2023年闽南房地产市场半年度报告

聚焦厦门、泉州、漳州、龙岩等 PART01全国市场分析 政策、土地、新房、二手市场解读，下半年全国市场趋势研判 01上平年政策回顾 总基调一一中央持续“托底”，强调因城施策，降低购房成本，但对市场刺激力度较浅 市场延续宽松政策，当前多城市进一步放松房地产市场调控。上半年经济整体增长之力，房地产作为重要经济支柱，市场压力较大。上半年中央多次强调“因城施策、支持刚性和改善需求、保交房保民生等。需求端从放松四限、公积金政策支持、放松落户、发放购房补贴、鼓励房票安置等进行促进市场回暖，但整体对市场的刺激力度较浅。 02上平年新房市场 新房市场容量一一上半年市场先升后降，处于弱复苏阶段 全国重点42城的整体网签冲高回落，5-6月延续低位的过程。2月网签成交抬升，3月前期热度转化为成交，随后4-6月“三连降”，同比转跌。市场看房热度与网签走势同频，春节后短期急涨，冲高后连跌4个月，6月来访量低于去年疫情12月、今年春节1月周均值。外部看，贝壳50城周带看量同为持续下行，但降幅相对较窄，6月周带看量37万组，已连续五周维持该水平，对比2月高位累计降32%，相当于去年11月周均值。 02上半年新房市场 新房土地情况一一呈现“高度分化”局面，总量下滑约3成，民企拿地积极性有所提升 全国整300城土地成交体量为26705万m，同比下滑约35%，三四线城市缩量更加明显。土拍热度呈现“高度分化”局面热门地块疯抢，其余冷门地块多底价或终止成交，其中多国央企拿地，部分城市民企拿地积极性有所提升。 03上平年二手市场 二手市场容量一一供应激增，全国房源量突破500万套新高位、竞价竞争激烈 供应激增：2月至今周均新增挂牌超10万套，创2021年下半年来高位；新增供应不断堆叠，导致累计房源量屡创新高，目前百城在售房源量突破500万套，同比增加80万套。 供求矛盾加剧：供远大于求，贝壳50城二手房吸纳率连续4个月下降，从2月的18%降至6月的10%。 低价竞争激烈：业主为加快出手，往往折价出售，放盘价下调房源占比约83%，连续4个月逐月扩大1-3个百分点。 04下平年市场研判 政策顽期“全力拼经济”政策信号显现，行业政策打开进一步优化空间 （1）下半年可能不止一次降息。5年期LPR降至2009年以来新低至4.2%。央行提出“加强逆周期调节”预示着货币政策进一步发力。降息叠加节点存在客量小波峰期，尤其利好刚需。以往降息阶段性带动客量，2022年5月、8月降息后，当周来访环比回升约1成。 （2）限购限贷限售均有宽松空间。限购存在小政策松动机会，重点一二线可执行一区一策，局部二线可降低限购门槛或缩小限购范围。限贷局部二线有宽松空间、二套房可调整认定、降低首付，非限购区首付可降至政策底线。此外，限售、增值税可缩短年限。 04下半年市场研判 供销预期一一市场分化持续。在有效边界下随着高素质项目的入，存在结构性热度 上半年呈现“市场冷但土拍热”，且热度高度聚焦确定性土地。强一二线普遍高热，半数以上地块触顶成交；普通二线局部较热，14成地块触顶成交；弱二线三四线偏冷，7成以上地块底价成交，整体表现出“优质地块抢破头、普通地块冷清”的特征。 下半年市场高度分化特征延续，有效边界下的热点城市核心区域存在结构性热度。核心一二线城市好地将陆续入市，如北京、厦门、南京、合肥、杭州等；同时，优质地块地价存在优势，且限房价红线抬高，整体利润空间扩大。预计下半年有一批素质佳、性价比相对较高的项目入市，带动走量。 全国市场小结 上半年市场情况 上半年市场先升后降，在疫情需求集中释放以及政策利好的推动下，一季度迎来短暂小阳春，增高后持续下降季度增长动能衰退。六分化进一步突显，一线城市春节后触达高位，其后冲高回落，自前为中低水平：二线城市短升连降，自前已到近年低位：三四线城市回升有限，最先探底，一目前刷新低位 下半年市场研判 目前经济基本面尚不支持市场反转，楼市面临客户预期难以短期扭转、二手房竞争压力、竞企追赶压力等三大约束因子：但同时，也存在政策空间打开的阶段性机会、有效边界内局部热度的结构性机会等两大积极因子。预计整体市场仍存在低温运行的压力，关注节点性、政策性的小窗口机会。 02一级市场分析 历年走势一一供地提质缩量，成交体量同比下降超七成 供应放缓，岛内高素质地块带动楼面价上涨：23年上半年共供应7幅地块（2幅将于7月拍卖），共成交4幅，流拍1幅，成交总建约39万m，同比下降72%，环比下降66%；成交楼面价42306元/m，同比上涨54%，环比上涨68%。 以岛内供应为主：大环境下行，为刺激市场，上半年土地以岛内供应为主，共供应4幅（1幅将于7月拍卖），供应总建面约33万m，占比63%，但同比22年上半年仍下降34% 03二级市场分析 历年走势一一核心区多个新项目入市，成交量价同比上涨 ◆多个新项目入市托底市场，成交量价同比上涨：23年上半年供应109万m，同比上涨54%，环比下降2%；成交120万m，同比上涨45%，环比上涨24%；成交均价42585元/m，同比上涨17%，环比下降6%。 03二级市场分析 开盘分析一一项目分化加剧，高端改善项目去化持稳 项日再分化，岛内整体去化佳，岛外近岛板块流速中等，外围板块流速慢：岛内因地段优越、配套、交通完善，整体去化较好，带动整体去化率上涨；岛外近岛核心区地段优势，其中海沧中心新房稀缺，翔安会展配套逐步落地，去化流速中等：同安环东海域，板块竞争激烈，且同总价段板块间可选择项目多，整体流速低位。 03二级市场分析 市场库存一一去库存阶段，岛内高流速去化压力小，同安库存仍处高位，未来竞争压力大 供地放缓，核心区项日高流速，促进总库存下行：全市总库存451万m，较22年年底下降92万m；截止6月底，显性库存217万m去化周期12个月，隐性库存234万m 岛内存量高但流速快去化压力小，同安去化承压：上半年岛内持续供地，总存量约84万m，但项目保持较高流速，去化周期约14个月：同安区仍为主要库存区域，总存量占比37%，主要集中在老城区、环东海域板块：集美区多项目进入尾盘、整体存量少；东部会展、海沧CBD、马銮湾在售项目少，流速高，存量压力小。 03二级市场分析 二手市场一一成交低位回升，上演“过山车”行情 ，成交低位回升：上半年二手住宅成交1.2万套，同比上涨8%，环比上涨21%；成交均价44809元/m，同比上涨43%环比上涨2% 月度成交呈“过上车”状：一月受疫情和春节影响，成交低位，二月前期积压需求释放，成交逐步上升，三月叠加学区需求，成交达近一年高位；四月“学区热”褪去，叠加大环境下行，成交逐渐下滑至低位，成交均价同步下行。 数据范国：厦门全市，截止2023年6月30日数据：数据口径：普通住宅，别墅 04微观市场解读 微观分析一一岛内新房产品面积超小化，购房门秒再降低 岛内竞争白热化，补足100m以下市场空白点，新房门槛再降低：19年起岛内供应逐渐增加，23年上半年同期在售项目11个，市场竞争白热化；同时在规划条件放松后，新房产品面积趋小化，岛内总价门槛或将降低至500万，吸收岛内刚需刚改及岛外改善客群。 漳州市区分析 02一级市场分析 历年走势一一大地市场冷清，供应放缓，房企参拍热度低，均为底价成交 供应放缓，优质地块供应带动楼面价低位回升：，上半年成交4幅用地，总建约57万m，同比下降26%，环比下降49%：城、龙文区地块供应，带动成交楼面价低位回升至3842元/m，同比下降32%，环比上涨80%，但仍为底价成交 房企参拍热度低，均底价成交：4幅地块均被国企竞得，其中梦城区、龙文区2幅地块综合素质较优，由建发以底价竞得，高新区2幅地块，生活配套有待完善，目前商品房开发仍处相对空白期，均由本士国企兜底。 03二级市场分析 历年走势一一市场降汇延续，供应放缓，成交低位运行 供销价环比三线齐降：23年上半年供应39万m，同比下降70%，环比下降27%：成交42万m，同比上涨320%，环比下降27%；成交均价13942元/m，同比上涨1%，环比下降10% 03二级市场分析 开盘分析一一项目以顺推为主，仅少量项目公开开盘，品牌优势项目去化较好 推盘节奏缓慢，建发、特房项目带动整体去化率上涨：据不完全统计，上半年仅3个项目公开首开加推，共推690套住宅，整体去化率54%。其中特房锦绣碧湖市区大盘，品牌口碑较好，且新推地块价格优势突出，整体去化较好；建发西湖泊月凭借建发品牌优势，且板块配套逐步落地等，去化较优，带动整体去化率上涨。 03二级市场分析 市场库存一一短期市场较为健康，中长期去化压力大，圆山新城、北斗等板块去化承压 市区在售存量较为健康，本地国企开发进度慢，导致隐形存量高位：截止6月底，市区总存量约347万m，其中在售库存79万m，待售库存268万m，主要因本土国企、城投拿地开发进度慢。按近12个月月均成交量价计算，显性库存去化周期月9个月，隐形库存去化周期月30个月。 城东存量高位，但去化流速快，圆山新城、靖城园区去化承压：城东板块、中心城区存量高，但流速较大，显性存量去化压力小；碧湖板块存量主要来源特房锦绣碧湖，但项目整体去化流速较好，去化压力小；待入市土储集中在圆山新城靖城园区，自前仅圆山板块个别项目在售，流速缓慢，去化压力大、北斗、城北板块在售项目少，流速慢去化承压。 03二级市场分析 历年走势一一市场降汇延续，供应放缓，成交低位运行 供销价环比三线齐降：23年上半年供应39万m，同比下降70%，环比下降27%：成交42万m，同比上涨320%，环比下降27%；成交均价13942元/m，同比上涨1%，环比下降10% 03二级市场分析 漳浦一一供应腰斩，区域内生动力不足，成交量价五连降 供应低位，成交量价回落：23年上半年供应5.4万m，同比下降62%，环比下降77%；成交19.1万m，同比下降24%，环比下降13%；成交均价6251元/m，同比下降6%，环比下降4% 03二级市场分析 长泰一一县城需求受限，成交量价低位震荡：经济下行投资客谨慎，旅游区成交量价持续下行 长泰县城一板块在售项目少，且需求有限，成交量价低位震荡：23年上半年供5.7万m，同比下降10%，环比下降13%成交4.2万m，同比下降14%，环比下降29%；成交均价9039元/m，同比下降3%，环比下降1% 长泰旅游区一以养老投资为主，受经济下行影响，客户投资谨慎，成交持续低位：23年上半年供应2.8万m，同比下降14%，环比上涨47%；上半年成交3.17万m，同比下降18%，环比下降10%；成交均价11759元/m，同比下降29%环比下降15%。 趋势预翔 级市场 库存情况一一漳县城短期存量去化相对较小，隐形存量大：长泰、角美存量承压，去化压力大 长泰：县城总存量约51万m，其中显性库存15万m，隐形库存36万m，按近一年去化流速，显性库存去化周期22个月。旅游区总存量超885万方，其中显性库存约26方，受大量地块未开发影响，隐形库存达859万m，按近一年去化流速，显性库存去化周期49个月，去化压力较大。 角美：板块总存量约104万，其中显性库存67万m，隐形库存37万m，按近一年去化流速，显性库存去化周期27个月。 漳浦县城：县城总存量约104万m，其中显性库存约46万m，隐形库存69万m，按近一年去化流速，显性库存去化周期14个月。 泉州市区分析 02一级市场分析-泉州五区 历年走势一一市区供应持续下滑，成交楼面价所有提升，以本地国企托底为主 市场供应下行，楼面价回升：23年上半年成交4幅住宅用地，总建约37万m，环比下降37%，同比下降13%；成交楼面价为6549元/m，环比上涨22%，同比下降32%，城东地块触顶摇号带动楼面价提升。 国企托底，王拍分化明显：4幅地块均被本地国企竞得，土拍分化明显，城东地块住宅销售限价打破现有限价，触顶摇号，竞争火热，其余土地均0%溢价率成交，