保顾研究院西安市场部保顾研究院西安市场部风云莫测，楼市政策频调控砥砺前行，格局重建迎挑战——2021年上半年西安房地产市场报告及后势预判保利投顾西安市场部出品 保顾研究院西安市场部保顾研究院西安市场部板块划分及数据说明板块划分图数据统计范围•西安主城区（含城内、城西、城东、城南、城北、高新、曲江、长安、浐灞)•西咸新区（含沣东、沣西、秦汉、泾河、空港）•外围区域（西咸新区、咸阳）•近郊（高陵、临潼、蓝田、鄠邑、周至、阎良）•大西安（西安主城区+西咸新区+近郊)数据统计口径•商品房：包含普通住宅、别墅、公寓、商业、办公•商品住宅：包含普通住宅、别墅数据来源•土地、商品房数据：来源克而瑞、房管局•市场监测数据：保利投顾西安分公司统计数据说明 保顾研究院西安市场部保顾研究院西安市场部核心动态回顾宏观经济环境城市土地层面房企布局动态行业政策环境楼市市场特征u经济增速较快，投资力度加大，全运红利加速释放，城市建设取得突破性成果u调控力度加大，集中供地、竞自持等政策应运而生u涉宅用地成交同比微缩，主城成交占比降至三成，西咸新区成交占比持续扩大，稳踞半壁江山u土拍规则多样化，熔断、摇号、限地价+限房价+竞自持u主城区商品房量跌价涨，住宅处于健康态势，商业市场持续收缩u沣东、沣西、秦汉新城市场表现优异，领跑西咸uTOP10房企市场占有率依然下降，本土房企彻底淡出榜单l品牌房企拿地谨慎，逐渐向外围扩张；国企背景房企成为拿地主力军 保顾研究院西安市场部保顾研究院西安市场部后势预测宏观环境u经济层面-全运年助推经济发展，经济保持强劲势头取得高增长u城市建设层面-城市建设迈上新台阶，全方位打造国际化大都市面貌u政策层面-短期平稳过渡，长期仍将维持较为严格的调控态势，预计会进一步对现有政策打补丁土地市场u供应端更为规范，限房价+竞地价+竞自持成为常态，主城与西咸分化加剧房企端u房企将拿出针对限价和自持的应对策略，叠加补货焦灼心态u预计房企拿地热情将在下半年二三轮供地中走高商品房市场u楼市进入成本倒推价格时代，新盘集中入市缓解市场燃眉之急，置业门槛无形拔升u下半年将合理引导二手房理性交易稳市场预期 保顾研究院西安市场部保顾研究院西安市场部全国宏观环境及楼市表现目录Contents01西安宏观环境及楼市表现02西安楼市大事件汇总03下半年市场走势04 保顾研究院西安市场部保顾研究院西安市场部PART ONE全国宏观环境及楼市表现 保顾研究院西安市场部保顾研究院西安市场部01 全国宏观环境篇 保顾研究院西安市场部保顾研究院西安市场部01 宏观经济环境——国外形势全球经济迈入共振复苏阶段，通胀攀升下货币或将逐步退出宽松，中国保持先行复苏经济优势(1)0 1 2 3 4 5 6 2018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-05中国美国英国欧元区在宽货币及疫苗逐渐普及下，全球经济复苏共振分化。主要经济体PMI先行指标处于景气区间，部分国家如印度在疫情反扑下经济恢复滞后。宽政策溢出效应明显，原材料价格上涨带动通胀水平攀升。部分国家已拉开加息序幕，美联储6月议息会议释放提前加息信号或缩紧购债计划，下半年对全球经济复苏进程保持谨慎乐观，中国的出口有支撑基础、经济韧性延续。国家/区域2019（全年）2020Q12020Q22020Q32020Q42021Q1中国6.1-6.83.24.96.518.3美国2.20.32-9.03-2.85-2.390.41英国1.3-2.08-21.46-8.48-7.34-6.06欧元区1.3-0.3-14.8-4.1-4.1-1.3图：主要经济体GDP增速走势（%）30 35 40 45 50 55 60 65 70 2018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-05图：主要经济体制造业PMI走势（%)美国欧元区英国中国图：主要经济体CPI同比增速走势（%）CPI涨幅显著国家央行操作美国预期加息时点提前至2023年，年内可能有2次加息，将利率从零区间提升至0.5-0.75%土耳其3月基准利率上调2%巴西3月上调75BP至2.75%俄罗斯3月上调25BP至4.5%，4月加50个BP至5%加拿大宣布缩减资产购买计划最新当月CPI美国：5英国：2.1欧元区：2中国：1.3资料来源：保利投顾研究院整理 保顾研究院西安市场部保顾研究院西安市场部01 宏观经济环境——国内形势主要经济指标现回落但不改向好势头，房地产高景气延续，内需偏弱、下半年有望稳步释国内经济延续稳定恢复，一季度GDP受去年低基数影响累计增速18.3%，三驾马车回升、当前涨幅现收窄。出口边际转弱（5月增速回落至28%）但仍表现强劲；上半年政府专项债发行偏慢，固投增速处于负区间，三季度增速或将回升；房地产投资维持高景气，成为经济增长的主要支撑。社零缓步修复，工业生产保持旺盛态势，预计下半年生产端将带动消费稳步释放。-70-50-30-101030502018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-04图：我国投资、出口、消费当月同比走势（%）固定资产投资完成额社会消费品零售总额出口金额-40-30-20-10010203040502018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-04图：房地产、制造业、基建固定资产投资累计同比（%）房地产开发投资制造业投资基础设施建设投资固投社零出口2020-1295182021-02-13-131552021-03034312021-04-918322021-05-201228上半年专项债发行速度偏慢影响基建增速回落明显资料来源：保利投顾研究院整理 保顾研究院西安市场部保顾研究院西安市场部01 宏观经济环境——财政环境财政后置特征明显，为逆周期调节预留充足的空间，后续基建有望提速资料来源：保利投顾研究院整理去年疫情后财政表现积极、刺激经济恢复，2021年财政后置特征明显，1-5月一般公共预算支出进度达全年预算的37%，低于正常年份2018、2019水平。专项债发行节奏偏慢，截至5月新增专项债规模为5726亿元，发行进度仅为16.5%，显著低于往年水平。预计下半年财政保持基本平稳，后续专项债发行将有所提速，更关注投资增长和稳定民生。39.40%38.94%36.76%37.22%35%36%36%37%37%38%38%39%39%40%40%76000780008000082000840008600088000900009200094000960002018201920202021图：近年来我国一般公共预算支出走势（亿元）一般公共预算支出全年预算占比0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 2018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-04图：地方政府新增专项债走势（亿元）2019年1-5月累计8600亿元2020年1-5月累计2.05万亿元2021年1-5月累计5726亿元发行进度40%发行进度57%发行进度16% 保顾研究院西安市场部保顾研究院西安市场部01 宏观经济环境——货币金融环境M2增速回落、社融增长放缓，货币政策灵活精准、流动性合理充裕，逐渐回归正常化资料来源：保利投顾研究院整理前五月社融总量同比去年下降，M2增速自去年底以来持续回落，5月增速降至8.3%。央行在二季度例会上表示稳健的货币政策要灵活精准，保持流动性合理充裕，言辞较温和。上半年财政支出节奏较慢，银行间流动性紧张并不明显，定向收紧特征显著、居民端信贷受限。预计下半年银行流动性在地方债发行提速后、稳中趋紧，央行灵活调整政策增强经济发展韧性。0 2 4 6 8 10 12 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 2019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-05社会融资规模:当月值M2:同比shibor:3个月宽货币宽财政宽信用稳货币以稳为主货币边际收紧定向降准50bp降息20bp保持流动性合理充裕创新工具宽信用未提降息降准更加灵活适度精准导向全面降准50bp降息10bp货币政策更加灵活适度刘鹤：更加灵活适度保持政策稳定易纲：明年GDP增速回升后，宏观杠杆率将会更稳一些央行累计降准150bp、降息5bp中美贸易摩擦反复，货币维持宽松，删去“把好总闸门”提法货币相对宽松货币宽松利率走低货币稳中边际收紧利率爬升M2增速达双位数带动新增融资规模扩大前5月新增社融17万亿前5月新增社融14万亿回归正常化紧信用、稳货币央行：稳健的货币政策要灵活精准、保持流动性合理充裕、保持宏观杠杆率基本稳定，增强经济发展韧性 保顾研究院西安市场部保顾研究院西安市场部02 行业政策环境——中央基调重申“房住不炒”基调，资金、楼市监管延续，保障性住房和旧改关注度提升资料来源：保利投顾研究院整理2021年上半年中央延续偏紧基调。两会重申“房住不炒”，首次关注大城市住房难，加速推进保障住房发展，提出增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，深圳、上海等陆续响应。资金、楼市监管延续，全面排查违规信贷资金，首提“防止以学区房名义炒作房价”。预计行业政策维持相对偏紧，资金端风险监管维持高压，土地、楼市长效监管体系持续完善。图：2021年至今全国典型城市相关跟进动作与保障性租赁住房相关的政策城市具体内容深圳，上海，南京，宁波，成都，长春等增加供应，包括加强专项租金补助、公布年度供应计划等北京，上海，南京，郑州，西安等加强市场监管，包括规范住房租赁房源发布、加强资格审核等石家庄，东莞等完善公租房准入条件，包括申请、保障、流程等细项合肥，威远等扩大公租房保障范围，降低申请门槛与学区房相关的调控城市具体内容北京、上海、西安、厦门、泉州等规范销售秩序，不得以学区等炒作房价，禁止“学区房”不实宣传合肥学位政策调整，热点学区同一套住宅，6年内只能享有学区内小学一个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位宁波建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，先行发布宁波市实验小学等9个热点学区范围内，112个小区的二手住房交易参考价格图：中央相关会议对房地产的表述2020Q1 稳预期2020Q2-Q3资金、楼市监管并行2021上半年重申“房住不炒”•3月两会未提及•4月政治局重提“房住不炒”•资金端：6月严查违规信贷资金，8月实行“三道红线”，9月发文表示防止房地产过度金融化•楼市端：7