房地产行业：8月房地产市场形势分析内参

丁祖昱博士 克而瑞集团董事长上海易居房地产研究院执行院长 2 0 2 3年9月 一、当前房地产市场形势 中央政策密集落地：认房不认贷、降首付和利率、置换退个税，短期有效中期待观察 续期“置换住房退个税”政策至2025年底 三部门推进“认房不认贷”，北上广深等多城跟进 将去年9月30日出台、原本将于今年底到期的置换住房退个税政策，延期到2025年底。 2025年12月31日前出售自有住房并在1年内重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。。 限首套，二套存量房贷利率不调整限幅度，新发放贷款加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。 多数核心一二线城市首套、二套首付比例均存在下调空间。大部分弱二线和三四线城市已经调整到位，新政没有实质性影响。 地方政策提速加力：8月以来62城放松、超半数一二线松绑，津沈等打出组合拳 39城放松公积金 深圳、成都、武汉、重庆、郑州、厦门、苏州、沈阳、青岛、南宁、合肥、贵阳、昆明、南昌、南京句容、梧州、温州、三门峡、衢州、枣庄、盐城、雄安、梅州、马鞍山、六盘水、金华、嘉兴、惠州、淮安、邯郸、赣州、阜阳、池州、毕节、巴中、新乡辉县、固原、海南、贵州省 17城财税托市 重庆、郑州、武汉、天津、沈阳、南宁、南京、南昌、无锡、温州、金华、嘉兴、赣州、巴中、永州江永、新乡辉县、上饶铅山 政策再优化空间：交易税费减免、限购微调、取消限价、限贷进一步放宽 限贷进一步放宽，认贷不认房等 限购一线局部调整，二线放松甚至取消 •首付比例下调至全国下限，即首套最低20%、二套最低30%•认贷不认房，贷款结清就算首套，不要求本地无房•极端情况不论套数申请按揭都给贷 取消限价，让价格回归市场化 减免契税，增值税、个税免征年限缩短 •契税减征甚至免征•增值税和个税的征免年限缩短，比如由5年改为2年 房地产行业销售、开发投资持续低位承压，7月同比降幅进一步扩大 8月供应环比增11%，京广深等一线增3成以上、二三线推盘乏力 8月成交环比增2%、仍处近5年月度低位，前8月累计同比增幅收窄至2% 一线成交同环比降幅居前、二三线环比微增，汉青惠徐等以价换量效果显著 8月去化率33%低位持稳，杭苏甬改善盘拉动热度回升 8月津庐长宁等多数城市来访、认购尚属低位，暂无明显起色 二手住宅8月25城成交环比微增1%、同比降7%，京沪深杭等止跌企稳 8月津郑汉渝等刚需驱动型城市二手房挂牌、带看量持续走低，供需两淡 8月土地成交建面环比增5%，一二线成交占比上升致成交均价环增24% 8月溢价率五连降再创新低，流拍率延续高位 前8月土地成交同比降幅24%，一二城市面积、金额累计同比降幅持续收窄 京津等热点城市成交金额同比大增，京、杭、沪揽金额超千亿元 8月房企销售环同比降34%为近5年月度次低、累计转跌8.5%，TOP10亦增速放缓 8月新增融资规模同比回升，头部优质房企仍为融资主力 ⚫2023年8月80家典型房企的融资总量为574亿元，环比下降13%，同比上升52%；前8月融资量为4470亿元，同比下降20%；自2022年末优质房融资开闸，但仅一季度回暖，5月至7月持续下跌。本月8月融资规模同比回升，主要由于去年基数较低，从绝对量来看并不高。 ⚫8月房企融资成本3.12%，环比下降0.37pct，同比下降0.02pct。本月境外债仍未有发行，处于冰封状态；而境内债券方面，发债企业包括招商、厦门国贸等，发债企业范围仍局限于此前发过债的优质房企。 9月仍有一波到期高峰，境外债发行与到期规模缺口较大 ⚫2022年80家典型房企境内外债券合计到期规模为5851亿元，而发行规模仅为4466亿元，房企无法通过发行新债覆盖到期旧债。2023年房企到期债券规模约为6946亿元，超过2022年规模，仍有较大的压力；此外资产证券化到期规模还有801亿。 ⚫2023年9月仍是到期高峰，境内外债券到期规模高达633亿元，此外2024年3月及4月到期规模均在600亿以上。由此来看，若未来销售市场长期低迷，房企偿债压力仍然较大。 前8月百强拿地金额同比降14%,拿地销售比仅0.18 投资谨慎聚焦，一二线占比超八成 二、近期热点问题探讨 1、央地政策京沪效果显著 新房：一线周度供应持降，成交微增，上海成交显著好于8月周均 新房：北京周度认购环比提升2倍以上，上海市区高改&轨交热盘来访激增 上海：新政后的第一个周末，市场快速做出反应，购房者人流量、来访量、成交量均有显著提升，前期观望情绪得以释放购房者置业和置换意愿明显上升 北京：自“认房不认贷”政策落地后，案场来访量增加明显，单周平均来访量228组，环比提升30%；单周平均认购套数20套以上，环比提升2倍以上；案场热度与3月持平，单盘平均转化率10% 市区高端改善项目： ◼中海海上和集：杨浦控江路板块、高层121000元/平方米新政后项目表现:目前处于蓄客阶段，新政后周末售楼处来访量增加◼合生缓云上海：杨浦东外滩板块、小高层119800元/平方米新政后项目表现:目前未开启认筹处于前期蓄客期，过往在此期间日均销售接待量15组左右，9月2日销售平均接待25组，上涨60%◼普陀金茂府(金茂景泰府)：普陀桃浦板块、高层83000元/平方米新政后项目表现:目前处于续销中，9月2日来访100组，是平时来访量的2.5倍，成交5套 新城轨交&外环线热盘： ◼华发蟠龙四季：青浦徐泾板块、小高层64000元/平方米新政后项目表现：项目9月2日开发售楼处和样板房，当日来访600+组。直至晚上8点钟，售楼处依旧人流不断◼招商南山虹桥璀璨领峯：嘉定南翔板块、小高层57000元/平方米新政后项目表现：目前续销中，新政后周末2天来访254组，上周末来访119组，来访量提升113%。新政后周末认购12套，上周末认购3套◼保利光合上城：闵行颛桥板块、小高层69900元/平方米新政后项目表现：目前续销中，9月2日发布海报称单日成交额1.6个亿，成交近20套（含大定） 新房：广州中心区&近郊认购上涨3成以上，深圳来访去化一般（或受台风影响） 二手房：京沪新挂牌房源激增，上海置换情绪高涨，广深相对平静 二手房：京沪新增带看、成交显著跳增，广深政策反应一般 京沪快速升温叠加供应增加，金九银十可期；广深小幅转暖，向好程度有限 深圳：项目处于营销预热期，8月观望政策、积压未入市，9月将集中推售，带动成交小幅提升，但整体预期向下 北京：9月新房市场将进入新盘入市高峰期，开盘项目主城及近郊入市各占比五成，产品类型丰富，覆盖刚需及改善各类群体，且优质板块项目集中。9月供应提升及优质项目的入市将带动楼市成交量回升。 上海：认房不认贷落地，短期内一二手房成交热度已现，9月新政叠加八批次新房集中供应，预计带动整体成交热度稳步回升。 广州：8月底认房不认贷出台，对“金九”市场信心有一定的提振作用，预计首付门槛降低，将释放部分改善购买需求，加上荔湾、番禺、天河近期关注度较高的新盘将入市转化，供应井喷等综合因素利好之下，楼市供求活跃度有望稳步复苏 2、城市规模总量与结构变化 一二手总需求略有萎缩但未断崖式下跌，穗庐津等容量恒定优于平均 2022年二手成交规模开始超过新房，二手房价下行分流新房刚需客群 8月新房加速以价换量，渝汉等降价到位后刚需开始由二手回流至新房市场 3、不要将代建从"蓝海"做成"红海" 代建有轻资产、低负债、高成长、抗周期等特点，是新模式重要方向 收益相对稳健，风险较小。代建主要收入来源为管理费用、代建费用及销售溢价，收入比较稳定，费用支出控制及成本管理可避免亏损。可以实现规模快速扩张。代建省去了拿地等流程，大大缩短开发周期，快速实现项目的收入变现，从而也保障了公司规模发展。负债率相对较低。代建主要提供服务，并不负责投资。因此，代建公司能维持较低杠杆，不依赖外部融资来源，负债率相对较低。更少受到房地产市场周期的影响。市场好，代建会有充足客户来源；市场下行时，中小房企也会利用代建公司的品牌与服务抵御周期性风险。 布局代建的百强房企已达66家，民营房企多达41家，出险房企也热衷代建 截至2023年中期，发展代建业务的品牌房企已经达到了66家，其中民营企业多达41家，国企央企数量达21家，混合所有制企业4家。自2020年以来，近年来还有包括世茂、旭辉、龙湖等8家房企成立代建平台；当前发展代建业务的66家品牌房企中有代建独立平台的共有22家。 TOP30企业上半年新增超7000万平，总合约规模超6亿平方米，赛道竞争愈演愈烈 2023年上半年，TOP30代建企业新增建筑面积超7400万平方米，截止2023年6月总合约建筑面积超6亿平方米。其中，新增签约面积超500万平米的企业共4家，占TOP30企业新增签约面积的50.3%。上榜企业包括深耕多年的绿城管理、蓝城集团，还有一些新入行业的后起之秀，如旭辉建管、龙湖龙智造、兴元建设等。 经济下行坏账规模或会增长，帐期时长拉长也需警惕 2022年绿城管理预期信贷亏损模式下的减值亏损从2021年末的1108.3万元，提升到了2022年末的2251.6万元。绿城管理作为行业第一股，有着央企背景，在具有较高谈判力的情况下，都不可避免产生坏账。对于民营房企，出现坏账的情况或更加严重。 代建相关的法律法规仍不健全，各方权责利关系未完全明确 1、代建相关法律、法规不健全 未建立起与代建相配套的法律、法规，推行代建制的操作细则也未制定。 国家对于代建企业的法律地位没有明确作出规定，委托人和人之间的关系也尚未明晰，对于代建企业的管理范畴和工作职责不能清楚的予以规定。政府委托企业代建项目，这种委托是民事委托还是行政委托，缺乏明确的法律规定。 2、承受合作风险，需要对委托方仔细甄别 代建方承受较大合作风险。比如若委托方因资金问题，导致项目停工，代建方不仅无法收回成本，同时对品牌也产生较大损害。代建方往往需要对委托方进行仔细甄别，进行风险管控。 3、代建单位介入的时间滞后 部分代建单位介入时间滞后，没有充足时间理解和掌握前期阶段的准备工作而盲目接受委托或盲目投标中标，很难在项目建设过程中及时汇集建设设计、监理和施工单位等各方意见，等施工过程中才发现问题，直接导致投资费用的增加和工期的延误。