7025年4月旅宿资产焕新行动指南savills第一太平载维期 前言旅定变物产，改称什定类物业：包这者：盘活存范施有望文，中好的划咨种类型的长短期仕疗放，专密而言，新注求收资产，以远逐可开按的或略运营项目，买资产价信提升，量心止近年来、机均化运兰门租公口市圾发层的大势实趋：发两过速，月证山极大多烊州获型，以有计年经成业人群租房，车从需带来在：为发多样的英型，P场运多车的务式公使互多项只各“个性化望没可能，官品片，同时，萨类型运的率列忆曾愿未对设计风将、再实、服务发百注，有专统注产运亏商设立科大内容等方面的全正半新，业士及运营方公富或长证型酒店品牌；已不之新兴运需以划行性的理您，为件户华造符合时全正口均生活空间一资产类型山益多样，之收府对有型租法公司动荒主视：持免消资还产视整体三迈盘中视，上成为合理而必然的泌择，以度效项经给来言：多人RLITS产品均涵兰从酒店、租玉公寓， 目录3定义旅宿资产价值提升行动指南案例借鉴旅宿资产横跨多个细分类别，资产类型豆杂多样，客群也业主三以通过调整目标咨群、从传统的酒古物业到新兴的在随若时同变化多元选代，更新设计改造，武予项目更长租公寓，案要运营商具备对于存量资产而言，提升资新面貌。两则美国的改造项更加够合的统定位和运营产价值已成为必选课。我日案例带来的启发。能力，适市场需要：总结四大要点：为资产焕新提供解决方案：P4-12P13-21P22-27 定义旅宿资产 ▪▪▪▪▪▪▪▪▪▪▪▪▪▪▪▪▪▪旅宿资产一类型纷繁多样，界定模糊美没产，称泛住美，旅宿资产板为丰富三，南，着市场发，市场丰宁泌店军馆、市场化认学服务公气总自产或保降性租选住巧为三要的三大然到。料店宾馆市场化诊营服务公自声或保险性公出，右交文生些，而性以美分：人才公寓法店系产品有代性的有法它集回运三的兰额活，：三年按情蛋然+A.特历的二视胜于以前，考境外放行校增有待时日，1言收入业者对完财治1，的需液然指压。在工海市场，蛋然大净店品准右所与，新核逐仍游F待入市：市域学中为激，对证写大，报入和财务收益部将扫成专验：综产配益 尽管资产类别有所不同，品质提升是各类旅宿资产共同的发展趋势高端酒店系产品均应书品化发恶，五注定近年热门设产临，在核心法市而言，中细分场培方维系：万聚热再前广经产型志则品牌兰锁化及品促似，充买的求支摔：汇化州督合将高，对不少行平单件习目成击：聚包含企当自运也门酒店花公寓、或中项化运营出务公实三非以年线法店版长仕客为要从，以雅法的程所社区，芒是政府誉发民誉客群的受化及多万化，服务“公高在RCITs产品上市，致计将心层至市场展，有传流门店尚务客广门酒店更多报表者带来长力发品的信心服务公宝：也包折年发恶江品租所公高，所供更加有生汇情活产品美车态发精年，1无发展阶故运向交活动的代率间，此外，法供分成感、无论主呢类别，方按整体忙产基志限务、价格投为产民门长租公高上品品质为提开F是大勇所路 提升资产营收能力，需匹配更强的专业运营水平不同类型旅宿资产对应价位及运营能力古华酒方与元么类型的物业产扫，症多广旧拥分别惠东：达坊一的标汇界定，严品功至也互十土些：一方面保业主范运三动在运长租公司有，的品世区分项、吸引任户，不必抱泥服务公主定的产品形处：但二二客约分领城中场化业程勺饺大差弄，无元运只保障性币刊资产对，二费巨协计义理诺如保、手地性等回，不险保祖员持续专业营能力，对其多方谢能达经游型酒店。对，服名公寓包齐性，，其于胎多内咨克杂程院及效遥兰业充的要求，产品终学价格片可交教大可的慢盖，以造皮不同当景的项位需效。房河价 由规模增长过渡至存量提质是市场成熟发展的必然走向一以上海酒店发展为例格发培长化，早烫湾店入、及涉外宾馆走向皮照告、联务公出1标等多个大内酒品e挤占，*步子2595至20:0年发大饭店洋州双第一次出决管造沙定转所长高.化细历安硅筑文保性质192019501960198019902000201020202000年代元：三用酒店起首：北酒店改准湖2CC年代末，酒庄资产成交遂率活缺 业主需综合考量资产周期特点，适时并主动进行资产处置或调整上海不同年代的建成物业面积办公商业及仓储5历写地产让速发民为2C年，存开读产造已经是各类型际一构业必须面临券间，以上为列，三200年中物化，而大众厂前的少公州酒店类高，整体车为连制品牌土，比中24%动22，量--舌类路最门，不临出，行兰放宿次产必须对号土通产运也状况，计对市场发恶趋专利产1529大斗入的次新等带来求环境做当整：行年：上污为法产六；更难气人小.皮端互起允与的项及租牙公官方汤好现大兴交易型也求5目臣争改造系例：去及了投逐！，项对这一领10诚池力如：过产品运代川、行产左气个间期内高费违行务轮改造。牢门重单：不仅可令项目刹商或转化测女酒志兰社运些10三即盘运行大观效间，6三-义水，也为后法票升圾：15以上则需效机心没圣进资产价互输山创产了风好条些，5行互新点代，以适发展盒要，R年代年的年哈代年：上、 “存量旅宿资产主要面临四重压力挑战，破解突围需要多个环节厘清障碍”产品端市场端硬件劣势，难以匹配现低端市场挤压时客户壳求运营端需求端盈利能力下降，无法实现客源变化造成客群日益资产价值提升狭窄四重压力存虽酒店 成熟品牌拥有自身独特优势与资源经营年限久，具各品牌知名度积系和一定的客群基础多数项目占据传统优势区位酒店体系较成熟的服务管理经验政策友好返出渠道日益丰富五大机遇存虽酒店 由品牌多元至产品多元一应对市场竞争的灵活选择近年推出的祖公出品牌举例单宿资产为新印方向驶决于多方录：以产为例，部业主通：业结束管扫合约，洗择史实台作，通进产品微n营商乐些，手入司品牌获政市项关，随大宗没产交易模长，右当主悦门以实划密金回；上业主始服务式公害广场机会，注行功能性转尘：锦江由|在结心设只有一定扫假性，贴会近午压家以对栏艾公主的支持，同品径或势理经验：不少西店来团近中面学会公寓出证下限务北公享品牌，以更大多元均产品应对证市场竞。近两斗便与；、雅反等多个西团注足程行政公寓公两，草自位势史广党均客需求，令收益见为多元：同仓琴：白竹三上海松汇洗择种中新点尚，一要对与一个可目所处内学业百买计行深入调直：2润其冲行的机会点：进行对性询整：并井厂元厂元,3"酒：首家位外 焕新行动四原则 旅宿资产焕新行动8口1. 发现客群2. 空间焕活3.精细运营研究定位设计准广退出国像宠求适配渠道审视4. 有机协调推进 ▪▪▪▪▪▪1.发现客群现状趋势，工作和活式公客最件原内，不可户齐祥王渐轻化起恐，综成大学华非牛或新就北人祥广在做出汇法：，双乐感品质的关注点车在差与需央做好充分小场谢码，为片圾设计和服务提供平实的支打还轻的射高新贵机切开乱，并不两足于专统而标注化的后一产显，F均对生法显所及胆劣F有较产要求中高☆的丰户祥本荷成多：在专统的非的年后人残，也空含外源的券习全业高兰。整体而言，临办公叫点为送人群的并边周暴，但住户的求庭均们然会其与传统兰户的作方式及生习也乒异各差异对体需求产生影，有小安的家型仕广，十女人学本的妞有行，孕千少本有自有房，,注恶引出于改正居兰不忌或氏冶对等原医而扭兰等公两的尚，多近有显态民，更需市活牛应地厂户轻大不可，整这择偏妇史别平均，可史办大注，并的法行产品新厂项上产供均户住体验，十仅包括代所药专业限等，计期待项举提供专寓件和活动。一系兴万只业者在流装示出临自然源。 四类住户选择租住房屋的主要考虑因素企业派造生活体验办公办公7.5商业商工作需要短暂过渡办公刃公景观兰校社区商业来源：上计5、工人平江F ▪▪▪▪▪▪▪▪▪▪2.空间焕活现状趋势，注等工记余件与收对十商业点位的限制定项更新定位温总可。左设计现划过当中，需充分判等业而心中改注带米中多三能气：在三我化标产品之工造余件，无其及动的可原作性，些新兴资金他乐十会更风格持公高发，冠会艺术，通常而，牢可改造费用版于系买等业评安成本，而改造为公离均本通常位准小公。这成为吸引股案者将空间而言，生活及工变化，兰户对空间的改公愿之一，管，有等核抢能费求与以有所不：同元栓习公，线上要求逆电气设师状况，以及效造形率、较程计配了，光滋疫，戒改的工作区：而一户！符芊率有味成本性都会号致成本可山圳大受化。中而结“已的探汽动：非心对未来仍有三能山,的而求化有灵，包活当常白次应对，独料：形逐、外止面、区及商非北别月的生要兰，心其是别三收的支能微发受以关注，充分出户外空间，核好不F功作的空间玉，广型：配比、定价、装格、比，江寸近整非态组产：会令而月夏发全新污气点：，肥：·、位、公，场地：3、通道、 资产全周期可持续经营的能力愈发重要。赋予项三更高的可塑性与灵活度，从而令资产价值得以持续提升。 ▪▪▪▪▪▪▪▪3.精细运营现状趋势，举消望产均运产管理与产-安水平主授明关，币我们均调也求，人性化会及少系精应就为仕广层美注退会选J功,元与，客房单价高，对校性退垒的业性要求皮证高，采服务人员及具齐服究识心念度，需安件户牛以租任公高为质层寄产能RCIT5产品二经人产，以均投资者，三牛过情列速了必技在目岸损产管理中均应用，险原对及正成心服务式公市多心发生要的没本为工，也更为注生而座常均设师工继产及突发计，长来上有利项在也销，通过对反、自提体、交APP二买近牌验汇势在行层说尺成为客户最丰变均换率方式，需变管理方积及估用而对于乒圣一定热温恐的非丰，会负部，分，礼新体如以作广。是等，严与兰证，有的兰 204.有机协调调能放造决巨、试下类型多的综合型旅设计资广包、主业京研分行业的业三川运作利顺畅有效。传终为协自快书产业士设计及服务方的配合案道，长可月方案以最政府业主租户：但统的背景一，专方心能旺生前期员坚升级的可持需运营能力：服务比外，总对安市场，胜兴米原及，子以反对，于项长地学中时交行方场完4力 要点总结量身而作周期视野混合用途客户无求趋干家栏，进而件口对服资产运营是一个长期持接忙过程：通无论足出于工作日的，李足规者放行务及产品设计的个性化设置无必：对过尚窄全程的上务整台，心予项三兰休验主活，住户对商上配变忙而灾在存量物业亢言，注筑条件千兰万别，片期可持读趋言的能力至关三典。顶标升，业主对非客启单元收人应加以需费在纽节中会理原舍：今对全用期管理的盘求，不仅包含项主视，针对周选环境、软业条件，可以新些供应频止言，不坛块规划有日产期定位工落开业防E学维护产以指出史具案浓的改造方卖，令商业理：史需以长期礼轩，加强运营过程配不仅为住户样末体验与使划，己一定动的祖贫栏店，对开发君市言，丰的系统之管理程度，以血令瓷产价可三自史！的社区受众，心予商业济需费对冬类型扭伤分法有史为让致问征往以持续提升，比应注高对项三炎任最大么了起把，有针对的加以区别，彩成差异之，避免质化争节租完性可望性的把挥，合理分自资登支出，过时应对可能出现忙与或机,会街压，与风险变么 ▪▪案例TeakResidence-美国Park+Ford-美国 案例1Teak ResidenceTekRes'denc于美同充艺非所源走的rregCorrnor，用系p，「xxarMaalConocophillss、Shelly名业或口最没于19年，出卫酒集团运款下品片wyndh=m Heuscn Wes: Ener5y Carridor: 222牛rita-监改造为租所公需，计于年推可市.最小户型：8平方米领针对公区且外立正泄行了校人度改汽，培了不历元泰：格体设计区护中别年轻币简约，列如六三入口5社交点临厂放出设计、部分造为送叭顶开增们了空内泳时为函：个计偿客24时营·：作物效退大户：115求如项，广-养最多只宠（盟支数外宠高生房间石原有客天基础上路五款连，匠2一右）至115米（两两）六举型，rita部位十新，兰长租公领微会车按资，多为当三率及公害均业为收购改产，包少办公及学售构上：口前运超过，00会租信公图、案产信佰起过2.517关元： 2-1改造前后对比 案例2Park+ FordP=rk+Fo"d于弗,亚大．身于1年之级公楼k。在克主力程差农山，USARealstate及Lowe会签公司收：项口总体三路盖方米，主云包当网你12只办公按，表终改产限