方式与影响

行业深度研究|房地产 证券研究报告2023年09月22日 城中村改造如箭在弦 从深圳等城市经验看城中村改造的方式与影响 核心结论 城中村改造的政策表态。2023年7月21日，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。8月初，国开行会议提到积极服务推动超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。8月17日，央行指出加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。 城中村改造投资规模可达8400亿/年。我们根据2020年人口普查的自建房数据对19个城市可能的城中村规模进行估算。19个城市自建房户数比例平均为16.7%，按总户数测算19个城市总共有1416万户。参考13-17年的棚改，5年累计货币化安置1000万户，PSL余额3.04万亿，按户均30万的投入计算，1400万户总计投入4.2万亿，按5年投资周期，每年约改造280万套，投资额8400亿。由于自建房的户均套数无法得到确切估计，我们认为这个估算是相对保守的。 我们认为本轮城中村改造可能的模式为：1）货币化和房票安置的强资金支持模式；2）弱资金投入的类统租模式。参考深圳城中村改造划分类型：综合整治类城市更新、功能改变类城市更新、拆除重建类城市更新，从资金量需求角度综合整治类较低，拆除重建类最高。我们曾对城中村改造的资金来源进行情景分析，分别为强资金支持、中等资金支持、弱资金支持。通过对深圳、杭州、东莞城中村改造案例进行分析，我们认为以货币化和房票安置的强资金支持模式和弱资金投入的类统租模式或将成为主要方向，组合实施概率较大，且城市能级越低，实施强资金支持模式的比例可能会越大。 分析师 周雅婷S080052305000113828881824zhouyating@xbmail.com.cn 相关研究 房地产：销售环比小幅回升，竣工延续回暖态势—8月开发投资数据点评2023-09-18房地产：新房二手成交环比回暖—房地产周报（2023年 第37周 ：0909~0915）2023-09-17房地产：新房成交环比转负，二手同比延续上涨—房 地 产 周 报 （2023年 第36周 ：0902~0908）2023-09-10 房票安置可能性较大，五城已试点或执行。我们认为此次城中村改造的拆迁安置有可能不同于此前的棚改货币化安置，以房票结合一些优惠补偿和购房资格减免的组合方式可能性更大。房票安置更有利于新房去库存但接受度较货币和物业补偿低，推进难度可能更大，可能只能用于部分非核心地段的城中村项目。已有5个城市发布试点或已在执行房票安置政策，分别是郑州、南京、合肥、青岛、哈尔滨，其中以郑州和南京方案最为详细。 投资建议：我们判断城中村改造后续将以拆除重建和统租方式结合进行，我们认为三类公司会明显受益：1）具备低资金成本和城中村改造和持有物业运营经验的全国型央国企：建议关注华润置地。2）具备地方资源的地方国企：建议重点关注越秀地产、深圳控股、天健集团、天地源、合肥城建。3）具有租赁公寓类资产运营能力的公司：推荐贝壳，建议关注我爱我家。 风险提示：政策推进低于预期；地方财政资金有限导致项目无法推进；拆迁进度低于预期。 内容目录 一、城中村改造的内容和政策表态.........................................................................................4二、城中村改造投资规模.......................................................................................................5三、城中村改造方式..............................................................................................................73.1超大城市城中村改造：以深圳为例..............................................................................83.1.1以政府为主导的统租模式：深圳水围村............................................................103.1.2拆除重建类：深圳白石洲、岗厦河园、南山大冲、蔡屋围、南光村.................113.2特大城市城中村改造：以杭州、东莞为例.................................................................123.2.1未来社区创新模式：杭州瓜山社区....................................................................123.2.2拆除重建类：东莞水涧头村、火炼树社区、碧湖片区.......................................13四、房票安置及实施城市.....................................................................................................14五、投资建议和受益公司.....................................................................................................155.1华润置地：全国性央企龙头，相对优势明显..............................................................185.2越秀地产：立足湾区走向全国，优势赋能韧性十足...................................................195.3深圳控股：深耕深圳及湾区，专注高能级城市..........................................................215.4天健集团：全产业链联动，深度参与城市更新..........................................................225.5天地源：区位优势加持，深耕西安大本营.................................................................245.6合肥城建：工业地产开发打造差异化优势.................................................................25六、风险提示.......................................................................................................................26 图表目录 图1：近期关于城中村改造政策表态.......................................................................................4图2：深圳市城中村空间分布现状图.......................................................................................8图3：深圳市城中村改造-综合整治类：水围柠檬公寓.............................................................9图4：深圳市城中村改造-功能改变类：华侨创意文化园.........................................................9图5：深圳市城中村改造-拆除重建类：华润万象天地...........................................................10图6：深圳市水围村统租模式................................................................................................10图7：瓜山社区城中村改造模式.............................................................................................12图8：瓜山社区改造前后变化................................................................................................13图9：华润置地股权结构........................................................................................................18图10：华润置地签约销售额情况...........................................................................................19图11：华润置地拿地情况......................................................................................................19图12：华润置地新增货值结构（2023H1）..........................................................................19图13：华润置地平均融资成本变化.......................................................................................19 图14：越秀地产股权结构......................................................................................................20图15：越秀地产合同销售额情况...........................................................................................20图16：越秀地产TOD项目销售额及增速..............................................................................20图17：深圳控股股权结构......................................................................................................21图18：深圳控股销售额及增速..............................................................................................22图19：深圳控股拿地情况..................................................................