7月房地产行业月报（第37期）：住宅与土地市场低迷，严控投销比下，房企投资节奏或改变

【关于我们】 全联房地产商会，经国务院批准在民政部注册登记的国家一级社团法人，主管单位全国工商联，是中国房地产界最具影响力的行业组织之一。 亿翰智库是一家以房地产行业的数据分析、行业研判与企业研究为核心的研究机构，并于2017年联合数十家房企共同成立企业研究分会（隶属于全联房地产商会的专业二级机构）。本研究成果由双方团队共同完成，定期向业内与资本市场发布，如有疑问，请及时与我们联系。 住宅与土地市场低迷，严控投销比下，房企投资节奏或改变 ——7月房地产行业月报（第37期） 相关研究： 投资要点：  政策速览：严控投销比保护企业持续发展，定向调控稳定市场预期 7月出台的政策主要包括对房地产金融方面的管控和针对二手房、学区房的调控。7月央行降准，预期宏观经济流动性加强，社会融资成本降低，将提高实体经济的活跃度，但是对地产行业影响仍是相当有限，对投销比监管重申，能够倒逼房企主动降低负债，实现健康可持续发展。对二手房与学区房的定向管控是政府持续贯彻的细化要求，二者分别从供应端和需求端打击投资者，降低二手房与学区房的市场热度，调整市场预期，以实现资源的更优配置，促进市场平稳健康运行。  住宅市场：热点城市普遍回调，武汉放量淡季不淡 根据亿翰智库监测的40城数据，7月商品住宅销售面积为2382.11万平米，同比增长0.6%，环比下降7.0%。总体来看，一线和核心二线城市表现相对较好，普通二线和三四线城市成交相对低迷，同环比均下降。 不同能级城市的成交同比分化明显，其背后的逻辑也不同。对于高能级城市，成交量较高，同比维持正增长，但是高能级城市中也有部分城市成交量同环比下降，比如深圳和广州经历了严格的地产调控或监管，成交量下降明显。对于低能级城市，长三角和珠三角这些城市基本面更好，新冠疫情控制后，住宅市场也相对恢复，但随着需求持续释放，政策加码，以及还可能的价格上涨，这将导致购房资格和购买力进入积累期，热度回调。中西部三四线城市2020年需求已经释放，因此成交和热度回归至常规水平。  土地市场：集中供地空档期，土地供应成交齐下降 2021年7月，亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积14862.2万平米，同环比分别下降37%及36%。成交总建筑面积为10468.4万平米，同环比分别下降47%及42%。 7月，各城市能级的土地供应规模同环比均下降，其中一二线城市处于集中供地的空档期，三四线城市虽未实行集中供地举措，但供应规模依旧下降。随着集中供地的推进，预计8月将迎来又一轮供地高峰。受土地供应规模下降的影响，各城市能级的成交规模也随之下降。核心二线城市土地成交多集中在县域地区，热度相对较低，因此溢价率和楼面价同环比均下行。普通二线城市的溢价率及楼面价同环比均呈现上升趋势，主要由于西安、常州、温州等城市土地市场热度较高所致。三四线城市地块质量较好，推升成交楼面价水平，但部分城市土地出让条件较为严格，导致溢价率略有下降。  企业表现：销售增速和投资力度均放缓，融资通道持续封堵 投资方面，7月22城暂停土地供应，房企投资力度随之下降。销售方面，TOP200房企的1-7月累计销售金额同比上升29.0%，单月销售金额同比增速连续两月为负，疫情期间房企降价促销带来了需求提前释放，因此2021年或进入积累阶段，这种情况下半年会表现的更加明显。融资方面，信用债和海外债发行规模环比上行，但依旧难掩融资难的事实。资本市场方面，受调控政策的影响，投资者信心不足，地产股表现整体低迷。 《2021年7月中国典型房企销售业绩TOP200》 《月读数据【第45期】┃土地购置和开发投资持续走弱，预计下半年销售增速将继续回落（2021年1-6月）》 《730中央政治局会议：揭示房地产行业五大走向！》 《2019年年报综述：四类指标全面放缓，地产告别高增长时代》 《一文读懂房产税的四大问题》 近十二个月行业表现 注：相对收益与沪深300相比 联系方式： 联系人： 报告撰写：亿翰智库 于小雨、姜晓刚 报告审核：全联房地产商会 秦晶、李晨曦 官方网站： www.crecc.org www.ehconsulting.com.cn -40%-20%0%20%40%20-0820-0820-0920-0920-1020-1120-1120-1221-0121-0121-0221-0321-0321-0421-0521-0521-0621-0721-07沪深300房地产指数房地产行业研究·研究报告 2021年8 月6日 亿翰智库、全联房地产商会 房地产行业月度策略报告 仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。 目录 1引言 ....................................................................................................................................... 1 2政策速览：严控投销比保护企业持续发展，定向调控稳定市场预期 ....................................... 1 3住宅市场：热点城市普遍回调，武汉放量淡季不淡 ................................................................ 5 4土地市场：集中供地空档期，土地供应成交齐下降 ................................................................ 7 5企业表现：销售增速和投资力度均放缓，融资通道持续封堵 ............................................... 11 房地产行业月度策略报告 仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。 图表目录 图表 1：7月宏观方面的政策 ................................................................................................................................................... 2 图表 2：7月行业方面政策 ........................................................................................................................................................ 4 图表 3：各能级城市7月商品住宅成交面积情况（万平米） ...................................................................................... 6 图表 4：典型城市近半年去化周期情况（月） .................................................................................................................. 7 图表 5：2021年7月份土地供应规划建筑面积情况（万平米） ................................................................................. 8 图表 6：2021年7月份各能级城市成交规划建筑面积情况（万平米） ................................................................... 9 图表 7：2021年7月各能级城市土地成交平均溢价率情况 .......................................................................................... 9 图表 8：2021年7月各能级城市土地成交楼面均价情况（元/平米） ...................................................................... 9 图表 9：2021年7月各能级城市流拍情况 ......................................................................................................................... 10 图表 10：16家典型房企2021年1-7月拿地面积及同比............................................................................................... 11 图表 11：16家典型房企2021年1-7月拿地金额及同比............................................................................................... 11 图表12：2021年6月及2021年7月15家房企成交地块溢价率分布 ...................................................................... 13 图表13：15家典型房企2021年1-7月各能级城市拿地情况 ...................................................................................... 14 图表14：15家典型房企2021年1-7月各能级城市拿地情况 ...................................................................................... 14 图表15：15家典型房企2020年1-7月拿地金额城市能级分布 .................................................................................. 15 图表16：15家典型房企2021年1-7月拿地金额城市能级分布 .................................................................................. 15 图表 17：15家典型房企2020年1-7月拿地面积城市能级分布 ................................................................................. 15 图表 18：15家典型房企2021年1-7月拿地面积城市能级分布 ................................................................................. 15 图表 19：2021年1-7月销售额TOP10房企销售情况 ................................................................................................... 17 图表 20：不同梯队2021年1-7月销售业绩变化情况 .............................................................................