白酒行业更新报告：地产政策优化，白酒或迎需求拐点

投资建议：坚守确定性，把握预期反转。中期维度，建议坚守业绩确定性，增持高端白酒贵州茅台、泸州老窖、五粮液，以及区域性龙头迎驾贡酒、今世缘、金徽酒、古井贡酒、洋河股份等；短期维度，把握政策及经济预期反转下的成长行情，建议增持水井坊、山西汾酒、舍得酒业、老白干酒、酒鬼酒等，港股建议增持珍酒李渡。 地产政策边际优化，核心围绕需求端。2023年7月以来，地产需求端政策边际优化加速，结合政策方向，短期政策有望从5个方面改善或优化：降低首付比例、放松限购要求、降低房贷利率、换购住房税费减免、全面落实“认房不认贷”；整体来看，政策将持续对地产需求端尤其是一、二线城市需求端提供支撑。 地产驱动，投资、信用双发力，白酒或迎需求拐点。参考2015-17年历史经验，“棚改货币化”等地产需求端政策发力后，白酒需求出现拐点，且与地产销售表现呈现较强的相关性，其本质在于：一方面，地产销售转暖对地产投资端形成支撑，对居民收入形成正向支撑；另一方面，地产需求端回暖引致信用需求回暖，短期对白酒等中高端消费也形成正向支撑。参考本轮政策变化，我们推测地产需求在后续大概率边际回暖，将有一定概率对地产投资端构成支撑，且有一定概率引致信用需求的边际上行，这将提振对白酒的消费需求，行业或迎来需求拐点。 拐点之后，白酒需求分化有望弥合。当下白酒仍呈现局部复苏态势，消费需求更多依赖场景驱动，居民收入、信用扩张等经济变量带来的消费较为低迷，白酒的高端、腰部价位消费刚性；考虑到后续地产政策优化带来的经济变量改善，我们预计高端、次高端价位或将释放更强的需求弹性，白酒需求的结构性分化有望弥合。 风险因素：食品安全，产业政策调整等。 1.地产政策优化，白酒或迎需求拐点 1.1.地产政策边际优化，驱动需求端 2023年7月，地产需求端政策边际优化加速。23年7月，住建部提出“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施”。随后，多地陆续出台优化房地产需求端政策：例如部分地区贷款额度上浮、提升公积金提取限额、缩小限售限购范围，降低首付比例，针对不同条件的人群提供更多购房补贴并在以上基础上提高贷款额度等。 图1、2023年7月以来，多地陆续出台优化房地产需求端政策 2023年8月，地产需求端政策优化延续。8月18日住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施；通知明确了居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策； 此项政策作为政策工具纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。 政策边际优化，核心围绕需求端提供支撑：结合目前政策方向，短期政策有望从以下5个方面改善或优化：①降低首付比例②放松限购要求③降低房贷利率④换购住房税费减免⑤全面落实“认房不认贷”，整体来看，政策将持续对地产需求端，尤其是一二线城市需求端提供支撑。 图2、地产政策优化，对需求侧形成支撑 1.2.投资、信用双发力，白酒或迎需求拐点 地产需求端回暖，有望驱动投资、信用端发力，白酒或迎需求拐点。参考2015-17年历史经验，“棚改货币化”等地产需求端政策发力后，白酒需求出现拐点，且与地产销售表现呈现较强的相关性，其本质在于：一方面，地产销售转暖驱动地产库存降低并间接导致地产投资回暖，进而对企业订单及居民就业构成拉动，对居民收入形成正向支撑；另一方面，地产需求端回暖引致信用需求回暖，信用扩张下居民及企业可支配现金增加，短期对白酒等中高端消费也形成正向支撑。参考本轮政策变化，我们推测地产需求端大概率在后续将出现边际回暖，将有一定概率对地产投资端构成支撑，且有一定概率引致信用需求的边际上行，这仍将传导到白酒的消费需求，白酒行业或迎来需求拐点。 图3、2015-17年，地产销售与高端白酒批价关联度高，本质是信用扩张及地产投资回暖 图4、简而言之：地产需求端回暖，有望驱动投资、信用端发力 图5、信用扩张的传导逻辑 图6、白酒需求拐点有望加速到来 进一步演绎，若需求拐点来临，白酒的需求结构分化有望弥合。当下白酒仍处于周期底部，呈现局部复苏态势，消费需求更多依赖场景驱动，居民收入、信用扩张等经济变量带来的消费较为低迷，白酒消费呈现高端、腰部刚性，次高端需求承压的结构性分化；考虑到后续地产政策优化带来的经济变量改善，我们预计高端、次高端价位的白酒需求在改善力度上或更显著，或将释放更强的需求弹性，白酒需求的结构分化有望弥合。 图7、白酒需求结构仍处于分化，伴随需求回暖，需求结构分化有望弥合 2.投资建议 投资建议：坚守确定性，把握预期反转。中期维度，建议坚守业绩确定性，增持高端白酒贵州茅台、泸州老窖、五粮液，以及区域性龙头迎驾贡酒、今世缘、金徽酒、古井贡酒、洋河股份等；短期维度，把握政策及经济预期反转下的成长行情，建议增持水井坊、山西汾酒、舍得酒业、老白干酒、酒鬼酒等，港股建议增持珍酒李渡。 表1、重点标的盈利预测 3.风险因素 食品安全，产业政策调整等。