武汉房地产半年度市场形势分析

2023易居企业（中国）集团有限公司克而瑞｜武汉区域报告时间：2023-07-14 目 录CONTENTS 0 1全 国 市 场 及 武 汉 占 位 02武 汉 市 场 运 行 情 况 03市 场 结 构 及 微 观 监 测 04全 国 及 武 汉 政 策 环 境 05土 地 市 场 及 企 业 格 局 全 国 市 场 及 武 汉 占 位 全国商品住宅销售规模同比下滑5%，二季度复苏动能显著减弱：从累计同比来看，当前市场仍处在底部企稳的弱复苏阶段，底部具有一定支撑但增长动能偏弱。叠加6月全国市场下行态势，预计全年销售规模为10亿平，并将进入常态化水平 百城整体供求先扬后抑，自3月上行至年内高位，5月成交环比微降：累计供应同比下降4%，为2021年以来同期新低，累计成交13297万方，较22年上涨19%，较21年同期下降42%，4-5月价格水平在2.1-2.2万元/㎡波动 百城狭义库存5.1亿平，回归至2019年末水平，存量压力有所减轻：据CRIC监测数据，2023年5月百城商品住宅库存量达到了51227万方，较4月下降805万方，同比下降2%，整体延续下降趋势，去化周期在20个月左右徘徊 全 国 市 场-典 型 城 市 大部分重点城市成交量企稳符合行业目前状况：受益于疫情管控全面解绑、刚需刚改集中释放等因素，一季度新房成交迎来一轮放量，30个典型城市中，三分之一在上半年成交量同比上升20%，其中武汉同比上升39%，仅4城成交量持续下滑 长春惠州天津杭州厦门上海武汉济南东莞郑州合肥北京温州深圳西安徐州成都广州宁波青岛重庆苏州佛山昆明无锡福州南京常州长沙沈阳 全 国 市 场-典 型 城 市 多数重点城市供应同比持平或回升，武汉上半年供应维稳且克制：大部分重点城市上半年新增供应量保持稳定或有所回升，其中三分之一城市供应上升，二分之一城市供应保持稳定，武汉属于供应保持稳定且相对克制的城市 40%重点城市狭义库存去化周期有所缩短：二季度整体供应缩量，成交增长动能转弱，狭义库存持续回落，40%城市狭义去化周期有所缩短，其中三分之二城市去化周期在18个月以内，武汉去化周期为19.3个月，较2022年末下降4.5个月 量跌价涨，城市集中度提高：2023H1重点监测100城建设用地延续2021年以来的量跌价涨趋势，城市集中度也逐年提高，且越靠前集中度提升幅度越高，投资拿地区域聚焦一线和核心二线城市 同比量跌价涨，成交集中在4-6月：涉宅地块成交建面同比减少32%，成交金额同比减少20%，成交楼板价同比上涨18%；分月度来看，经过2-3月小阳春以后，4-6月为上半年土地成交主力，建面占比高达62%，金额占比高达72% 投资热度下降，土地市场遇冷：2023H1重点城市涉宅地块的全年完成率普遍低于30%，武汉仅完成13%；2023H1成交金额占比2022年普遍低于40%，武汉仅占比20%，除了杭州等个别城市，其他均热度下降，市场遇冷 国央企投资金额占比6成，城投平台逐渐隐身：在上半年重点城市集中供地中，国央企、城投平台、民企拿地金额占比分别为60%、18%、22%，国央企仍为主力；部分热点城市民企表现一定复苏；整体来看城投拿地占比连续下行，逐渐隐身 ü武汉对比其他城市，成交恢复更好，成交量同比上涨39%，全国仅1/3城市成交上升20%及以上典型城市中，1/3城市2023上半年成交量同比上升20%，仅4城成交量持续下滑。武汉成交同比上升39%，相对其他城市来说恢复更好。 ü武汉存量去化周期较2022年末下降4.5个月，但在全国城市中依然处于较高位 典型城市中，2/3城市狭义库存去化周期均以下降至18个月以内，如合肥、上海、杭州和长沙，而武汉目前存量去化周期为19.3个月。 ü武汉土地市场表现更为冷清，全国重点城市土地供应计划完成率普遍低于30%，武汉仅完成13%，成交金额仅占2022全年20% 典型城市2023上半年成交金额占比2022年普遍低于40%，武汉仅占比20%，除了杭州等个别城市，其他均热度下降，市场遇冷。 武 汉 市 场 运 行 情 况 武 汉 住 宅 市 场-半 年 楼 市 成 绩 单 从成绩单来看，今年上半年市场的基本面指标表现可圈可点，供应持稳，但相对节制，量价出现喜闻乐见的同环比齐升，狭义库存及去化周期亦得到阶段性改善，整体数据呈现了一个复苏转好的半年度市场 然而实际的市场情况真有如此美好？下面我们会从不同维度进行拆解，诠释当前楼市的挣扎与胶着 武 汉 住 宅 市 场-商 品 住 宅 供 求 上半年出现剧烈震荡，市场根基并不稳固尚处调整周期：一季度复苏态势强劲，月均成交115万方，价格增速3.3%，进入二季度后复苏动能大幅转弱，5月尚得以价换量、政策托底成交有所反弹，6月需求又显疲软价格受结构影响再度推高 武 汉 住 宅 市 场-周 度 成 交 高 频 趋 势 对 比 2-3月回暖行情源于小阳春的提前到来，市场其实并未跨出正常运行通道：对比历年市场节奏，今年小阳春提前2-4周，于第6周实现同比正增长，市场提前进入上升通道其后又提前走进盘整阶段，唯一不同在于年中冲刺阶段缺乏时间与力度 武 汉 住 宅 市 场-成 交 拆 解 历史库存在加速出清，新增供应去化率处于较低水平，上半年市场整体去化能力依然偏弱：2023年新增供应去化率仅20%，略高于去年同期5个pct，结构上来看2021-2022年供应的房源成交占比达67%，三分之二的成交量来自往年库存 武 汉 住 宅 市 场-价 格 拆 解 上半年月度均价波幅明显，其实更多受结构上巨大的价格差异所致：当前各环线价格差异巨大，同比全市均价之下外环外比值0.5，二环滨江区域2.7，除4月外其他月份价格波动均主受结构影响，其中天地单项目便于6月拉升全市均价2K有余 ①3月价格环比上涨6%，仍在合理波动区间内，成交量延续2月的良好势头，创下3月份成交量新高 ②4月价格继续环比上涨6%，较2022年12月上涨幅度已达17%，与此同时，成家量下滑45% ③5月价格环比下降9.7%，回到合理波动区间内，成交量上涨64% 武 汉 住 宅 市 场-价 格 拆 解 近4成板块均价有所回升，其中两类板块价格修复预期更高：一类是滨江热点板块价格回升幅度超10%，另一类是人口密度高及远郊高折扣板块，回升幅度亦在5-10%之间，其余多以三环内板块为主，价格回升幅度低于5% 上半年供应保持节制，成交放量明显，狭义存量及周期得到阶段性改善：上半年供需关系逆转供求比仅达0.8，狭义存量得以缩减至1918万方，1-5月去化周期亦同步持降，然而随着市场需求再陷瓶颈期，6月去化周期亦出现较为明显的回升月度狭义库存及去化周期走势 武 汉 住 宅 市 场-已 达 预 售 条 件 未 供 应 截至2023年中已达预售条件未申领预售证476万方，下半年潜在市场去化压力较大：当前市面面临与2021年下一样的窘境，各项目在售货量充裕，然市场进入下行销售疲软，积压待取证量集中于外环外、三四环间，其他区域次之 497万方：536下半年预计供应将有所增长，相较上半年二环内、三四环将增长，二三环将缩减，四环外持平：预计供应536万方，环比增长8%，供应节奏同上半年偏向后置，其中释放超20万方有8个板块，主要分布于产城核心、滨江、汉口二三环区域 市 场 结 构 与 微 观 监 测 武 汉 住 宅 市 场-分 环 线 成 交 三环内主城占比普遍提升，四环外市场不同程度下跌：上半年三环内主城成交占比持续扩张，环比上升均达3个百分点，进一步拉动全市均价再创新高。三环以外占比普降，远郊市场受二手及新房价格强力竞争新房市占明显下滑 武 汉 住 宅 市 场-面 积 结 构 110-140㎡持续为全市新房成交主力，110㎡以下产品占比稳定，140㎡以上品质改善占比持续增长：上半年新房成交主力仍集中于110-140㎡，占比达44%，140㎡以上占比持续上升，城市改善置业逐步稳定释放 武 汉 住 宅 市 场-单 价 结 构 2W及以下占比稳定，2W-3W单价占比有所放大：2023上半年，整体市场需求主力单价段主要集中在2W及以下，成交占比达74%，另2W-3W单价区间改善置业及4W以上豪宅市场占比有所上涨 舒适性的需求有提升，改善及豪宅产品销量走强：限购松绑、利率下调等需求端宽松政策不断发酵，改善、豪宅置业需求得以持续释放，总价200-400万改善产品上升3.9pct，占比达30%，总价700万以上豪宅产品上升0.1pct，占比1.9% 武 汉 住 宅 市 场-来 访 与 转 化 率 转换率提升并不显著：根据全市重点监测项目案场持销来看，平均单盘转化率并没有明显好转，哪怕是在行情最好的二三月，平均单盘转换率仅达8.2%，对比去年同期亦有小幅提升，但对比21年同期仍存在较大差距 分区域来访与转化呈现较大分化与差异：二环内非滨江、三四环其他及二三环在2、3月人气明显增加且转化率上涨，小阳春之后出现迅速下滑，行情转瞬即逝。反之高端改善的二环内滨江及强产业支撑板块三四环开发区来访及转化在上半年均维持相对稳定局面，在楼市小阳春之后也没有出现明显下滑。四环外市场虽到访维稳但转化亦更加困难，整体波动 武 汉 住 宅 市 场-新 开 盘 表 现 上半年整体新开盘表现延续低位盘整，2-3月出现短暂上涨行情，整体去化率明显提升：上半年整体开盘持续低迷，2-3月受疫情放开及政策利好刺激出现明显转好，4月再度回落至低值，整体市场去化率受热点红盘阶段性推售影响明显波动 武 汉 住 宅 市 场-新 开 盘 表 现 改善持续释放，刚需尽显乏力：新推盘八成以上以平推入市为主，单盘推量持续下降。典型红盘“高频推售、小步快跑”加速去化。二环内新开盘综合去化率同比延续上行，改善市场维稳；二三环-三四环受供应结构影响小幅波动，四外环市场开盘去化不及一成，远郊市场动力尽显不足 主城核心区改善及产业核心板块新开盘热度相对维持：上半年新开盘市场延续下行，中心区改善、主城二三环刚需及产业核心区板块市场新开盘热度相对维持，远郊板块综合首日去化率普遍不及一成 武 汉 住 宅 市 场-新 房 与 二 手 房 关 系 二手房成交量首次超过新房：随二手房价格的进一步向下加之套均面积明显小于新房，今年以来二手房成交首次超过新房，两者之间套均总价差距达18% 武 汉 住 宅 市 场-新 房 与 二 手 房 关 系 上半年二手房成交量创新高，价格走势稳健：相比新房市场，二手房今年上半年量价走势非常稳定。即便是进入小阳春以后成交量有所下跌，但对比过去两年仍然处于高点，月度单价下滑幅度均极小，波动幅度维持1%~3% 二手房新房单价差拉大：上半年除二环内二手房出现小幅涨价外，二三环及三四环相比22年同期均维持稳定或小幅调整，四环外市场出现明显抛售行情，市场调整行情下新房与二手房价差明显拉大 楼市得到一定修复但根基并不稳固，受供需两端制约增长动能持续转弱 预计短期维持低位震荡，最快将于明年上半年迈出调整周期 l楼市仍处调整周期，得到一定修复但根基并不稳固，受到供需两端的制约二季度复苏动能持续放缓 •供应保持相对节制，成交放量明显，土地端的成交规模可控，以至于全市狭、广义存量及周期亦有所缓和，整个市场的供需矛盾在今年H1得到明显的阶段性缓解，但二季度受制于积压需求释放殆尽，供给端并未及时补充更多适配于各区域的优质货量，市场实际上也没法延续2-3月的“小阳春”行情，4月市场急速转降，5月虽有企业加强以价换量、房交会及时跟进托底但增长乏力，6月需求又显疲软且分化进一步加 剧。l当前楼市呈两极分化态势，二手房整体好于新房，二环内新开盘延续平稳上行，改善及豪宅需求释放更加持久 •新房、二手房之间持续分化，不同于新房的剧烈震荡低位盘整，二手房价格走势更显稳健，成交量平稳回落仍处相对高位；新开盘上的分化，二环内同比延续上行，市场热度相对维持，远郊板块去化率普遍不及一成；均价上的分化，滨江热点