往事坎坎亦澜澜，前路漫漫亦灿灿—2024年成都房地产市场半年报

爱与数据问行 往事坎坎亦澜澜，前路漫漫亦灿灿2024年成都房地产市场半年报 成都锐理数据／2024年07月 全国经济稳复苏，经济结构转型处于阵痛期房地产行业持续调整，市场维稳尚需周期 宏观环境/宏观数据表现 （宏观表现】国内经济总体复苏，消费拉动经济，出口由负转正。一季度经济回升向好，消费贡献率达到73.7%受负面因素遂渐化解影响，出口加速复苏，进出口贡献率14.5%。 宏观环境/宏观数据表现 【投资表现】固投稳定增长，制造业增速领先，房地产成投资拖累。全国固定资产投资保持增长态势，对经济社会发展的带动作用持续显现。高技术制造业韧性较强，基建投资或有所企稳，楼市尚未明显回暖 宏观环境/宏观数据表现 （消费表现】目前消费仍在恢复过程中，消费者信心指数保持低位，社会消费零售总额有波动回升 宏观环境/宏观数据表现 （信贷表现】社融存量规模同比增长8.4%，增速持续放缓。房贷余额和个人贷款余额近三年维持在同等水平，增速历史低位。 宏观环境/宏观数据表现 【货币金融】M1与M2增速均出现较大程度回落，同时M1和M2剪刀差进一步回落至-11.2%，存款定期化现象化依然凸显，居民消费和企业投资信心依然不足，需宏观政策加大支持力度。 宏观环境/宏观数据表现 【房地产】70城住宅价格跌幅创新高，市场仍在深度调整。2024年价格环比跌幅扩大、下跌城市数量增加，市场仍陷于信心不足状态中，“以价换量”趋势加剧，房企去库存力度较大 5月，70个大中城市二手住宅价格指数环比跌幅为1%，在连续下跌13个月后本月跌幅扩大0.06个百分点价格下跌的城市数量为70个，环比上涨城市为0个 5月，70个大中城市新建商品住宅新房价格指数环比跌幅为0.7%，跌幅较 上月扩大0.13个百分点价格下跌的城市数量增加至68城，环比上涨城市仅2个 宏观环境 高质量发展已成为经济社会发展主旋律，经济结构转型处于阵痛期全国房地产市场以价换量趋势明显，行业深度调整，市场回暖尚待时日 经济稳复苏 金融数据偏弱 房地产深度调整 房地产成投资拖累 制造业投资带动作用增强基建投资平稳增长，房地产投资延续下行趋势，成为经济关键拖累 国内经济总体复苏，全年增长5%左右的目标基本可以实现。投资下滑，消费疲软，出口温和修复。 房价跌幅创新高，下跌数量增量，市场仍在深度调整稳定房地产的工作需要进一步发力 M1大幅下降，M1和M2剪刀差进一步扩大，资金活化度偏低，居民消费意愿不强、企业投资信心不足 成都机会： 成都战略地位高，人口红利、产业、交通能级提升城市发展强竞争力，持续具备投资发展潜力 成都宏观/城市地位 【城市地位】成都国际国内城市地位排名靠前，投资价值高。作为国家中心城市，是联通国内国际的门户枢纽，聚重点城市资源，城市价值持续稳定提升，具备较高投资价值。 成都宏观/人口优势 【人口优势】成都人口量级位于全国第四，人口高增量强支撑，凭借城市魅力及创新产业对全国优秀人才、年轻人才形成强吸附力，持续释放人口红利。 2023年成都常住人口达2140.3万人，居全国第4 成都人才流入、应届生人才流入、硕士及以上人才流入占比均位列全国前5成都拥有985、211学校共5所，数量位列全国第6大学生数量在西南排名靠前，拥有先天人才优势支撑 近10年增量近700万，居全国第3城镇化率为80.5%，对比一线城市85%以上，以及同能级的杭州、武汉84%左右，城镇化率偏低。后期持续发展空间大。 成都宏观/产业优势 【产业优势】深入实施产业建圈强链，构建现代化产业体系。聚焦8个产业生态圈、大力发展30条重点产业链，培育形成电子信息、装备制造2个万亿级产业集群，新增低空经济等产业链，成为成都发展新质生产力增长点。 《成都市产业建圈强链2024年工作要点》印发新增低空经济、氢能两条重点产业链 个产业生态圈 条重点产业链 原有产业链：生态环保、新能源、新材料新增产业链：氢能 成都市产业建圈强链2023年将打造10个干亿级重点产业链 打造“制储输用”全产业链城市绿色低碳发展再添新动力 高端软件、智能终端等10个干亿级新型显示、创新药等7个500亿级 新型材料9个重点产业链产值规模增长100亿元以上 23年7月，青白江区的重汽成商12辆氢能源重卡（四川首批交付投运）在自贡亮相23年，大连理工大学成都研究院发布国内直创最大单体电解水制氢设备，其中核心环节一一电解槽技术来自成都 成都市产业建圈强链2025年支柱产业集群规模突破4万亿 到2025年，预计低空经济市场规模将达1.5万亿元 电子信息、装备制造2个万亿级集成电路、智能终端、高端软件、汽车制造等10个干亿级 成都宏观/交通优势 交通发展交通路网持续升级，枢纽地位不断提升。成都交通网络不断完善，加强成都经济圈的有机融合和一体发展，提升对周边城市的辐射能力。天府机场二期的筹备建设，进一步提升成都国际门户枢纽的地位。 年内开通3条线，地铁线网运营里程突破“650+km，成都成为全国第4个轨道交通运营里程突破600公里的城市8号线二期、27号线一期、资阳S3（福田-资阳18分钟抵达） 天府国际机场二期已进入前期筹备工作，预计2025年启动建设 政策环境 全国政策力度空前“市场+保障”为市场发展新方向成都政策全面放开，新规助力产品内卷 政策环境/全国政策 （政策定调）楼市政策定调，消存量、优增量”为新方向。2024年房地产政策环境保持宽松，稳市场、防风险、促转型等为主要关键词，多次提出保障房建设、高品质住房供给等要求，政策方向更加明确。 3月 4月 3月 6月 中央政治局会议 国常会 两会政府工作报告 国常会 房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。 更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险，维护经济金融大局稳定。 要持续防范化解重点领域风险。 房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局。 继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。 稳妥有序处置风险隐患。优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理政资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。 要充分认识房地产市场供求关系的新变化顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。 去年以来，各地因城施策优化房地产调控，落实保交楼、降低房贷利率等一系列措，守住了不发生系统性风险的底线。要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保隐定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。 要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。 健全风险防控长效机制。适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给，完商品房相关基础性制度，满足居民刷性住房需求和多样化改善性住房需求。.… 对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。 要加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系，改革相关基础性制度，促进房地产市场平稳健康发展， 完善”人地线”挂钩政策，稳步实施城市更新行动，推进“平急两用“公共基础设施建设和城中村改造。 政策环境/全国政策 【房贷新政】史诗级新政全面救市，政策底基本已到。517“四箭齐发”力保市场加速改善，房地产政策优化力度空前，房地产发展上升到政治高度。 降低首付比例 下调公积金贷款利率 政策环境/全国政策 （政策频次】全国政策高频调控。2024年上半年调控政策超450条，重点围绕公积金、购房补贴、以旧换新、降首付/利率政策。5月政策频次达到颠峰，一线新一线全面跟进 政策环境/全国政策 【金融政策】房贷利率又探新低，个别城市已跌破3%。2024年5年期利率下调至3.95%，为2019年房贷利率换猫LPR以来最低水平。自"517新政”以来，多个城市已作出相应调整，一线城市首套利率下调40-80BP不等。 政策环境/重点城市 【重点城市】重点城市首付比例进入"15%”时代。重点城市已放松调控，一线城市北上广深已全部跟进，局部放松限购/放宽购买资格限制。新一线城市全面放松，目前除天津市六区限购外，其余城市全面放开。 政策环境/成都政策 【住宅政策】成都首付、贷款利率新低，限售年限存调整空间。2024年成都个人首套商贷利率下调60BP为3.35%，为2019年房贷利率以来最低水平。此外限售、增值税政策维持原规定 政策环境/成都政策 （土地政策）限价地成为过去式，成都地王刷新。成都重回价高者得模式，让市场回归市场，提振土地市场情绪2024年土地成交楼面地价24500元/m。2016-2024年6月历年最高楼面价（元/m） 政策环境/城市规划 （城市规划】城市新规利好设计端创新，有助于打造更加宜居、便利、多样化的城市环境，提升购房者居住品质，推动了居住品质和产品竞争力的提升。 放松限制，促进住宅品质提升 阳台、飘窗半开散空间比例从15%提升至20%鼓励设置生态阳台、空中共享平台、屋顶绿化、底层架空绿化等多种类型立体绿化根据套型优化地下车位配比允许底商设计住宅层高不应低于3米，不高于3.6米建筑高度大于33米的住宅建筑，架空层面积不小于建筑总基底20%，层高不应低于4.5米 成都市城市规划管理技术规定（2024） 用地和建筑分册 ◆优化土地资源配置 允许城镇开发边界内的容积率转移平衡，提高土地利用效率住宅用地可自动混合5%零售商业，增加土地的使用弹性 成都市规划和自热资源局2024年 ◆赋予部分区（市）县自主管理权限 天府新区、东部新区、以及除青白江新津外远郊区域，可参照本规定并结合地方实际，制定相应的规划管理技术规定 政策环境/城市规划 【天府新区规划】天府新区第四代住宅新规促进改善产品升级送代。新规明确，对建筑面积超过144m的住宅开展生态建筑试点，生态阳台不计入产权建筑面积，同时对车位、架空层及商业街区等方面形成规定。 ·除生态建筑试点项目外，公建化立面 政策环境 房地产政策力度空前“市场+保障”双轨住房供应，一线新一线全面跟进成都限购时代结束回归市场新规放松限制产品再升级 成都限购时代结束，楼市回归市场 新规放松规划限制，促进产品选代升级 消化存量房产、优化增量房产为新方向 全国政策放松力度大 不限购、不摇号、降首付、降利率，以最宽松的购房环境，释放购房需求，促进市场库存去化，实现房地产软着陆 有效促进产品选代，提升居住品质，对开发企业降本增效。天府新区四代住宅的试点，为产品建设提供更大的灵活性和创新空间 限购、首付、利率均达历史新低，房地产政策力度空前，一线城市及新一线城市全面落实宽松政策环境 统筹“市场+保障”的住房供应体系，盘活存量、消化库存，满足多元化需求，改善居住品质 土地市场： 区域分化加剧，供应持续缩减，成交量缩价减房企再收缩聚焦主城核心板块，近远郊市场冷淡平台公司托底 土地市场/整体供销 （供地计划】市场收缩，供地完成率逐年降低。成都中心城区供地持续缩减，2024年上半年中心城区住宅类地块完成率仅23%，后期将视市场变化持续优化供地保证市场稳定 土地市场/整体供销 【整体供销】土地量价下滑，热点区域恒热。2024年上半年供应面积同比下降近3成，楼面地价同比下降15%郊区供地大拉低均价。锦江、青美、高新地价均超2方元，近远郊土地价格低位。 土地市场/整体供