三部委联合发文推进“认房不认贷”政策优化

核心观点 ⚫三部委联合发文推进“认房不认贷”政策优化。8月25日，住建部、央行、金融监管总局联合发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，明确居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。《通知》将“认房不认贷”作为政策工具纳入“一城一策”工具箱，利好卖旧买新的改善性需求以及异地置业需求释放。 ⚫不完全统计15个一二线城市认房认贷政策仍有调整空间。据克而瑞统计，2022年以来超过65城发文调整认房认贷政策，涉及城市能级主要在二线及以下，典型城市如杭州也在去年11月开始执行“认房不认贷”政策，另外郑州等城市实际执行“认贷不认房”政策，有一套房但贷款已结清的再次购房仍可享受首套房信贷政策，进一步利好改善性住房需求。我们不完全统计一二线主要城市中还有15个城市执行“认房又认贷”政策，包括北上广深4个一线城市，以及成都、西安等11个二线城市。三部委发文推进“认房不认贷”后，上述城市现行限贷政策仍有调整空间。 证券分析师赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn执业证书编号：S0860521070001 证券分析师吴丛露wuconglu@orientsec.com.cn执业证书编号：S0860520020003香港证监会牌照：BQJ931 ⚫目前本轮房地产信贷政策放松力度仍低于14-15年。2014年9月30日，央行、银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出首套房贷款利率下限为贷款基准利率的7折（实际执行约为85折-9折），同时全国层面放松“认房认贷”，即对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次购房执行首套房贷款政策。随后自2014年11月至2015年10月期间历经6次降息，房贷基准利率（5年期中长期贷款利率）累计下调165bp至4.9%。目前本轮房地产信贷政策放松力度仍低于14-15年，具体表现为房贷基准利率下调幅度、认房认贷政策调整内容及范围、首套房贷利率打折力度不及14-15年。 联系人李睿lirui1@orientsec.com.cn 联系人张续远zhangxuyuan@orientsec.com.cn 投资建议与投资标的 ⚫住建部等三部委联合发文优化住房套数认定标准，将“认房不认贷”政策纳入“一城一策”工具箱，利好卖旧买新的改善性需求以及异地置业需求释放。不完全统计15个一二线城市仍有调整空间，包括北上广深4个一线城市，以及成都、西安等11个二线城市，上述城市现行限贷政策仍有调整空间。目前本轮房地产信贷政策放松力度仍低于14-15年，具体表现为房贷基准利率下调幅度小于14-15年、认房认贷政策调整内容及范围小于14-15年、首套房贷利率打折力度低于14-15年。 南昌出台15条房地产新政，西安、福州等地拟下调购房首付比：——2023年第33周地产周报2023-08-20 行业销售、投资等仍承压，LPR有望跟随MLF利率下调：——2023年7月统计局数据点评2023-08-16因城施策持续优化，继续观察后续政策节奏及效果：——2023年第32周地产周报2023-08-13 ⚫我们认为短期地产股行情或存在以下重要观察点：一是一线及强二线城市需求端政策工具箱的内容、适用范围扩大，或政策落地有所推进；二是观测到需求端政策对以上城市销售的实际刺激效果；三是困难房企在经营端和融资端的风险进一步暴露；四是融资端政策在防范化解风险上的支持力度。中期来看，254号文原则下部分于去年底展期的开发贷预计最早于2023Q4到期，部分房企资金压力可能会边际趋紧，或重新进入融资端支持政策的观察点，可能为板块带来更大弹性和确定性行情。预计临近政策窗口时点将为板块带来强β属性，推荐估值修复空间较大的民企及混合所有制房企：龙湖集团(00960，买入)、金地集团(600383，买入)、万科A(000002，买入)。凭借融资优势及维持拿地-销售良性循环的央国企具备较强α属性，推荐保利发展(600048，买入)、招商蛇口(001979，买入)，建议关注华润置地(01109，未评级)、中国海外发展(00688，未评级)、越秀地产(00123，未评级)、建发国际集团(01908，未评级)、华发股份(600325，未评级)。 风险提示 ⚫地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。相关数据统计不完全。 目录 三部委联合发文推进“认房不认贷”政策优化....................................................415个一二线城市认房认贷政策仍有调整空间..................................................5本轮房地产信贷政策放松力度与14-15年比较...............................................6投资建议........................................................................................................7风险提示........................................................................................................8 图表目录 图1：2013年至今基准利率及房贷利率变化趋势.........................................................................6图2：贝壳百城首套及二套房主流房贷平均利率...........................................................................7图3：贝壳百城平均放款周期.......................................................................................................7图4：重点城市分能级首二套主流房贷利率..................................................................................7图5：重点城市分能级房贷贷款成数.............................................................................................7 三部委联合发文推进“认房不认贷”政策优化 8月25日，住建部、央行、金融监管总局联合发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。政策原文如下： “一、居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。 二、家庭住房套数由城市政府指定的住房套数查询或认定责任部门，根据居民家庭申请或授权，提供查询服务并出具查询结果或认定证明。 三、此项政策作为政策工具，纳入‘一城一策’工具箱。” 7月27日住建部部长倪虹在企业座谈会上提出落实个人住房贷款“认房不认贷”等政策措施，三部委《通知》将“认房不认贷”政策纳入“一城一策”工具箱。7月27日住建部部长在建筑企业座谈会上，提出要大力支持刚性和改善性住房需求，指明要进一步落实好降低首套房首付比和贷款利率、改善性住房换购税费减免以及个人住房贷款“认房不认贷”等政策方向。本次三部委发文优化个人住房贷款中住房套数认定标准，有望推进“认房不认贷”政策落地。 我们认为《通知》中有几个要点值得关注： ➢以居民家庭为单位，强调名下无成套住房。家庭成员（包括借款人、配偶及未成年子女）名下无成套住房，无论是否有贷款记录均享受首套房首付和贷款利率，利好卖旧买新的改善性需求。 ➢住房套数核查范围为“当地”。在当地名下无成套住房，即可享受首套房首付及贷款利率，因此异地购房者也有望受益于政策优化，降低首付压力和信贷成本。 ➢此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱。三部委发文推进“认房不认贷”，作为政策工具纳入“一城一策”工具箱，后续各地政策优化有可能加速落地。 15个一二线城市认房认贷政策仍有调整空间 2022年以来，多数二线以下城市已经优化过认房认贷政策。认房认贷政策是市场过热时期的限制性交易政策，随着房地产市场供需关系发生变化，适时优化相关政策有利于更好满足居民刚性和改善性住房需求。据克而瑞统计，2022年以来超过65城发文调整认房认贷政策，涉及城市能级主要在二线及以下，典型城市如杭州也在去年11月开始执行“认房不认贷”政策，另外郑州等城市实际执行“认贷不认房”政策，有一套房但贷款已结清的再次购房仍可享受首套房信贷政策，进一步利好改善性住房需求。 一线及少数城市认房认贷政策仍有调整空间。我们不完全统计一二线主要城市中还有15个城市执行“认房又认贷”政策，包括北上广深4个一线城市，以及成都、西安等11个二线城市。三部委发文推进“认房不认贷”后，上述城市现行限贷政策仍有调整空间。 本轮房地产信贷政策放松力度与14-15年比较 目前本轮房地产信贷政策放松力度仍低于14-15年，具体表现为房贷基准利率下调幅度小于14-15年、认房认贷政策调整内容及范围小于14-15年、首套房贷利率打折力度低于14-15年，后续政策放松或仍有空间。 对比来看，本轮需求端政策整体放松力度不及2014-2015年宽松周期。2014年9月30日，央行、银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出首套房贷款利率下限为贷款基准利率的7折（实际执行约为85折-9折），同时全国层面放松“认房认贷”，即对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次购房执行首套房贷款政策。随后自2014年11月至2015年10月期间历经6次降息，房贷基准利率（5年期中长期贷款利率）累计下调165bp至4.9%。 相对应地，本轮宽松自2022年1月至今5年期LPR累计下调45bp至4.20%。首套房贷利率折扣方面，2022年5月15日央行、银保监会宣布首套房贷款利率下限调整为LPR减20bp，2022年末进一步建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，对于上季度末月至本季度第二个月新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限，由地方政府按照因城施策原则自主决定，2023年8月贝壳百城首套主流房贷利率平均为3.90%，实际约为5年期LPR的9-95折。认房认贷政策方面，目前一线及部分二线城市仍未放松住房套数认定标准，三部委发文后以上城市后续可能推进“认房不认贷”政策优化。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 数据来源：贝壳研究院、Wind，东方证券研究所 数据来源：贝壳研究院，东方证券研究所 备注：截至2023年8月21日数据来源：贝壳研究院，东方证券研究所 投资建议 住建部等三部委联合发文优化住房套数认定标准，将“认房不认贷”政策纳入“一城一策”工具箱，利好卖旧买新的改善性需求以及异地置业需求释放。不完全统计15个一二线城市仍有调整空间，包括北上广深4个一线城市，以及成都、西安等11个二线城市，上述城市现行限贷政策仍有调整空间。目前本轮房地产信贷政策放松力度仍低于14-15年，具体表现为房贷基准利率下调幅度小于14-15年、认房认贷政策调整内容及范围小于14-15年、首套房贷利率打折力度低于14-15年。 有关分析师的申明，见本报