销售投资进一步聚焦，经营持续改善

敬请参阅最后一页特别声明 1 2023年8月30日，公司发布2023年中期业绩：营收1369.8亿元，同比+23.7%；归母净利润122.2亿元，同比+12.7%。 营收及归母净利润稳步增长，毛利率正筑底企稳。公司2023年上半年竣工结转规模上升，维持营收规模增长；归母净利润增速低于营收增速，主因是结算的主要是2021年上半年之前拿地的项目，毛利率水平较低。上半年公司毛利率同比下降4.26ppt至21.29%。虽然当前毛利率承压，但已经位于底部区间，当前正筑底企稳，预计在2024年毛利率将有所回升。 销售行业第一，核心城市深耕效果凸显。公司2023上半年实现签约金额2368亿元，同比+12.7%，增速优于同期克而瑞TOP10房企的4.9%，且总销售金额排名稳居行业第一。上半年核心38城销售金额占比87%，同比提升8ppt。公司在25个城市销售排名第一，46个城市排名前三，深耕效果显著。 加大拓展力度，聚焦核心城市和商品住宅。2023年上半年，公司拿地总金额709亿元，同比+17%，位列中指院拿地金额排名第二；拿地计容建面385万方，同比-7%。上半年，公司在核心38城的拓展金额和拓展面积占比分别为99%和 95%，同比分别提升9ppt和21ppt，投资进一步聚焦；公司新拓货值中住宅占比95%，补货质量更高，流动性更强。 财务结构持续优化，融资成本不断下行。截至2023年中期，公司扣除预收款的资产负债率为65.3%，净负债率为63.1%，较期初分别下降3.2ppt和0.5ppt，现金短债比为1.38x，三道红线持续稳居绿档。上半年公司综合融资成本约3.73%，较年初下降19bp，处于业内领先水平。 基于公司稳健的销售和投资表现，预计全年业绩能够实现同比增长。我们维持此前的盈利预测不变，2023-25年归母净利润分别为227.1亿元、279.3亿元和320.3亿元，同比增速分别为23.8%、23.0%和14.7%。公司股票现价对应PE估值为7.8x、6.3x、5.5x，维持“买入”评级。 政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；土地市场竞争加剧 05001,00 01,5002,0002,5003,0 003,5004,00012.0013.0014.0015.0016.0017.0018.0 019.00220830人民币(元)成交金额(百万元)成交金额保利发展沪深300 公司点评 敬请参阅最后一页特别声明 2 附录：三张报表预测摘要 损益表（人民币百万元） 资产负债表（人民币百万元） 2020 2021 2022 2023E 2024E 2025E 2020 2021 2022 2023E 2024E 2025E 主营业务收入 2 43,208 2 85,024 2 81,108 3 15,190 3 43,986 3 81,854 货币资金 146,008 171,384 176,537 181,492 187,371 195,403 增长率 17.2% -1.4% 12.1% 9.1% 11.0% 应收款项 155,697 161,042 161,480 172,549 188,300 209,043 主营业务成本 -163,951 -208,631 -219,228 -243,316 -258,902 -285,921 存货 741,475 809,656 877,893 932,521 980,838 1,070,930 %销售收入 67.4% 73.2% 78.0% 77.2% 75.3% 74.9% 其他流动资产 94,838 105,957 85,675 101,614 107,133 114,482 毛利 79,257 76,393 61,880 71,874 85,084 95,932 流动资产 1,138,017 1,248,040 1,301,586 1,388,177 1,463,641 1,589,857 %销售收入 32.6% 26.8% 22.0% 22.8% 24.7% 25.1% %总资产 90.9% 89.1% 88.5% 88.6% 88.6% 88.9% 营业税金及附加 -18,495 -15,685 -13,121 -15,760 -17,199 -19,093 长期投资 96,443 125,562 139,135 147,526 156,490 166,072 %销售收入 7.6% 5.5% 4.7% 5.0% 5.0% 5.0% 固定资产 8,205 11,846 10,718 11,230 11,790 12,403 销售费用 -6,877 -7,384 -7,530 -8,283 -9,407 -10,347 %总资产 0.7% 0.8% 0.7% 0.7% 0.7% 0.7% %销售收入 2.8% 2.6% 2.7% 2.6% 2.7% 2.7% 无形资产 1,056 969 807 938 1,063 1,183 管理费用 -4,315 -5,434 -4,744 -5,218 -6,087 -6,695 非流动资产 113,357 151,893 168,879 177,901 187,567 197,718 %销售收入 1.8% 1.9% 1.7% 1.7% 1.8% 1.8% %总资产 9.1% 10.9% 11.5% 11.4% 11.4% 11.1% 研发费用 -1,260 -1,436 -1,238 -1,261 -1,376 -1,527 资产总计 1 ,251,375 1 ,399,933 1 ,470,464 1 ,566,078 1 ,651,208 1 ,787,575 %销售收入 0.5% 0.5% 0.4% 0.4% 0.4% 0.4% 短期借款 64,576 64,668 81,145 87,942 92,339 115,649 息税前利润（EBIT） 48,309 46,455 35,246 41,352 51,015 58,270 应付款项 292,004 287,011 297,939 319,702 326,851 351,996 %销售收入 19.9% 16.3% 12.5% 13.1% 14.8% 15.3% 其他流动负债 395,178 467,138 463,197 491,274 518,729 554,762 财务费用 -3,160 -3,386 -3,686 -4,208 -4,400 -4,744 流动负债 751,758 818,817 842,280 898,918 937,919 1,022,406 %销售收入 1.3% 1.2% 1.3% 1.3% 1.3% 1.2% 长期贷款 207,160 231,904 242,482 254,607 267,337 280,704 资产减值损失 779 -58 -1,277 -747 -825 -682 其他长期负债 25,819 46,298 63,510 64,779 66,716 69,147 公允价值变动收益 53 246 -142 0 0 0 负债 984,737 1,097,019 1,148,273 1,218,303 1,271,972 1,372,258 投资收益 6,141 6,211 4,201 4,922 5,191 5,710 普通股股东权益 180,231 195,561 196,264 212,163 231,714 254,137 %税前利润 11.7% 12.4% 11.9% 11.6% 10.0% 9.6% 其中：股本 11,968 11,970 11,970 11,970 11,970 11,970 营业利润 52,265 49,670 34,693 41,671 51,333 58,906 未分配利润 124,468 141,052 151,544 167,442 186,994 209,416 营业利润率 21.5% 17.4% 12.3% 13.2% 14.9% 15.4% 少数股东权益 86,407 107,354 125,927 135,612 147,522 161,181 营业外收支 273 365 607 668 735 808 负债股东权益合计 1 ,251,375 1 ,399,933 1 ,470,464 1 ,566,078 1 ,651,208 1 ,787,575 税前利润 52,538 50,035 35,301 42,339 52,068 59,714 利润率 21.6% 17.6% 12.6% 13.4% 15.1% 15.6% 比率分析 所得税 -12,490 -12,845 -8,290 -9,942 -12,227 -14,022 2020 2021 2022 2023E 2024E 2025E 所得税率 23.8% 25.7% 23.5% 23.5% 23.5% 23.5% 每股指标 净利润 40,048 37,189 27,011 32,396 39,841 45,692 每股收益 2.419 2.288 1.533 1.897 2.333 2.676 少数股东损益 11,100 9,802 8,664 9,685 11,910 13,659 每股净资产 15.060 16.337 16.396 17.724 19.357 21.230 归属于母公司的净利润 2 8,948 2 7,388 1 8,347 2 2,712 2 7,931 3 2,033 每股经营现金净流 1.266 0.881 0.620 0.181 0.537 -0.806 净利率 11.9% 9.6% 6.5% 7.2% 8.1% 8.4% 每股股利 0.730 0.580 0.450 0.569 0.700 0.803 回报率 现金流量表（人民币百万元） 净资产收益率 16.06% 14.00% 9.35% 10.70% 12.05% 12.60% 2020 2021 2022 2023E 2024E 2025E 总资产收益率 2.31% 1.96% 1.25% 1.45% 1.69% 1.79% 净利润 40,048 37,189 27,011 32,396 39,841 45,692 投入资本收益率 6.53% 5.38% 3.83% 4.21% 4.86% 5.07% 少数股东损益 11,100 9,802 8,664 9,685 11,910 13,659 增长率 非现金支出 516 2,163 3,576 1,590 1,715 1,623 主营业务收入增长率 3.06% 17.19% -1.37% 12.12% 9.14% 11.01% 非经营收益 -3,347 -2,866 -1,413 752 678 719 EBIT增长率 -2.84% -3.84% -24.13% 17.32% 23.37% 14.22% 营运资金变动 -22,067 -25,935 -21,751 -32,568 -35,808 -57,687 净利润增长率 3.54% -5.39% -33.01% 23.79% 22.98% 14.69% 经营活动现金净流 1 5,150 1 0,551 7 ,422 2 ,172 6 ,427 -9,654 总资产增长率 21.12% 11.87% 5.04% 6.50% 5.44% 8.26% 资本开支 621 -135 -106 -435 -478 -516 资产管理能力 投资 -9,039 -18,677 -4,475 -8,391 -8,964 -9,582 应收账款周转天数 3.