2023年闽北房地产市场半年度报告

聚焦福州、闽侯、莆田等 PART01全国市场分析 政策、土地、新房、二手市场解读，下半年全国市场趋势研判 01上平年政策回顾 总基调一一中央持续“托底”，因城施策，降低购房成本 市场延续宽松政策，当前多城市进一步放松房地产市场调控。上半年经济整体增长乏力，房地产作为重要经济支柱，市场压力较大。中央多次强调“因城施策、支持刚性和改善需求、保交房保民生等。需求端从放松四限、公积金政策支持、放松落户、发放购房补贴、鼓励房票安置等进行促进市场回暖。 1、央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制；超40城下调首套房贷利率下限至4%以下； 1、最高人民法院明确商品房无法交付时购房者退款享有优先请求权； 01上平年政策回顾 因城施策季度政策平稳，二季度有所放缓，以公积金以及购房补贴为主要手段 各地出台政策有所放缓，公积金政策支持以及购房补贴为主要调控手段：上半年各地政策仍保持宽松趋势，一季度政策出台节奏相对平稳，5月后各地出台频次减少，部分二线城市政策优化力度增强。2023年上半年全国有超百省市（县）出台政策超300条，公积金支持政策、购房补贴是各地因城施策的主要手段，部分城市涉及优化限购政策、降低首付比例 02上半年新房市场 新房土地情况一一呈现“高度分化”局面，总量下滑约3成，民企拿地积极性有所提升 全国整300城士地成交体量为26705万m，同比下滑约35%，三四线城市缩量更加明显。士拍热度皇现“高度分化”局面热门地块疯抢，冷门地块多底价或终止成交，其中多国央企拿地，部分城市民企拿地积极性有所提升。 02上平年新房市场 新房市场容量一一上半年市场先升后降，但同环比均呈现上涨 全国112城成交同比上涨13%，环比上涨7% -线城市（4个城市）：成交1539万m，同比上涨22%，环比下降5%； 二线城市（29个城市）：成交9438万m，同比上涨15%，环比上涨9%； 三线城市（79个城市）：成交7010万m，同比上涨10%，环比上涨6%。 03上半年二手房市场 二手市场容量一一市场反弹迅猛，随后逐月下滑，整体月均成交为近几年高位保利 23年1-6月月均成交量5.7万套，同比22年1-6月上涨50%，为近几年高位。 开年以来，二手挂牌量以及成交量均呈现骤升，市场活跃度攀升。 04下半年市场研判 “全力拼经济”政策信号显现，行业政策打开进一步优化空间政策预期 下半年可能不止一次降息。5年期LPR降至2009年以来新低至4.2%。央行提出“加强逆周期调节”预示着货币政策进一步发力。降息叠加节点存在客量小波峰期，尤其利好刚需。以往降息阶段性带动客量，2022年5月、8月降息后，当周来访环比回升约1成。 限购限贷限售均有宽松空间。限购存在小政策松动机会，重点一二线可执行一区一策，局部二线可降低限购门槛或缩小限购范围。限贷局部二线有宽松空间，二套房可调整认定、降低首付，非限购区首付可降至政策底线。此外，限售、增值税可缩短年限。 04下平年市场研判 供销预期一一市场分化持续，在有效边界下随着高素质项目的入，存在结构性热度 上半年呈现“市场冷但土拍热”，且热度高度聚焦确定性土地。强一二线普遍高热，半数以上地块触顶成交；普通二线局部较热，1-4成地块触顶成交；弱二线三四线偏冷，7成以上地块底价成交，整体表现出“优质地块抢破头、普通地块冷清”的特征。 下半年市场高度分化特征延续，有效边界下的热点城市核心区域存在结构性热度。核心一二线城市好地将陆续入市，如北京、厦门、南京、合肥、杭州等：同时，优质地块地价存在优势，且限房价红线招高，整体利润空间扩大。预计下半年有一批素质佳、性价比相对较高的项目入市，带动走量。 全国市场小结 上半年市场情况： 上半年市场先升后降，在疫倩需求集中释放以及政策利好的推动下，一季度迎来短暂小阳春，增高后持续下降季度增长动能衰退。六分化进一步突显，一线城市春节后触达高位，其后冲高回落，自前为中低水平：二线城市短升连降，目前已到近年低位；三四线城市回升有限，最先探底，目前刷新低位。 下半年市场研判： 目前经济基本面尚不支持市场反转楼市面临客户预期难以短期扭转、二手房竞争压力、竞企追赶压力等三大约束因子：但同时，也存在政策空间打开的阶段性机会、有效边界内局部热度的结构性机会等两大积极因子预计整体市场仍存在低温运行的压力，关注节点性、政策性的小窗口机会。 福州市场分析 01政策分析 政策一览表一一政策维持宽松基调，除房贷利率降低外无大动作加码 ①1月31日房贷利率下调至3.8%，刺激刚需进场，6月21日再度降至3.7%，无明显提振； ②4月17日起，公积金定向针对多孩家庭增额20万，刺激首改入场，但提振不显。 02一级市场分析 历年走势一一政府强控供地去库存，供地大幅缩量，同环比下降超八成。楼面价同比下滑近四成 政府调控下，供应节奏滞缓，缩量未提质，楼面价受租赁地块影响大幅下滑：23年上半年共供应6幅地块，全部成交，其中3幅为租赁地块，1幅为74%安置地块，仅2幅纯商，分别位于晋安北区、马尾快安。成交总建约17万m，同比下降84%环比下降89%；成交楼面价7612元/m，同比下降370%，环比下降50% 03二级市场分析 历年走势一一供求低位持稳，价格结构性下滑 供求持稳，价格受供应结构影响环比下滑：23年上半年供应68万m，同比上涨10%，环比下降20%；成交79万m，同环比均下降3%；成交均价25896元/m，同比下降1%，环比下降8%。 03二级市场分析 市场库存一一去库存阶段，高库存东区、三江口去化承压 供地放缓，促进库存下行：全市总库存550万m，其中显性库存194万m，去化周期14个月，隐性库存355万m。 东区、三江口为存量高风险区：东区项目云集，显性存量34万方，隐性存量49万方，上半年已出现过大范围项目以价换量，竞争激烈；三江口脱离市场有效边界，板块项目低位走量，去化承压。北区因特殊项目登云湖导致存量居高实际板块内存量相对低位，竞争环境较为健康；烟台山南二环四盘聚集，后续竞争仍存在较大压力。 04微观市场解读 微观分析一一成交热度急涨后快速失温。呈现碎片化窗口期，且边际效应递减 市场呈现碎片化窗口期，成交热度出现急速抬升和急速下滑：2月在利率下调叠加疫后需求释放出现热度快速回升，但3月出现明显后劲不足。五一节点叠加局部营销加码，市场热度短暂提高后再度急速失温。 窗口期边际效应递减：小阳春成交急涨，环比涨幅达167%，五一周环比涨幅降至151%，6月年中冲刺节点下环比涨幅仅17%。 闽侯市场分析 02一级市场分析 土拍趋热一一两幅商品住宅用地底价成交，甘蔗地块为闽侯首次批准建设立体生态住宅。房企对于外围地块拿地较为谨慎，低价拿地保证高利润及对抗市场下行风险的高容错 榕高新2023-01号：大学城高新区双核心地块22年首次公告后，23年1月流拍，重新出让，并未调整楼面价，随着福州主城供地稀少，房企可售货量不足，地块区位优质，房企补仓意愿强烈，5月吸引三家房企合作成交。 侯宗地2023-01号：甘蔗地块22年3月流拍后，调整规划降低楼面价重新入市，楼面价从7918元/m降低至4699元/m，同时120m以上户型可建设立体生态住宅。 03二级市场分析 走势分析一一半年度成交持平22年、但2月集中成交后市场疲软，下探至疫情月低位半年走势：23年成交20.3万m，环比下降13.9%，同比下滑3.5%，虽有下滑，但整体持平。月度走势：1月春节客户离榕，成交低位，2月疫情放开首月，需求集中释放，同时闽侯购房补贴最后一月，叠加房企以价换量，2月成交8.6万方，为近18月的最高位，但进入3月后，需求高位透支后，平均月度成交仅2.5万方，持平22年11月疫情月 04微观市场解读 降价风波一一低热市场背景下。项目跌破利润平衡降价跑量，23年价格普遍下调约1000元/m多个项日价缝差不足6000元/m。 福清市场分析 01政策分析 政策异动一一取消限售2年限制，推行带押过户，但成效极其有限 2023年6月15日，福清市发布《关于贯彻落实巩固拓展经济向好势头的一揽子政策措施的实施意见》，其中较为重要的地产政策为取消17年起的非本地首套限售2年的限制及推行带押过户政策。 政策细则： 福清市人民政府办公室文件 1、取消限售，废除二手房交易“权证满2年”政策（2017年起实行）； 2、支持多孩家庭及新市民购房需求，落实最低首付比例和贷款利率政策，优化落实公积金政策；3、支持改善性住房需求，全面推行带押过户，实现二手房交易登记无需提前还贷：4、实施房票安置，在规定期限内使用房票购房，可享团购优惠和购房补助。 股政办线（283）2号 城清市人民政府办公室美于贯期落实究周拓展轻济向好势买的现子政策错施的实随意见 住房满费的市地就国，全需报行专押 政策评估： 此次最大的政策要点为取消2年限售，此前政策为非福清本地首套限售2年，目前取消限售，外加推行带押过户，政府望打通卖一买一的置换链条，但仍需缴纳未满2年的5.3%税费，整体交易费用较高，同时目前福清置业需求较少，一二手市场同样冷淡，并不是因为二手出售限制，制约换房需求，故本次取消限售、带押过户政策并未对市场造成刺激。 03二级市场分析 走势分析一一热门项目入市，市场略好于22年，但仍远差于21年成交同环比小幅回升半年走势：23年成交26.8万m，环比上升32.5%，同比上升13.4%，均价在江山壹号别墅产品的带动下上升至14137元/m。月度走势：12月-2月疫情放开叠加春节返乡，成交整体出现回暖，2月成交高达6.5万方，但进入6月，福清传统淡季成交疲软下滑至3.1万方，但仍好于22年6月同期（2.2万方）。 03二级市场分析 库存分析一一总库存241.2万方，去化周期52.8月，存量主要堆积东部新城、城北、水南，城西整体库存低位，核心区域市场空白 永泰市场分析 01二级市场分析 走势分析一一上半年疫情放开加之价格低位。容量回归高位。但热度短暂，4月起回归常态低位半年走势：23年成交14.3万m，环比上升64.7%，同比上升11.1%，23年上半年成交为近年高位，回归19年下半年成交水平。月度走势：2月疫情放开叠加春节返乡，同时整体市场价格跌至低位，客户上车门槛降低，成交整体出现回暖，2月成交高达4.3万方，3月成交量3.2万方，但4月起成交迅速回归常态化低位。 01二级市场分析 市场排行一一优质项目头部效应明显，润邦依托壹品大观单项目成交金额市占位居第 头部效应明显：润诚壹品大观21.5%的市占率遥遥领先，稳居单盘首位，TOP3项目成交占比为47.3% 现象级项目带动头部企业上升第一：从房企金额排行来看，润邦置业依靠壹品大观，以金额市占22.7%位居第一，TOP3占比为48.5%，TOP10占比为88.1% 长乐市场分析 01政策分析 政策一览表一一政策持续维持宽松基调。除房贷利率降低外，无强进措施跟进 上半年仅公积金定向针对多孩家庭增额、下调房贷利率，无其他政策跟进，整体效果有限。 长乐市场22起一直低位横盘的原因 核心痛点：客量少 滨海客户容量本身小 市区客户量在减少 进城学区无法满足：市区核心地段无项目，新项目集中在市区外围，对于想要进城读书的客户新房无项目可买。。老一辈口袋在缩减：长乐市区早一批买房的人以老一辈客户，或者老一辈为下一代买房为主，基本以做生意居多，近几年因疫情、天环境影响生意变淡，购买力受到影响，观望情绪重。D保利和润 以地缘+周边乡镇客户为主，客池有限：滨海属强地缘内生市场，所辐射的版图小，客户基数本身有限，外部补充客量如长乐市区、福州市区支撑力不足。 前期客户集中消耗，客户池陷入瓶颈期：20-21年滨海连续两年热销，年度高峰容量达1513-1894套，22年明显回落年度容量仅737套，同比回落61%，23年持续低位且回涨乏力。 03二级市场分析 历年走势一一整体