3月房地产行业月报（第21期）：住宅与土地市场全线修复，未来持续看好二线和强三线

【关于我们】亿翰智库是中国首家以房地产专业研发为基础，囊括房地产咨询、资本、财经公关等业务板块的集团型房地产咨询服务企业。 仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。 住宅与土地市场全线修复，未来持续看好二线和强三线 ——3月房地产行业月报（第21期） 相关研究： 投资要点： ❑ 政策速览：调控政策边际宽松，购房补贴作用有限 3月，房地产行业调控政策主要包括四部分：（1）放松商品房预售限制，缓解企业资金压力；（2）实施购房补贴，鼓励居民合理的住房消费；（3）出台人才引进政策，引入人力资本，促进经济发展；（4）放松公积金贷款额度，简化公积金贷款程序。综合来看，供需两端，各地区出台的政策均以小幅放松为主，规避了刺激性的宽松政策，我们认为调控政策体现了较强的政策定力。为全面落实“房住不炒”的长效调控机制，预计后续房地产调控政策仍然以边际调整为主，以促进房地产行业稳定有序发展。 ❑ 住宅市场：住宅成交增速全线回暖，平均修复七成以上 从我们监测的40城数据来看，3月全国商品住宅销售面积为1310万平米，同比下跌30.1%，环比上涨267%。疫情影响渐褪，市场进入修复阶段，3月住宅成交环比增速普涨，平均修复七成以上，去化周期相应略升。综合来看，普通二线和三四线反弹最大。 虽然国内疫情得到控制，但是国外疫情肆虐，国内外经济下行的压力加大，无论是企业还是个人，在全球经济一体化的趋势下均不能独善其身，对于企业而言，持续经营阻力重重，对于个人而言，最终的影响是可支配收入的预期和消费欲望下降。同理，对于房地产行业而言，需求端和供给端均遭遇诸多阻力，因此住宅市场的修复需要一段时间，预计二季度或将基本恢复，但长期还是要看国内外经济形势和国家政策走向。 ❑ 土地市场：供应与成交齐升，坚定看好二线和强三线 2020年3月全国200城合计供应规划建筑面积18332.2万平米，同、环比分别上升10%和24%；土地成交合计规划建筑面积11072.7万平米，同比下降18%，环比上升19%。 我们认为后市土地成交以二线和强三线为主。第一，一线城市土地有限，地价偏贵且限制性条件多，对房企的资金是考验。例如北京和上海成交的高价地块多是由国企或外资通过合作获取，民企资金成本高企，在一线拿地偏少。第二，二线和强三线城市是房企布局的主要区域。根据2020年业绩会情况，多数企业将二三线城市作为拿地的主要方向。在这样的情况下，二三线城市竞争加剧，对房企的资金将是极大的考验。我们认为房企应加大对市场的关注，重视自身的资金流入，关注深耕的二三线城市，适时获取土地。 ❑ 企业表现：投资、销售逐渐修复，境内融资热情高涨 2020年1-3月，房企投资、销售均逐渐恢复。投资上，聚焦一线及核心二线城市的布局，三四线城市受市场下行影响仍较大；销售上，典型房企整体销售业绩同比下降21.8%，但相较于2020年2月，降幅收窄，其中TOP20房企业绩下滑幅度最低；融资方面，国内流动性宽松，使得信用债发行规模环比大幅增长228.1%，公司债成为主流的融资方式，融资成本持续降低；受海外疫情肆虐和欧美股市震荡的影响，房企境外的融资活动仍然遇冷，融资成本明显抬升。 《2020年3月中国典型房企销售业绩TOP200》 《月读数据【第30期】┃商品房销售下滑39.9%，预计新开工、施工、竣工均将正向拉动投资（2020年1-2月）》 《2018上半年年报综述——行业焦虑与业绩盛宴》 《一文读懂房产税的四大问题》 《【千亿揭秘(17)丨华夏幸福】厚积薄发，借势千亿》 近十二个月行业表现 注：相对收益与沪深300相比 联系方式： 联系人：于小雨 徐鹏 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 官方网站：www.ehconsulting.com.cn 地址：上海市静安区 江场路1313号金谷中环大厦6层 邮编：200092 -25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%19/0419/0419/0519/0519/0619/0719/0719/0819/0819/0919/1019/1119/1119/1219/1220/0120/0220/0220/03房地产沪深300房地产行业研究.研究报告 2020年4月8日 亿翰智库 房地产行业月度策略报告 仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。 目录 1引言 ....................................................................................................................................... 1 2政策速览：供需两端适度宽松，共同应对疫情冲击 ................................................................ 1 3住宅市场：住宅成交增速全线回暖，平均修复七成以上 ......................................................... 7 4土地市场：供应与成交齐升，坚定看好二线和强三线 ............................................................ 9 5企业表现：投资、销售逐渐修复，境内融资热情高涨 .......................................................... 13 房地产行业月度策略报告 仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。 图表目录 图表1：3月放松预售限制政策 ................................................................................................................................................ 1 图表2：3月购房补贴政策 ......................................................................................................................................................... 3 图表 3：3月人才引进政策 ........................................................................................................................................................ 5 图表 4：3月公积金贷款政策汇总 .......................................................................................................................................... 6 图表 5：各能级城市3月商品住宅成交面积情况（万平米） ...................................................................................... 8 图表 6：典型城市近半年去化周期情况（月） .................................................................................................................. 9 图表 7：2020年3月份土地供应规划建筑面积情况（万平米） ............................................................................... 10 图表 8：2020年3月份各能级城市成交规划建筑面积情况（万平米） ................................................................. 11 图表 9：2020年3月各能级城市土地成交楼面均价情况（元/平米） .................................................................... 12 图表 10：2020年3月各能级城市土地成交平均溢价率情况 ...................................................................................... 12 图表 11：2020年3月各能级城市流拍情况 ....................................................................................................................... 13 图表 12：19家典型房企2020年1-3月拿地面积及同比............................................................................................... 14 图表 13：19家典型房企2020年1-3月拿地金额及同比............................................................................................... 14 图表14：2020年2月及2020年3月19家房企成交地块溢价率分布 ...................................................................... 15 图表15：19家典型房企2020年1-3月各能级城市拿地面积及同比 ......................................................................... 16 图表16：19家典型房企2020年1-3月各能级城市拿地金额及同比 ......................................................................... 16 图表17：19家典型房企2019年1-3月拿地金额城市能级分布 .................................................................................. 17 图表18：19家典型房企2020年1-3月拿地金额城市能级分布 .................................................................................. 17 图表19：19家典型房企2019年1-3月拿地面积城市能级分布 .................................................................................. 17 图表20：不同梯队2020年1-3月销售业绩变化情况 ..................................................................................................... 18 图表21：20