视角

●支持刚性和改善性住房需求，上海政策将如何调整；●完善保租房产品结构，扩大覆盖范围，让更多市民群体受益；●办公租金水平承压下行，外资减持初现趋势。 01.贝壳研究院：“认房不认贷”会有什么影响？ 7月27日，住房和城乡建设部部长倪虹在企业座谈会上表示，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。“认房不认贷”政策在原来“认房又认贷”的基础上降低了换房群体的首付门槛，提升购房活跃度。其次，通过降低换房成本，加快改善性需求释放，促进二手房和新房的良性循环。新房市场销售改善，房企回款加快，拿地投资信心提高，土地市场修复，最终实现行业良性循环。（贝壳研究院） 城市视角：支持刚性和改善性住房需求，上海楼市政策有望调整 在 认 真 学 习 领 会 近 期 一 系 列 重 要 会 议 精 神 后 ， 近 日 上 海 市 住 建 委 和 市 房 管 局 表示“支 持 刚 性 改 善 性 住 房 需 求 ， 进 一 步 落 实 好 各 项 政 策 措 施”。上 海 楼 市 调 控 手 段 多 且 严 格 。 为 大 力 支 持 刚 性 和 改 善 性 住 房 需 求 ， 参 考 其 他 城市 调 整 方 式 ， 上 海 楼 市 政 策 调 整 有 很 多 选 择 ： 1 .降 低 购 房 成 本： ①调 整 贷 款 首 套 房 认 定 标 准。不 考 虑 是 否 有 过 贷 款 记 录 ， 只要 名 下 在 上 海 无 房 即 认 定 为 首 套 。 ②降 低 购 房 首 付。将 首 套 房 首 付 比 例 由3 5 %调 至 更 低 ， 或 对 二 胎 及 以 上 家 庭 购 买 二 套 房 参 照 首 套 房 首 付 比 例 。 ③放 宽 普 通住 房 标 准。现 有 政 策 下 普 宅 标 准 会 影 响 购 买 二 套 房 的 首 付 比 例 （ 二 套 普 通 自 住房 首 付 款 比 例 不 低 于5 0 %， 非 普 通 不 低 于7 0 %） 。 若 调 整 上 述 政 策 措 施 ， 将 能降 低 刚 性 和 改 善 性 购 房 家 庭 的 首 付 金 额， 加 快 需 求释 放 ， 增 加 市 场 交 易 活 跃 度 。 2 .放 宽 购 房 资 格：①有 条 件 放 宽 外 地 单 身 限 购。如 对 非 沪 籍 研 究 生 、 博 士 、 特殊 认 定 人 才 等 单 身 人 士 在 全 市 范 围 内 开 放 购 房 资 格 。②有 条 件 放 开 购 房 套 数。二 孩 及 以 上 家 庭 （ 包 括 双 方 非 沪 籍 、 单 方 非 沪 籍 和 双 方 沪 籍 ） 都 可 在 现 有 可 购 房 套 数 的 基 础 上 多 购 买 一 套 。③放 宽 离 异 群 体 限 购。家 庭 名 下 有2套 房 的 夫 妻离 婚 后 ， 名 下 无 住 房 一 方 购 房 年 限 由3年 缩 短 至1年 或 不 限 制 。 若 调 整 上 述 政 策 措 施 ， 将 有 效 支 持 刚 性 和 改 善 性 住 房 需 求 ， 为 上 海 住 宅 市 场 增加 一 批 新 的 购 买 力 。 作 为 超 一 线 城 市 的 上 海 ， 最 终 会 从 哪 些 方 面 、 哪 些 角 度 进 行 政 策 优 化 ？ 值 得 期待 。 02.重磅利好！个人购房，这些税减免！丨焦点 7月25日，国家税务总局发布《支持协调发展税费优惠政策指引》，从区域协同发展、城乡一体发展、物质文明和精神文明平衡发展、经济社会统筹发展等四个方面梳理形成了涵盖216项支持协调发展的税费优惠政策指引。此次一揽子税收优惠旨在通过全方位降低成本，实现补短板，增强发展的平衡性、包容性和可持续性。此举也是贯彻落实7月24日中央政治局会议提出的“积极扩大国内需求，发挥消费拉动经济增长的基础性作用”，尤其对于房地产方面，中央明确要求“适时调整优化房地产政策”。（中国房地产报） 城市视角：税务总局发布《政策指引》，上海如何调整值得关注 7月2 5日 国 家 税 务 总 局 发 布 的《 支 持 协 调 发 展 税 费 优 惠 政 策 指 引 》并未 新 增 和调 整 任 何 政 策。 此 前 部 分 购 房 者 对 这 些 政 策 了 解 不 深 ， 通 过 系 统 性 的 梳 理 和 推广 ， 更 好 地 扩 大 政 策 积 极 效 应 。 而对 于 列 入 其 中 的 楼 市 税 费 政 策 ， 在 “ 适 时 调整 优 化 ” 的 要 求 下 ， 也 有 进 一 步 放 松 的 可 能 性 。 目 前 ， 上 海 个 人 住 房 买 卖 需 要 缴 纳 的 主 要 税 费 如 下 ： 据 网 传 消 息 ， 广 州 楼 市 增 值 税 与 契 税 或 将 调 整 ， 包 括 全 市1 1个 区 的 增 值 税 免征 年 限 从5年 缩 短 为2年 ， 以 及 家 庭 购 买 二 套 住 房 时 降 低 契 税。若 消 息 属 实 ，将 加 速 广 州 二 手 房 交 易 ， 一 定 程 度 上 提 升 二 手 住 宅 市 场 流 动 性。同 为 超 一 线 城市，上 海 与 广 州 面 临 的 问 题 相 似 ， 是 否 也 会从免 征 年 限上 做 文 章？而 参 考 上 海近 期 发 布 的《 关 于 本 市 实 施 多 子 女 家 庭 住 房 公 积 金 支 持 政 策 的 操 作 细 则 》，“ 对多 子 女 家 庭 购 房 提 供 支 持 ” 是 当 前 政 策 导 向 趋 势 。 那 么 ， 后 续 是 否 会 对 此 类 家庭放 宽 面 积 与 唯 一 住 房 的 认 定 标 准？税 费 优 惠 政 策 将从另 一 个 角 度 有 效 支 持刚 性 和 改 善 性 住 房 需 求 ， 但 也 将 直 接 影 响到 地 方 财 政 收入。 最 终 ， 上 海 会 如 何调 整 税 费 政 策 ， 同 样 值 得 关 注。 03.为一线城市建设者提供“一张床”，上海怎么做？ 7月12日下午，上海首批“新时代城市建设者管理者之家”项目在松江举行了集中揭牌仪式。该项目主要面向一线人员，目前已筹措约11000张床位，其中上半年供应约7000张。上海市首批“新时代城市建设者管理者之家”主要面向建设施工一线工作人员、城市运行维护人员（环卫、市政、绿化、轨交、物业等）和市民日常生活服务提供人员（快递、家政、医护等）等定向供应，在全市各区均有分布，床位月租金控制在500-1000元为主。（澎湃新闻） 城市视角：完善保租房产品结构，扩大覆盖人群范围，让更多市民群体受益 蓝 领 工 人 在 城 市 运 行 中 扮 演 着 至 关 重 要 的 角 色 。他 们 的 工 作 涉 及 城 市 基 础 设 施 、建 筑 、 交 通 、 服 务 等 关 键 领 域 ， 对 保 障 城 市 的 正 常 运 行 和 发 展 起 着 重 要 作 用 。|我国蓝领劳动者群体规模达4亿人以上，占二、三产业就业人口的69.4%，在我国7.47亿就业人口中占比超过53%。《中国蓝领群体就业研究报告（2022）》 蓝 领 群 体 目 前 解 决 居 住 的 主 要 方 式 有 企 业 统 一 宿 舍 和 自 行 租 房 两 种 。 自 行 租 房一 般以城中村、群租房、合租房居 多 ，居 住 环 境 较 为 简 陋 ，还 伴 有 消 防 与 安 全 隐 患。保 障 性 租 赁 住 房 作 为 一 种 主 要 解 决 刚 性 居 住 需 求 的 住 房 保 障 项 目 ， 覆 盖 人 群 应全 面。不仅要考虑到城市白领单身和家庭租房需求，更应考虑到一线城市建设者。 “ 新 时 代 城 市 建 设 者 管 理 者 之 家 ”为 城 市 建 设 者 们 提 供 了 一个安稳的落脚点。它在一定程度上改善了居住环境和生活品质，让“城市建设者”能够安居乐业。 04.月内办公项目现落成高峰，上海总存量面积进一步增长 陆家嘴、凯德、瑞安办公等样本企业的多个办公项目已正式竣工落成，同时在建办公项目进程加快。其中，LuOne凯德晶萃广场正式启用，规模约4.5万平方米，已有小红书、新加坡企业发展局等企业入驻。瑞安办公旗下位于普陀区的鸿寿坊商办项目已正式竣备，总建筑面积约8.8万平方米。陆家嘴集团旗下前滩四方城项目已全面竣工，办公面积18.9万平方米。这3个项目投入使用后将为上海增加约28.2万平方米的新增办公面积，推动上海办公总存量面积进一步增长。（观点网） 城市视角：办公租金水平承压下行，外资减持初现趋势 今 年 以 来 ， 上 海 办 公 市 场 供 应 量 持 续 增 加 。 上 半 年 累 计 新 增 办 公 面 积 近4 0万㎡ ，下 半 年 新 增 供 应 量 将 继 续 叠 加 。除 七 月 新 增2 8 . 2万 ㎡ ，预 计 年 内 还 将 提 供约6 0万 ㎡ 的 办 公 供 应 量 。 随 着 供 应 激 增 ， 上 海 办 公 市 场 陷 入 租 售 两 难 境 地 。租 金 水 平 承 压 下 行 ，办 公 投 资 回 报 率 降 低 ，二 季 度 上 海 办 公 资 产 大 宗 交 易 遇 冷。在 办 公 市 场 疲 软 的 大 环 境 下 ，内 资 与 外 资 机 构 投 资 选 择 出 现 分 化。 相 关 数 据 表明 ，在 二 季 度 上 海 办 公 大 宗 交 易 市 场 中 ，内 资 买 家 主 导 了1 1笔 交 易 中 的1 0笔，并 且 成 交 金 额 占 比 上 升 至9 3%， 其 中 多 数 是 企 业 总 部 自 用 。 外 资 机 构 则 保 持 观望 态 度 ， 且 交 易 金 额 相 比 一 季 度 明 显 下 滑 。 此 外 ，新 加 坡 吉 宝 置 业 拟 出 售 包 含吉 汇 大 厦 在 内 的 多 个 商 办 物 业， 转 投 数 据 中 心 和 物 流 业 态 的 资 产 。 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用。本刊分析内容并不反映个别情况，对于特定项目读者应自行寻求专业意见。城市测量师行保留一切版权，未经许可，不得转载。 ©城市测量师行2023年 主办单位： 城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场11、15-18F邮编：200003网址：www.surea.com电子邮箱：surea@surea.com电话：86 21 63589988