2022年四季度经营数据点评：销售持续改善，预计率先复苏

公司销售持续改善，维持公司“增持”评级。销售端随行业持续改善的同时，租金收入维持稳定，提升公司经营性现金流安全性。维持预计公司2022~2024年业绩增速-13.6%、6.9%、10.6%，维持预计2022~2024年EPS3.93、4.20、4.64元。公司是拥有信用扩张能力和产品力的优质央企，安全边际较高，维持“增持”评级。 公司销售在四季度维持增长，销售均价继续提升。2022年11月公司实现销售222亿元和110万方，分别同比增长9%和下降11.9%，分别较10月同比增速下降27.7pcts和8.7pcts。公司销售在11月增速放缓，但依然保持同比正增长。截止到11月底，公司累计实现销售金额2517亿元和1155万方，分别较2021年同期下降7.0%和26.1%。公司销售均价在2022年以来持续保持增长，前11月平均为21791元/平方米，较2021年同期增长25.9%。2022年前11月，公司销售主要集中在华东大区和华北大区，分别占比32.3%和22.9%。公司在2022年拿地也继续布局在北京、深圳、广州、成都等一二线城市。公司销售和土储结构的持续优化，带来公司销售均价的持续提升。 随着防疫政策的优化，公司投资物业预计迎来持续改善。截止2022年前11月，公司投资物业租金收入为165.6亿元，同比下降0.1%，与2021年同期基本持平。考虑到当前防疫政策的优化，购物中心经营将恢复正常，带来持续经营能力回升。公司原有的华润有巢资产于12月9日公开上市，REITs渠道的退出盘活公司持有物业资产。 公司具备信用扩张能力和产品力，预计随着需求端的恢复，2023年销售率先恢复。供给侧出清尾声，板块开始呈现分化，受益于需求政策带来销售持续改善的公司将明显受益，走出新一轮周期。公司物业布局一二线核心城市，预计随着需求端政策的持续出台，2023年将随着城市周期的复苏率先恢复。 风险提示：行业需求不足带来销售超预期下滑，转型业务不达预期。