宏观专题研究：人地关系，城中村改造内核

宏观专题研究 人地关系，城中村改造内核 2023年09月04日 近期城中村改造讨论引发热议，然而大部分研究聚焦于数据测算，鲜有探讨城中 分析师周君芝执业证书：S0100521100008邮箱：zhoujunzhi@mszq.com研究助理陈怡执业证书：S0100122120020邮箱：chenyi@mszq.com研究助理吴彬执业证书：S0100121120007邮箱：wubin@mszq.com 村改造本质？本文尝试从人地关系视角，探讨城中村改造的层次以及可能路径。 我们理解城中村改造本质上是处理城镇化进程中的人地关系。 城中村改造未来采用何种模式，转化成何种类型住宅，关键不在于现在城中村面积几何，关键取决于城镇化新阶段（亦为人口向大型城市集聚）居民的潜在需求。城中村改造目的是优化既有城中村住宅，激发出更大土地价值。土地的价值不在土地本身，而在乎土地之上人的经济活动，在乎人的生产、创造和需求。即城中村改造本质上是重塑大型城市的人地关系。城中村改造，所有的理解、匡算和预测，首要前提是理解人的潜在需求。 大型城市中未来居民仍有三大改造需求，分别对应三种既有的现实模式。 城中村改造目的是优化人地关系，城中村改造过程也是城中村价值发现过程。城中村改造有三重价值发现。一是改善城中村老旧住宅品质，改善民生福利；二是满足商业住宅需求，市场再定价城市土地价值；三是满足租房需求，平衡民 相关研究 生福利和城市土地商业价值。 1.全球大类资产跟踪周报：政策加码带动情绪 三大改造需求衍生出三种不同的改造模式。模式一，民生公益类项目运营，满足老旧住宅品质提升需求。模式二，市场化商业运营，满足商业住宅需求。模式三，市场化运作和民生保障相结合，为满足租赁住宅需求。 好转-2023/09/032.流动性跟踪周报：汇率调控的方向和节奏-2023/09/023.2023年8月PMI数据点评：平庸的库存周 存量住宅供给和潜在人口流向的现实约束下，城中村改造内含三个层次。 期-2023/08/31 针对21个特大和超大型城市，我们首先测算各城市当前存量住宅是否充裕，再根据当前既有存量住宅供需结构，我们将城中村改造划分为三个层次。 4.全球大类资产跟踪周报：中长端美债利率涨 势暂缓-2023/08/27 5.流动性跟踪周报：为何近期资金面收紧？-2 层次一，当前存量住宅供给不足城市，当前有必要对城中村进行拆除重建。 023/08/26 当前存量住宅供给不足城市，城中村有拆除重建需要，按此测算近期可拆除重建的城中村套数上限约为462万套。若进一步将口径收窄，存量住宅供给不足城市，只有核心地区城中村可在近年拆除重建，则窄口径测算拆除重建城中村231万套。即，理论上这231套城中村，当下便有拆除重建的需要。层次二，未来人口流入为目前存量住房过剩城市打开的新的潜在需求。存量住房相对充裕城市（以郑州、青岛为例，套户比>1.2），核心地区之外城中村，拆除重建的商业价值偏低。但若考虑到河南、山东总人口众多，未来省内人口或仍郑州、青岛集中，则未来青岛、郑州非核心地区的城中村，或许也有拆除重建需要。层次三，人口流入有限且目前存量住房过剩地区，城中村拆除重建的必要性低。 拆除重建之后的城中村，未来或有的三大方向。 当前存量住宅供给不足（套户比<1）切租赁热度较高地区（广州、深圳、东莞），城中村拆建之后，可重点关注保障性租赁住房方向。当前存量住宅供给不足，但租赁热度适中地区（例如上海、北京），城中村拆建时，可重点考虑商业住宅和保障性租赁住房并举。当前存量住宅供给充裕，租赁热度不高城市，城中村改造时，或许更加应该重点考虑老旧住宅改善，提升原居民的居住体验。 风险提示：地产政策超预期，城中村改造政策超预期。 目录 引言3 1城中村改造既有的三大运营模式4 1.1民生公益类项目模式4 1.2市场化运作项目模式5 1.3市场化运作和民生保障相结合模式6 2城中村改造的内在逻辑是人地关系8 2.1城中村改造，实际操作模式更加多元化8 2.2城中村改造，现实约束下的三个层次10 2.3城中村改造，三大需求分别对应三种模式13 3城中村改造的层次及可能路径14 3.1城中村改造，拆除新建规模测算（三个层次）14 3.2城中村改造，拆除重建之后的两大未来之路18 4城中村改造，本质上是一次城市人地关系重塑19 5风险提示21 引言 2023年7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（下称《指导意见》）。城中村改造讨论引发热议。 目前市场仍有期待本轮城中村改造，能够复刻曾经棚改货币化，即大规模货币投入，大规模城中村拆建，较大规模商品住宅投放。 我们认为，城中村改造未来采用何种模式，转化成何种类型住宅，关键不在于现在城中村面积几何，关键取决于居民的潜在需求，能否通过城中村改造获得提升和满足。换言之，城中村改造的本质内核是人地关系。 本文尝试从人地关系重塑的视角，探讨本轮城中村改造的层次以及可能路径。 1城中村改造既有的三大运营模式 过去城中村改造项目实践经验中，各地因地制宜，演化出多种模式。这些模式的改造思路和流程各不相同，我们大体可以将此分为三大类。 1.1民生公益类项目模式 第一类是以政府为主导的模式，主要将城中村改造为民生公益类项目。 改造流程如下： 第一步，政府确定净地方案，完成前期土地整理工作。 政府确定城中村改造专项规划，拆迁补偿安置方案，政府再确定做地主体，一般是政府平台或国企。 第二步，根据城市规划，政府引入市场化主体落地改造项目。 这个过程中，引入开发商只参与项目前期管理、勘察设计、开工准备、工程建设、竣工交付、运营管理等各个环节，提供项目全生命周期管理服务，获得代建费。 政府主导模式中，改造项目公益性质更高，拆除新建比例相对较低。这种模式下，撬动得到的固定资产投资量有限，商品住房市场影响也较为有限。 该模式中，公益性质相对更高，对投资回报要求较低。 一二级开发资金压力主要由政府承担，项目建设由政府主导。 项目对商品房销售回收投资的依赖相对较低，拆除新建比例相对可控，对当地房地产市场的外溢影响也相对较小。 实践中不乏一些项目属于纯公益性质项目，不产生任何新增的商品住宅。 该模式的约束是政府资金压力大，工程改造周期较长。 该模式下政府需要承担一二级开发费用，耗费的资金量较大，且公益性质高的项目，还需要政府补贴资金，对于财政实力相对薄弱的地区而言，短期内难以快速大规模推行。 图1：公益类项目模式 资料来源：中科建信，民生证券研究院 1.2市场化运作项目模式 第二种模式是开发商主导，市场化房企进行一二级土地联动开发，或者参与一级土地开发。 首先，政府确定拆迁安置方案，开发商完成一级净地工作。 政府确定城中村改造的专项规划，并确定初步拆迁补偿安置方案，随后开发商按照政府拆迁补偿政策标准及拆迁补偿协议（政府与村民签订），自行筹措资金，负责前期安置补偿。 其次，政府拍卖土地使用权，开发商竞拍后完成开发建设。 拆迁补偿完成后，政府通过土地交易中心采取招拍挂方式（或定向招拍挂），将土地使用权进行出让。 房地产开发商竞拍，如完成一级净地工作的开发商能竞得土地使用权，则前期投入的拆迁补偿安置资金和约定利润可冲抵土地出让金。 如完成一级净地工作的开发商未能竞得土地使用权，则土地出让金可给予其补偿。最终，获得土地使用权的房企开发建设对应的配套项目。 该模式特点是：地方政府承担的资金压力相对较小，拆除新建比例相对较高，改造项目周期相对较短。 改造项目采取同等价值产权房调换和货币补偿相结合方式，予以补偿安置。货币化安置部分由参与一级净地工作的开发商垫付，这种改造模式下主要资金压力在开发商，而不在地方政府开发商。 为保证安全回收资金，除建设用于安置的配套房屋外，还会增加大量商品房和租赁房供给，拆除新建比例较高。 该模式约束是，项目依赖商品房销售回款，或是租赁住房运营收入。 该模式中，开发商资金压力较大，其回收投资会更加依赖项目建成后的商品住宅销售回款或是租赁住房运营收入。 社会资金一般相对政府或国企平台较高，对资金回报率要求也更高，所以改造项目可能会推高该区域的住房价格，有带动周边房价和租金同步抬升的风险。 图2：市场化运作项目模式 资料来源：中科建信，民生证券研究院 1.3市场化运作和民生保障相结合模式 第三类模式是政府或国企平台统一收储。 这类模式的流程相对简单，主要是地方国企统一收储，之后进行改造、出租、运营，完成城中村改造项目。 最为典型的是深圳城中村统租改造，我们以深圳元芬新村城中村改造为例进行介绍。 元芬新村的特点是外来常住人口多，且常住人口绝大部分是租户。 根据新华社报道，元芬村位于深圳市龙华区，占地面积约10万平。元芬新村， 常住居民约1.5万人，户籍人口仅565人，共有259栋楼房。 2018年，元芬新村和愿景集团旗下的深圳微棠公司展开合作，业主将房屋整栋租给愿景集团，愿景集团针对社区室内外环境、公共空间规划以及社区运营管理等方面进行规模化整改，打造租赁社区——微棠新青年社区，对外出租。 收储项目的资金来源依赖国企平台融资。 以元芬新村改造为例，其资金来源主要国企平台+银行贷款。深圳市人才安居集团（国企）和愿景集团（市场化租赁机构）分别持有深圳微棠公司51%、49%的股权。 除两家企业按股权比例额对项目进行投资外，深圳市人才安居集团还可以为项目带来银行授信和政府补贴。 该模式特点是，拆除新建比例可控，对商品房市场影响有限。 该类项目业主本身较少，且改造后的项目主要由于对外出租，并不会新建大量商品住宅，对当地商品房市场直接冲击较小。 该模式的或有缺点，较依赖政府资金投入，资金回报期较长。 安居微棠在元芬新村的项目收入主要依赖租金，其次还依靠便利店、药店、超市、餐饮等商业配套产生。凭借租金和运营收入收回前期改造成本，仍然需要十年左右的时间。所以该类型项目对资金沉淀长，难以吸引社会资金参与，只能依赖财政或政府资金投资。 该模式的或有缺点，后期有租金上涨风险。 收储改造项目基本是在原有的房屋基础上进行装修改造，所以也不涉及土地问题，既不会增加商品房的供给，也不存在推高房价的风险，但可能改造成本会转嫁给最终租赁资产的人群，提高房租或店铺租金等。 图3：市场化运作和民生保障相结合的模式 资料来源：中科建信，民生证券研究院 2城中村改造的内在逻辑是人地关系 我们认为，城中村改造未来采用何种模式，转化成何种类型住宅，关键不在于现在城中村面积几何，关键取决于居民的潜在需求。因为城中村改造目的是优化既有城中村住宅，激发出更大价值。 土地和住宅本身的价值取决于居住于此的人。即城中村改造本质上是重塑城市的人地关系。不论未来如何落地，城中村改造的首要前提以及现实约束是居民的潜在需求。 2.1城中村改造，实际操作模式更加多元化 城中村改造的宏观背景，城市建设重心由“追求增量”向“管理存量”转变。 十四五规划开启以来，城中村改造便成为新政重点。 2020年《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》发布，明确指出加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能。 2020年“实施城市更新行动”首次写入我国五年规划，代表着我国城市建设 重心逐渐由“追求增量”向“管理存量”转变。 棚改任务阶段性结束，城市更新接棒，这是城镇化发展到一定程度的必然结果。 城中村改造，兼顾民生和商业属性，或蕴含多种操作性极强的具体模式。 2023年7月21日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，会议审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。 2023年7月28日，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议在京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰