上半年业绩承压，经营业务增长稳健

买入 2023年9月18日 上半年业绩承压，经营业务增长稳健 罗凡环852-25321962Simon.luo@firstshanghai.com.hk 2023年上半年业绩情况：公司实现营业收入2008.9亿元，同比下降2.9%。其中，房地产销售及资产运营业务收入同比下降3.81%至1843.6亿元（开发业务结算收入同比下降4.5%至1708.4亿）；经营性服务业务收入同比增长11.9%至267.3亿元（物业服务收入同比增长12.2%至161.1亿）。公司整体毛利率18.9%，同比下滑1.6个ppt。归母净利润98.7亿元，同比下降19.4%，主要是开发业务的结算规模及结算利润率的下降。上半年公司有息负债总额同比增长2.3%至3213.6亿元，其中一年内到期占比14.2%，较22年末下降6.3%；境外负债占比20%，较22年末下降1.9%，融资结构持续改善。截至6月末，公司净负债率为49.5%，现金对短期债务覆盖倍数为2.7倍。公司综合融资成本进一步降至4.06%，其中新增融资的综合成本为3.73%，加权平均债务期限5年，债务结构持续优化。 主要资料 行业房地产股价9.07港元目标价13.5港元（+48.6%）股票代码2202H股股本22.07亿股H股市值200.13亿港元总市值1004.85亿元52周高/低17.04/8.9港元每股净现值21.03元主要股东深铁集团（27.63%） 开发业务规模行业领先，聚焦高质量投资：期内公司开发业务实现销售面积1297万平米，同比增长0.5%，销售金额2039.4亿元，同比下降5.3%。销售均价15724元/平，同比下降4.6%。销售回款近100%。上半年交付9.2万套，下半年计划交付17.9万套。期内公司已售未结金额4884.4亿元，能够较好支撑未来业绩增长。公司坚持高质量投资拓展优质项目。2023年1-8月新增32个项目，新增面积267.6万方（权益比59.6%），新增权益地价约431亿元（权益比60%），新增项目平均地价1.6万元/平米。期内公司新开工及复工面积1196万方，占全年计划的71.5%。竣工面积1290.5万方，完成年初计划的40%。在建及规划中项目面积约1.08亿方（其中在建土储4660.4万方，权益比63.7%），另有旧改土储约382.7万方，土储资源足以支撑公司未来2-3年发展。 经营性业务稳定增长，打造多元化综合优势：期内公司经营性业务保持稳健增长。其中万物云全口径收入达161.1亿元，同比增长12.2%（社区居住消费服务收入同比增长12.6%，占比56.5%；商企及城市服务增长11.2%，占比35.3%；Alot及BPaaS解决方案增长14%，占比8.2%），蝶城数量持续增长至601个。商业开发运营方面，公司累计开业项目203个，建面约1118.3万方，储备面积约381.2万方。期内营收增长7.3%至43亿元，整体出租率94.7%，同比增长2%。租赁住宅方面，截至6月末共运营管理长租公寓22.47万间，出租率95.9%，续租率58%，规模及运营效率全国第一，预计很快可实现盈利。期内收入同比增长10.6%至16.4亿元。物流仓储方面，营收增长17%至19.5亿元，其中冷链收入大幅增长30%。整体可租赁面积985.2万方，其中冷链园区141.5万方，规模行业第一，高标库和冷链园区打造行业领先的供应链服务能力。 目标价13.5港元，维持买入评级：随着后续市场缓慢复苏及未来高毛利率项目进入结算，多元化业务步入收获期。公司坚定实施不动产开发、经营、服务并重的策略，提高经营回报水平，并持续优化债务结构。我们预计公司2023-2025年实现归母净利润约227亿元/228亿元/239亿元,给予2023年6倍市盈率，目标价13.5港元，买入评级。 来源:彭博 第一上海证券有限公司www.mystockhk.com 附录1：主要财务报表 第一上海证券有限公司 香港中环德辅道中71号永安集团大厦19楼电话:(852) 2522-2101传真:(852) 2810-6789 本报告由第一上海证券有限公司(“第一上海”)编制，仅供机构投资者一般审阅。未经第一上海事先明确书面许可，就本报告之任何材料、内容或印本，不得以任何方式复制、摘录、引用、更改、转移、传输或分发给任何其他人。本报告所载的资料、工具及材料只提供给阁下作参考之用，并非作为或被视为出售或购买或认购证券或其它金融票据，或就其作出要约或要约邀请，也不构成投资建议。阁下不可依赖本报告中的任何内容作出任何投资决策。本报告及任何资料、材料及内容并未有考虑到个别的投资者的特定投资目标、财务情况、风险承受能力或任何特别需要。阁下应综合考虑到本身的投资目标、风险评估、财务及税务状况等因素，自行作出本身独立的投资决策。 本报告所载资料及意见来自第一上海认为可靠的来源取得或衍生，但对于本报告所载预测、意见和预期的公平性、准确性、完整性或正确性，并不作任何明示或暗示的陈述或保证。第一上海或其各自的董事、主管人员、职员、雇员或代理均不对因使用本报告或其内容或与此相关的任何损失而承担任何责任。对于本报告所载信息的准确性、公平性、完整性或正确性，不可作出依赖。 第一上海或其一家或多家关联公司可能或已经，就本报告所载信息、评论或投资策略，发布不一致或得出不同结论的其他报告或观点。信息、意见和估计均按“现况”提供，不提供任何形式的保证，并可随时更改，恕不另行通知。 第一上海并不是美国一九三四年修订的证券法(「一九三四年证券法」)或其他有关的美国州政府法例下的注册经纪-交易商。此外，第一上海亦不是美国一九四零年修订的投资顾问法(下简称为「投资顾问法」，「投资顾问法」及「一九三四年证券法」一起简称为「有关法例」)或其他有关的美国州政府法例下的注册投资顾问。在没有获得有关法例特别豁免的情况下，任何由第一上海提供的经纪及投资顾问服务，包括(但不限于)在此档内陈述的内容，皆没有意图提供给美国人。此档及其复印本均不可传送或被带往美国、在美国分发或提供给美国人。 在若干国家或司法管辖区，分发、发行或使用本报告可能会抵触当地法律、规定或其他注册/发牌的规例。本报告不是旨在向该等国家或司法管辖区的任何人或单位分发或由其使用。 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放©2023第一上海证券有限公司版权所有。保留一切权利。