房地产行业月报：头部房企月报（7月），销售下滑，土地投资缩量

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研究结论

一、行业销售下滑、投资缩量

1. 7月头部房企销售面积和销售金额同比分别下降29%和36%，房地产市场长期存在的供需错配问题快速暴露，叠加房价下行、居民收入预期转弱，成交量迎来阶段性瓶颈期。

2. 从销售面积增速来看，国央企和非国央企分别为-20%和-38%；销售金额增速来看，国央企和非国央企分别为-28%和-50%。7月整体市场热度显著下降，但国央企销售情况仍显著好于非国央企。

3. 销售再次探底背景下，市场对政策宽松的预期不断增强。

二、头部房企投资策略趋同，聚焦高能级城市

1. 7月16家头部房企拿地金额317亿元，环比下降61%，同比下降74%，处于历史低位。

2. 7月头部房企拿地平均溢价率约2.5%，一二线城市占比77%，房企投资普遍聚焦高能级城市确定性地块。

3. 从投资金额来看，华润、拿地最为积极，拿地金额85亿元，2023年1-7月累计投资强度39%；其次为越秀，单月投资强度最高，达50%。

4. 民企拿地保持低位，碧桂园、金地、龙湖、新城1-7月累计投资强度分别仅为4%、12%、9%、8%。

三、行业融资修复缓慢，国央企仍为发债主力

1.本月全行业信用债发行规模589亿元，同比-2%，头部房企发行信用债182亿元。

2. 1）国央企凭借天然的信用优势，融资成本保持低位。如招商蛇口7月平均发债利率2.97%，民企新城发行的12.5亿元ABS，票面利率6.5%。

3. 2023年部分房企仍存在较大偿债压力，截止7月底碧桂园年内到期债务余额149亿元。在销售端持续低迷的情况下，融资端支持政策的落实需进一步加快。

四、投资建议

1. 地产行业短期销售下滑、投资缩量，但随着政策宽松预期的不断增强，市场可能会阶段性反弹，可以积极参与博弈的机会，重点关注在一线城市土储占比较高的房企，关注招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、越秀地产等。

2. 地产行业信用债发行规模同比减少，但头部房企发行信用债增加，说明行业融资环境仍较紧张，仍需关注风险。

3. 民企拿地占比较低，投资强度相对较低，可适当关注。

证券分析师：单戈

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执业编号：S0360522110001