5月房地产行业月报（第35期）：集中供地改变投资结构，警惕住宅集中供应下的去化难题

【关于我们】 全联房地产商会，经国务院批准在民政部注册登记的国家一级社团法人，主管单位全国工商联，是中国房地产界最具影响力的行业组织之一。 亿翰智库是一家以房地产行业的数据分析、行业研判与企业研究为核心的研究机构，并于2017年联合数十家房企共同成立企业研究分会（隶属于全联房地产商会的专业二级机构）。本研究成果由双方团队共同完成，定期向业内与资本市场发布，如有疑问，请及时与我们联系。 集中供地改变投资结构，警惕住宅集中供应下的去化难题 ——5月房地产行业月报（第35期） 相关研究： 投资要点：  政策速览：供需两端保刚需、稳预期，引导市场理性交易 5月出台的政策主要是从供应端和需求端出发，目的为了增加市场透明度，切实保障刚需。供应方面，绍兴、深圳等城市提出增加住宅用地供应量，缓解住房供需紧张，稳定市场预期。深圳与成都分别针对新房和二手房进行价格指导，使房价更加透明，投资空间进一步被压缩的同时，倒逼开发商与中介释放房源，增加市场住房供应量。需求方面，各城市政府针对新房、学区房和小产权房继续发布补丁政策，严格筛选刚需，保障刚需，坚决打击炒房行为，引导市场平稳健康发展。  住宅市场：城市冷热不均，供应低迷下总成交微降 从我们监测的40城数据来看，5月商品住宅成交面积为2446.2万平米，同比增长20.9%，环比下降5.2%。 整体来看，5月住宅市场运行平稳，成交量略低于4月，但是高于2019和2020年同期水平。据我们观察，5月多数城市住宅供应量较低，不利于成交。此外，需求方面，首先，房地产调控政策上，自2020年下半年起，热点城市不断以打补丁的形式收紧调控政策，抑制投资需求；其次，资金方面，排查经营贷违规流入房地产市场，银行推进房地产贷款集中度管理，宁波和深圳等城市提高房贷利率等也一定程度上冲击了购房需求。以上因素，导致短期内住宅市场总成交趋于平缓。年中已至，为了冲击半年度销售业绩，预计开发商将加快施工进度，供应更多的货量，6月住宅市场成交量有望回升。  土地市场：集中供地下核心二线量价齐升，三四线规避窗口期减少供应 2021年5月，亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积19025.2万平米，同比下降18%，环比基本持平。成交总建筑面积为11112.4万平米，同比下降40%，环比下降14%。 按城市能级划分，一线城市与普通二线城市呈现成交、溢价率下行，楼面价上升的趋势。其中，一线城市土地供应量降低，导致成交规模降低；普通二线受热点城市集中供地的影响，热度些微下降，使得成交规模减少。在价格方面，一线城市与普通二线城市中，5月集中供地的城市热度较4月高，地块质量较好，促使楼面价上升；且主动控制土地出让的上限价格，导致溢价率下行。核心二线城市的供应、成交、溢价率、楼面价均呈上升趋势，主要由于5月集中供地以核心二线城市为主，市场热度较高，推升各指标走高。三四线城市基于多个热点城市集中供地，适度减少土地供应的同时，推出地块质量较好，推升溢价率与楼面价走高。  企业表现：销售热度依旧，投资结构变化明显，资金成本缓慢下行 投资方面，排除疫情影响，与2019年同期相比，房企的投资力度已经有所恢复，投资金额同比上升15.8%。从首批集中供地的热度来看，房企投资意愿较强，不过冷热不均现象较为严重，预计后期投资金额将保持上升。销售方面，TOP200房企1-5月累计销售金额同比增加54.3%，同比维持较高增速，整体市场热度仍然较高。房企信用债融资《2021年5月中国典型房企销售业绩TOP200》 《月读数据【第43期】┃商品房销售持续向好，但4月新开工面积同比下降9.3%（2021年1-4月）》 《730中央政治局会议：揭示房地产行业五大走向！》 《2019年年报综述：四类指标全面放缓，地产告别高增长时代》 《一文读懂房产税的四大问题》 近十二个月行业表现 注：相对收益与沪深300相比 联系方式： 联系人： 报告撰写：亿翰智库 于小雨、姜晓刚 报告审核：全联房地产商会 秦晶、李晨曦 官方网站： www.crecc.org www.ehconsulting.com.cn -20%0%20%40%60%20-0620-0620-0720-0720-0820-0920-0920-1020-1120-1120-1220-1221-0121-0221-0321-0321-0421-0421-05房地产指数沪深300房地产行业研究·研究报告 2021年6 月6日 亿翰智库、全联房地产商会 1 规模316.6亿元，环比回落62.8%；境外融资规模为35.9亿美元，环比上升64.1%。随着市场情绪的回暖，5月海外债发行较为火热。资本市场方面，市场对房企的盈利预期较低，地产股估值受到显著压制，大型房企股价普跌。 qRrMpMqOpNoRtMsOoQxOnPbR9RaQmOoOsQqReRrRoQiNmMsN7NrRwPNZoMzQvPoNoM 房地产行业月度策略报告 仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。 目录 1引言 ....................................................................................................................................... 1 2政策速览：供需两端保刚需、稳预期，引导市场理性交易 ..................................................... 1 3住宅市场：城市冷热不均，供应低迷下总成交微降 ................................................................ 5 4土地市场：集中供地下核心二线量价齐升，三四线规避窗口期减少供应 ................................ 8 5企业表现：销售热度依旧，投资结构变化明显，资金成本缓慢下行 ..................................... 11 房地产行业月度策略报告 仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。 图表目录 图表 1：5月供应端方面政策 ................................................................................................................................................... 2 图表 2：5月需求端方面政策 ................................................................................................................................................... 4 图表 4：各能级城市5月商品住宅成交面积情况（万平米） ...................................................................................... 6 图表 5：典型城市近半年去化周期情况（月） .................................................................................................................. 7 图表 6：2021年5月份土地供应规划建筑面积情况（万平米） ................................................................................. 8 图表 7：2021年5月份各能级城市成交规划建筑面积情况（万平米） ................................................................... 9 图表 8：2021年5月各能级城市土地成交平均溢价率情况 .......................................................................................... 9 图表 9：2021年5月各能级城市土地成交楼面均价情况（元/平米） ...................................................................... 9 图表 10：2021年5月各能级城市流拍情况 ....................................................................................................................... 11 图表 11：16家典型房企2021年1-5月拿地面积及同比............................................................................................... 12 图表 12：16家典型房企2021年1-5月拿地金额及同比............................................................................................... 12 图表13：2021年4月及2021年5月16家房企成交地块溢价率分布 ...................................................................... 13 图表 14：2021年5月份典型房企在各城市拿地情况 .................................................................................................... 13 图表15：16家典型房企2021年1-5月各能级城市拿地情况 ...................................................................................... 14 图表16：16家典型房企2021年1-5月各能级城市拿地情况 ...................................................................................... 14 图表17：16家典型房企2020年1-5月拿地金额城市能级分布 .................................................................................. 15 图表18：16家典型房企2021年1-5月拿地金额城市能级分布 .................................................................................. 15 图表 19：16家典型房企2020年1-5月拿地面积城市能级分布 ................................................................................. 15 图表 20：16家典型房企2021年1-5月拿地面积城市能级分布 .....................................................