西部研究院成都2021半年报POLY INVESTMENT CONSULTANCY2021年7月 成都全国人口第四城+大陆双国际机场第三城在建设内陆开放经济高地和西部高质量发展的重要增长极的道路上稳步前进2021 也注定是成都地产行业一道重要的分水岭土地市场游戏规则被重新定义，调控进入深水区、政策闭环逐步完善...... 楼市政策目录Contents01土地市场02住宅市场03商办市场0405后市展望06城市机遇 PART ONE城市机遇全国人口第四城，迈上2000万新台阶。重大规划利好，天府国际机场正式运营、青白江升级国家级经开区，助力成渝双城经济圈加速发展。 城市机遇：人口加速集聚，人才吸引能力不断强化成都常住人口破2000万，增长率38.49%，全国排名第四，人才吸引政策支持力度加大5月26日，根据第七次全国人口普查主要数据情况，成都市的常住人口首次突破2000万大关，达到2093.8万人，成为继重庆、上海、北京后，我国第四个人口超两千万的城市。人才落户政策放宽至全日制应届大专学历，成都市人才办2021年1-5月新吸引落户青年人才8.47万人，月均新落户约1.7万人，是去年同期的2.6倍。1591.761604.4716331658.12093.780.79%1.78%1.54%26.28%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%0500100015002000250020162017201820192020成都市2016-2020年常住人口走势图常住人口（万人）同比增长率城市常住人口（万人）排名重庆3205.421上海2487.092北京2189.313成都2093.784广州1867.665深圳1756.016天津1386.607西安1295.298苏州1274.839郑州1260.1010城市10年常住人口增量（万人）排名深圳713.61广州597.62成都5823西安448.64郑州397.45杭州323.66重庆320.87长沙300.38武汉254.29佛山230.410 城市机遇：成渝地区双城经济圈综合交通运输发展规划打造“轨道上的双城经济圈”，加速路网及港口成形，成渝1小时通勤圈已基本形成，利好轨道建设6月，国家发改委印发《成渝地区双城经济圈综合交通运输发展规划》，旨在加强建设“轨道上的双城经济圈”，现状铁路和高速公路里程离目标仍差距占14%、30%；港口铁路多处于建设期，未来将加速路网及港口成形；成渝1小时通勤圈已基本形成，将进一步辐射二级城市。发展目标现状建成“轨道上的双城经济圈”轨道交通总规模达到10000 公里以上，其中铁路网规模达到9000 公里以上◼成都城市轨道运营557.8公里，重庆城市轨道运营370公里；四川铁路里程5312公里，其中高速铁路1138公里，重庆铁路里程2400公里。铁路里程与发展目标差距1288公里。◼宜宾港铁路2018年底开工建设，预计2021年底建成；泸州港铁路2011年建成；万州港铁路2022年6月建成；涪陵港铁路2022年4月建成；江津港铁路2020年底已建成；奉节港暂无规划。多数港口铁路处于建设阶段。大宗货物年运量150 万吨以上的大型工矿企业、新建物流园区铁路专用线力争接入比例达到85%，长江干流主要港口基本实现铁路进港公路通达能力进一步提升，高速公路通车里程达到15000 公里以上。◼四川高速公路8140公里，重庆3412公里。高速里程与发展目标差距3448公里内外通达服务能力大幅提升世界级机场群航线网络通达全球，国际航空枢纽地位日益凸显◼川渝地区现有3座国际机场，双流机场开通国际航线128条，江北机场国际航线105条，天府机场6月27日投入运营国际铁路港竞争力进一步提升◼川渝地区主要有三个，成都国际铁路港（青白江）已投入运营，西南（自贡）国际陆港、重庆国际物流枢纽园重庆长江上游航运中心基本建成◼2020年11月，重庆提出加速长江上游航运中心建设都市圈1小时通勤“双核”之间以及“双核”与成渝地区双城经济圈区域中心城市、主要节点城市1 小时通达，重庆、成都都市圈内享受1 小时公交化通勤客运服务◼成渝城际高铁已实现1小时通达◼成渝城际高铁发车频次日均单边约100趟，发车间隔5-10分钟智能绿色安全发展水平明显提高5G网络覆盖交通重点场景◼中心城区机场、火车站、地铁、部分公交已实现5G覆盖重庆、成都中心城区绿色出行比例超过70%，公交、环卫、邮政、出租、轻型物流配送全部使用新能源或清洁能源车辆◼截止2019年底，成都汽车保有量519万辆，其中新能源车12.3万辆，2021年新增公交全部为新能源。2021年，重庆汽车保有量400万辆，其中新能源车10万辆健全共绘共建共享共治机制港口、机场等领域协调发展取得更大进展，一体化的市场管理政策、协调机制基本建立◼2020年两会川渝达成协同推进低空空域管理改革、加快两地通用机场建设共识，重点发展航空维修产业 ①将大力发展枢纽经济，以机场、高铁客运站点、轨道站点及大型公交枢纽等为重点，推行TOD 开发模式。目前成都TOD开发已如火如荼，TOD用地开发机会大➢以机场、高铁客运站点、轨道交通站点、大型公交枢纽、国家物流枢纽、港口等为重点，大力发展枢纽经济➢推行TOD开发模式，以轨道交通站点为中心，合理规划站点地区开发范围、业态和规模，形成满足居住工作、购物娱乐、公共服务等需求的多功能、绿色低碳社区➢以成都天府国际机场、成都天府站、简州站等为示范，高质量打造综合客运枢纽“零距离”立体换乘体系➢推进成都站、成都南站、十陵站等既有综合客运枢纽改扩建，提升一体化衔接换乘水平培育壮大枢纽经济新业态成都双流国际机场成都天府国际机场成都东站火车南站成都站天府站成都西站简州站十陵站图：成都主要综合交通枢纽分布示意图图：成都首张轨道TOD热图城市机遇：成渝地区双城经济圈综合交通运输发展规划 5月，成都东部新区官网发布《成都东部新区国土空间规划近期实施方案（征求意见稿）》，东部新区近期实施布局各类建设项目403个，已确定选址项目总规模64290.48亩，其中基础设施和交通运输用地共占43.7%，而居住用地总量占比14.33%。首要解决基础设施薄弱的问题而非卖地，可见政府对于打造东部新区的决心和态度，对未来区域楼市形成较大利好。6月19日，省政府办公厅正式印发《关于支持成都东部新区发展的政策措施》，明确“强化成都在成渝地区双城经济圈的极核地位和国家中心城市功能，努力把成都东部新区打造成为成渝地区双城经济圈高能级发展新平台”，并提出支持政策措施。②加强核心枢纽区域——东部新区空间规划建设，基础设施和交通运输全面发展主要任务加快探索现代化城市发展新路径，构建“区域城市+产业功能区+新型城镇+公园社区”的城市架构加快营造区域协同发展新格局，打造成渝相向发展先行示范区加快构建现代化产业新体系，培育先进制造业新优势加快建设国际开放合作新门户，把天府国际机场打造成为国家门户枢纽机场加快打造高品质生活宜居地，推进“完整社区”建设，打造15分钟生活圈2021年上半年东部新区主要节点：2021.1新增“未来医学城片区”，东部新区十个综合开发片区正式确定2021.2签约6个重大产业项目，包括智能硬件、新能源汽车、高端装备、高端生活服务、航空物流、工业互联网平台2021.4落户政策落实，35岁以下全日制大专学历可申请落户，同时积分落户三项加分指标的加分分值高于其他区域2021.5签约4个医疗健康类项目和3所学校共计7个公服项目2021.5十个综合开发片区设计草稿陆续公示完毕重点项目建设东部新区核心枢纽：1、航空：天府国际机场，2021年6月已通航（至机场18号线直达）2、高铁/铁路：形成“5横4纵”铁路线网，包括成渝中线高铁、成自铁路、成都城际外环线等，融入国家“8横8纵”铁路通道，实现8小时直达京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市群。3、高速：与成都联系：4条高速路6条快速路2条城市轨道，已建成3条高速路2条快速路②与周边城市联系：至德阳凯州新城、眉山东部新城、资阳临空经济区至少规划1条高速路2条快速路1条城市轨道重点综合片区开发天府奥体公园、未来科技城、未来医学城、智能制造园片区、龙马湖CAZ片区、沱江活力湾区、龙泉湖智慧科创城、淮州新城的通航产业片区、成都国际职教城片区、产城融合示范区已公布草案城市机遇：成渝地区双城经济圈综合交通运输发展规划 ③成都天府国际机场正式通航，成都双机场格局形成，助力建设世界级机场群航线网络通达全球6月27日，天府国际机场正式通航，成都成为继北京、上海之后，中国大陆第三个拥有两座国际机场的城市。对于成都打造国际航空枢纽，打造我国内陆开放战略高地具有重要的支撑作用。推动成渝经济群相向而行，支撑成渝地区双城经济圈建设成为世界级城市群。◼天府机场规划占地50平方公里，分2期进行建设。一期工程按满足到2025年旅客吞吐量4000万人次、货邮吞吐量70万吨目标设计，建设“两纵一横”共3条跑道、71万平方米的航站楼(T1、T2)、246个停机位。◼远期工程规划建成6条跑道,航站楼总面积126万平方米,按满足到2045年旅客吞吐量9000万人次、货邮吞吐量200万吨需求进行规划。《成都市生产性服务业发展总体规划》加快布局“48+14+30”国际航空客货运战略大通道，形成覆盖全球48个重要航空枢纽城市、经济中心城市的精品商务航线，覆盖14个全球重要物流节点城市的国际全货运航线。48条商务航线：形成覆盖全球48个重要航空枢纽城市、经济中心城市的精品商务航线14条货运航线：覆盖14个全球重要物流节点城市的国际全货运航线30条文旅航线：30条服务对外交往、国际消费的优质文旅航线城市机遇：成渝地区双城经济圈综合交通运输发展规划 ④港口建设蓄力，建设国际铁路港经济技术开发区，成都北部门户规划升级6月，国务院正式批复青白江经济开发区升级为国家级经济技术开发区定名为成都国际铁路港经济技术开发区，青白江区迎来重大发展利好。规划面积为12.24平方公里，涉及青白江区、金堂县，共包含青白江国际铁路港、青白江欧洲产业城和淮州新城三个产业功能区。区位优势处于环成都经济圈东北部核心区，是成渝相向发展的重要节点，是成渝共建“世界级城市群”和协同开放的重要门户。战略意义国家向西开放的主要通道和亚欧国际贸易物流的桥头堡，中国（四川）自由贸易试验区三大片区之一。成都北部地区未来将依托国际铁路港辐射带动，建设北改-国际铁路港大港区，以铁路港为核心，联动青白江、新都、金堂、彭州、广汉、中江等区域，形成高能级的协同发展区，推动区域一体化要素流通。发展目标持续抓好经开区开放创新、科技创新、制度创新，提升对外合作水平、提升经济发展质量，打造改革开放新高地，全力将成都国际铁路港经济技术开发区打造成为现代化国际化成都北部中心的核心支撑。城市机遇：成渝地区双城经济圈综合交通运输发展规划 PART TWO楼市政策2021年楼市调控政策开始全面收紧，“调控从严”成为房地产市场的主旋律，土地、金融、市场及开发政策等方面全面收紧，确保“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目的。 成都2021年上半年楼市政策一览受市场热度影响，2021年楼市调控政策开始全面收紧，“调控从严”成为房地产市场的主旋律，以防止房价过快上涨，确保“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目的时间新增政策政策具体措施政策解读2月约谈二手房业主下架二手房成交数据继年前1月27日成都住建局发布《关于严厉打击哄抬房价等违规行为，切实维护房地产市场正常秩序的通告》后，2月住建局约谈了中海左岸小区“房价沟通群”，3月3日贝壳下架二手房小区成交记录数据。约谈业主及下架成交数据，核心是降低房价预期，体现出政府调控市场手段的多维性以及反应的及时性3月“322新政”全面调控①土地端：增加20%住宅用地供应，中心城区商品住宅用地实行“双集中”、“双限”出让模式；②需求端：中心城区认房认贷（原为认房不认贷，新政后认房认贷首付由3成提升至普通住房4成、非普通住房5成），热门项目（登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上）限