保利投顾研究院闽北2021年半年度市场总结2021年7月保利投顾研究院海西分院 HONGGUANHUANIING宏观环境PARTONE大势环境与走势研判 宏观经济行业政策全国市场后市展塑保利投顾额国际形势全球经济迈入共振复苏阶段，通胀擎攀升下货币或将逐步退出宽松，中国保持先行复苏经济优势在宽货币及疫苗逐渐普及下，全球经济复苏共振分化。主要经济体PMI先行指标处于景气区间，部分国家如印度在疫情反扑下经济恢复滞后。宽政策溢出效应明显，原材料价格上涨带动通胀水平攀升。部分国家已拉开加息序幕，美联储6月议息会议释放提前加息信号或缩紧购债计划，下平年对全球经济复苏进程保持谨慎乐观，中国的出口有支撑基础、经济韧性延续。图：主要经济体GDP增速走势（%）图：主要经济体CPI同比增速走势（%）CPI幅显著国家区20192020022020Q32020012020042021Q1美国：5（全年）5英国2.1中国6.1-6.83.24.96.518.3中国：1.3关国 2.20.32-9.03-2.85-2.390.41美国1.3-2.08-21.46-8.48-7.34-6.06此元区1.3-0.3-14.8-4.1-4.11.3图：主要经济体制造业PMI走势（%）70中国美压美国欧元区国家更行操作美国预期加息时点提前至2023年，年内可能有2次加息，将利率从零区间提升至0.5-0.75%土耳其3月基准利率上调2%巴西3月上调75BP至2.75%俄罗斯中国3月上调25BP至4.5%，4月加50个BP至5%0元加字大资料来源：保利投顾研究院整理宜布缩减资产购买计划 宏观经济行业政策全国市场后市展望保利投顾|额！国内形势-主要经济指标现回落但不改向好势头，房地产高景气延续，内需偏弱、下半年有望稳步释国内经济延续稳定恢复，一季度GDP受去年低基数影响累计增速18.3%，三驾马车回升、当前涨幅现收窄。出口边际转弱（5月增速回落至28%）但仍表现强劲；上半年政府专项债发行偏慢，固投增速处于负区间，三季度增速或将回升；房地产投资维持高景气，成为经济增长的主要支撑。社零缓步修复，工业生产保持旺盛态势、预计下半年生产端将带动消费稳步释放。图：我国投资、出口、消费当月同比走势（%）图：房地产、制造业、基建固定资产投资累计同比（%）50社零出口502020-1262021-021313155182021-030312021-041832投顾研究院2021-052012302820保利投顾研究院101S-30上半年专项债发行速度偏慢影响基建增速回落明显-50-30保利投应研究院40保利投顾保利投顾研究院固定资产投资完成额社会消费品零售总额出口金新房地产开发投资：制造业投资基础设施建设投资资料来源：保利投研究院费理 宏观经济行业政策全国市场后市展望P保利投顾|领！财政环境-财政后置特征明显。为逆周期调节预留充足的空间，后续基建有望提速投顾研究院去年疫情后财政表现积极、刺激经济恢复，2021年财政后置特征明显，1-5月一般公共预算支出进度达全年预算的37%，低于正常年份2018、2019水平。专项债发行节奏偏慢，截至5月新增专项债规模为5726亿元，发行进度仅为16.5%，显著低于往年水平。预计下半年财政保持基本平稳，后续专项债发行将有所提速，更关注投资增长和稳定民生。图：近年来我国一般公共预算支出走势（亿元）图：地方政府新增专项债走势（亿元）9600040%货研究院研究院940002019年1-5月2020年1-5月2021年1-5月006-010%10,000累计8600亿元累计2.05万亿元累计5726亿元92000%6"8E9000039%发行进度40%发行进度57%发行进度16%8,0008800038%8600D38%6,0008400037.22%35.76937%8200037%4,0008000036962,0007800036%76000没顾研2019202135920182020保和段公共质算支山一O全年质算占比资料来源：保利投读研究院整理 宏观经济行业政策全国市场后市展望D保利投顾|领货币金融-M2增速回落、社融增长放缓，货币政策灵活精准、流动性合理充裕，逐渐回归正常化前五月社融总量同比去年下降，M2增速自去年底以来持续回落，5月增速降至8.3%。央行在二季度例会上表示稳健的货币政策要灵活精准，保持流动性合理充裕，言辞较为温和。上半年财政支出节奏较慢，银行间流动性紧张并不明显，定向收紧特征显著、居民端信贷受限。预计下半年银行流动性在地方债发行提速后、稳中趋紧，央行灵活调整政策增强经济发展韧性货币相对宽枪宽玖以带为主回归正常化宽货市宽信用聚信用塑稳货市全面降准定尚降准50bp未提降息降准刘链：更加灵活适度火行：稳健的货币政策要灵降息20bp究院央行累计降准150bp、降息5bp50bp保持流动性合理史加灵活适度保持政策稳定活精准，保持流动性合理充中美贸易摩擦反复，货币维持宽松，删去“把好总闸门”提法降息10bp货币政策更充裕精准导向回升后。宏观杠杆率裕，保持宏观杠托率基本良加灵活起度创新1兵究信用将会一片定，增强经济发展博性60,00012M2增速达双位数50.000带动新增融资规模扩大1040,000前5月新增社融000'0E17万亿货币宽松劳币稳中边际收紧新5月新增社20,000利率走低利率亚升14万亿10,000社会老资规稳：当月镇一M2:同比shibor3个月资料米源：保利投颜研究院整理 有现经济行业政策全国市场P保科投顾中央基调-全球经济迈入共振复苏阶段，通胀攀升下货币或将逐步退出宽松中国保持先行复办经济优势2021年上半年中央延续偏紧基调。两会重申“房住不炒”首次关注大城市住房难，加速推进保障住房发展，提出增加保障生租赁住房和共有产权住房供给，深圳、上海等多城陆续响应。资金、楼市监管延续，全面排查违规信贷资金，首提“防正以学区房名义炒作房价，预计行业政策维持相对偏紧、资金端风险监管维持高压，土地、楼市长效监管体系持续完善图：中央相关会议对房地产的表述图：2021年至今全国典型城市相关跟进动作2020Q1稳顶期3月两会未提及百保障性租赁住房相关的政策，4月政治局重提，“房住不炒”城202002-Q3被，成都，长春等资金端：6月严查违规信贷资金，8月实行“二道北京，上海，南京，郑资金、楼市加强市场监管，包括规范住房租赁房源发布、加面资格审核等红线”，9月发文表示防止房地产过度金融化州西安等监管并行楼市端：7月中央座谈会表示紧细这根弦，12月政行家庄，东莞等完善公租房准入条件，包居中诘、保障、流程等细项治局会议重提促进房地产市场平稳健康发展，经合肥，威远等扩大公和房保障范围，降低电请门相济工作会议提出解决好大城市住房突出问题与学区房相关的调控联动机制1月提出住房与土地、金融联动机制城市2021上半年集中供地2月实行22城宅地“两集中重申“房住不炒”3月两会重中房住不炒”首次关门、泉州等信贷整治注大城市住房难：同月启动全面排查违规信货资金合肥学位政策调整，热点学区一套住宅，6年内只能享有学区内小学个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位住房保障4月政治局会议首次点名“学区房”5月住建部召开保障性租赁住房专项宁波建立热点学区一手住房交易参考价格发布机制，先行发布宁波市实学区房座谈会验小学等9个热点学区范围内，112个小区的二手住房交易参考价格盗料来源：保利投顾研究院整理 宏观经济行业政策全国市场后市展望P保利投顾|额城市调控-全球经济迈入共振复苏阶段。通胀攀升下货币或将逐步退出宽松，中国保持先行复苏经济优势今年年后开启调控序募，2-4月为调控密集期，从一二线到三四线城市逐渐扩围，调控城市覆盖范围广5-6月各城开始打补丁，封堵此前需求端政策漏洞；本轮政策呈现多维度、全覆盖特征，从供给端（土拍、资金）实行监管调控，同时从需求端进行调控，主要从严查楼市资金来源、土拍端房地价联动、二手限价等方面升级，金融和行政手段相辅相成图：2020-2021年行业调控出台数量及调控思路演变路径252020上半年7-9月10-12月2021年上半年支持房企、刺激需求热点城市补丁升级有松有紧调控维度多、频次高顾研究院2015105支持或效松类■收紧或监管类资料来源：保利投原研究院整理 宏观经济行业政策全国市场后市展望P保利投顾|领吧金融&行政手段-严查违规信贷资金持续护围强化，房贷利率进入上升通道，银行额度持续紧张与上轮信贷调控不同，本轮主针对信贷资金进行审查、严查信贷资金违规流入房地产、查首付资金来源，范围和力度持续加强，深圳、广州、杭州等多城市跟进，未来信贷资金流向监测或将常态化，全国居民房贷利率持续走高，当前多城银行额度受限，部分银行停正新房、二手房房贷业务、下半年居民端信贷将持续受限，对市场需求端和房企资金回笼造成冲击。图：违规信贷资金监管的历程图：新增居民中长期货款及房贷利率走势存量2020.04-09深圳银行业白查房抵贷违规流入楼市10,0006.208,0006.00%自查2021.01-03北上厂广深专项检查，银保监核查组进驻银行：杭州5.61965.80%南京，成都等热点城市陆续加入核否范围6,0005.60%5.40%4,0005.20%2021.03北上广深通报核查情况，出台相关要求严控增量2,0005.33%5.00%2021.03北上广深、杭州、西安等严杏首付款来源%08't4.60%2021.03各银保监局、地方建部及央行分支机构联合开展经营用途货款违规流入房地产问题专项排查，包括加强借款人资质核全面查、信贷需求审核等：②加强贷中贷后、机构管理等居民中长期贷款（亿元）首套平均房贷利率全国二套房贷平均利率排查排查机制：深川建立房地产信贷收策执行及资金流间季度排查机制5.50图：2021年3-5月一线城市首套利率情况（%）严查首付款：深圳需查近一年银行流水单，广州半年内转入资金需该实为合理收入所得，上海首付款不得为非直系亲属、贷款等途径5.00+9BP2021·03借款，杭州拒贷首付流水及收入证明不匹配者4.50-11BPISBF2021-044.002021-05范围不断扩大、监管力度持续加强北京上海R深圳查料来源：保利投回研究院整理 保科投频行业政策全国南场后市望金融&行政手段一手限价影响持续深化手价格机制步建或成为新一轮楼市调控重要工具全国热点城市限价逐步收紧，整体操作空间缩小、新房价格走稳、其中上海、深圳等限价最严·广州、成都等限价较严，保有一定政策空间，房企普遍规范销售：西安、武汉等限价程度中等，湖州等部分城市捆绑车位突破限价。价格调控蔓延至二手市场，深圳首发“手房指导价”，后续东莞、宁波、成都等跟随，后续要关注具体看落地执行，尤其足银行贷款层面，图：全国主要典型城市限价程度/特征图：手价格调控机制发展历程普遍特征土拍装房价1.海土拍限房价，原则上一年内续板块最高价不能突破，新取证销项月不涨价格持平2月深圳首发，建立二于价格参考机制强多环节限价（毛红精装、车位等)深圳价格不得超上年周边新房网价格稳定，封堵挪期高价精装推行一手成交价格参考机制：拌牌价不得高手指导价续推不涨或控涨幅签价：涨价需满一年：限精装杭州，南京上拍限房价，限毛，限精装价格平稳3月东莞眼随建立，无爾、成都、西安等发文表态成都十拍限房价，限精装，限证帽未禁止叠加精装包、捆纠车位东莞发布公示了典型镇街133个二手楼盘指导价，西安等土拍房价等，但自前无房企突破表示遂步建立价格考机制，规范房源信总发布多环节限价（毛、广州强价格管控，全年涨帽不用整体价格持平，部分项日精装较强精装等)过5%，不得双合同改毛环，客户趋于观望合肥4月宇波跟随建立，南京表态保留一定政策空间上拍限房价，限精装价格持平宁被市六区试行同步匹配所在小区同类房源近6个月的网南通控压力大宁波十拍限房价，限特装，限车位可用精装升级包突破签价格：南京将建立二手房指导价制度、遥月公布指导价局部十拍限房价西安土拍限房价备案毛坏价，登加精装包武汉格体平稳5月成都跟随建立中多环节限价（毛工）长沙限毛环，限精装部