1savills.com.cn/researchMARKETINMINUTESSavills Research写字楼深圳 - 2023年7月第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Aborven Luo高级董事深圳+86755 8436 7099aborven.luo@savills.com.cnRay Wu董事总经理深圳+86755 8436 7008ray.wu@savills.com.cn商业楼宇部中央管理部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnCarlby Xie董事华南区+8620 3665 4874 carlby.xie@savills.com.cn• 2023年第一季度，深圳市地区生产总值同比增长6.5%，达人民币7,772.2亿元。同期，第三产业增加值同比增长7.6%，至人民币5,217.6亿元，占GDP比重达67.1%。• 第二季度，共五个新项目交付入市，合计带来约44.4万平方米办公面积。截至季末，全市总存量环比增长3.8%，至1,044.2万平方米。• 截至季末，全市平均空置率环比上升2.6个百分点、同比上升4.1个百分点，至27.0%。• 截至季末，深圳甲级写字楼租金指数环比下降1.1%、同比下降2.9%，平均租金降至人民币每平方米每月178.9元。• 年内，经济环境挑战犹存，且下半年深圳甲级写字楼市场预计还将迎来83.3万平方米的大规模供应。需求复苏放缓租赁市场竞争愈趋激烈。“继第一季度小幅回暖后，深圳甲级写字楼市场因内外部经济挑战、大规模供应及疲软的租赁需求而面临较大阻力，全市入驻率及 租 金 环 比 齐 降 。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部 2savills.com.cn/research图1：全市甲级写字楼新增供应量、净吸纳量及空置率，2018至1H/20230%5%10%15%20%25%30%35%020406080100120140201820192020202120221H/2023来源 第一太平戴维斯研究部图2：各 子市场空置率, Q3/2018至Q2/20230%10%20%30%40%50%60%70%Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2201820192020202120222023来源 第一太平戴维斯研究部6080100120140160180200Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2201820192020202120222023Q4/2007=100来源 第一太平戴维斯研究部备注 图表中所有租金指数均始于Q4/2007，以下子市场例外：宝安区 – Q1/2018市场综述根据深圳市统计局数据，2023年第一季度，全市地区生产总值同比增长6.5%，达人民币7,772.2亿元。同期，第三产业产增加值同比增长7.6%，至人民币5,217.6亿元，占GDP比重达67.1%。尽管如此，在内外部宏观经济挑战、大规模新增供应及租赁需求疲软的背景下，深圳甲级写字楼市场的复苏步伐仍然缓慢，全市入驻率和租金环比齐降。供应2023年第二季度，共五个新项目交付入市，合计带来约44.4万平方米办公面积。截至季末，全市总存量环比扩张3.8%，达1,044.2万平方米。需求在当前经济与营商环境影响下，2023年第二季度交易活动较上季有所减少，季度净吸纳量较去年同期下降 71.9%。部分租户因持续面临财务负担及运营压力，因而在企业房地产策略方面更趋谨慎，并持续缩减办公空间或选择搬迁。有鉴于此，加之新项目预租率较低，季末全市空置率环比上升2.6个百分点、同比上升4.1个百分点，达27.0%。同期，源自银行、证券和保险公司等金融企业的租赁需求较信息技术行业更趋活跃，其租赁面积占季内成交总面积的47.3%。部分瞩目租赁成交包括：长城证券在国际能源大厦承租17,800平方米，国信证券在鼎和大厦承租4,200平方米，平安人寿保险在中洲滨海商业中心租赁4,000平方米。此外，市场亦录得部分源自专业服务及信息技术行业的瞩目租赁活动。例如，北京乾成律所在平安金融中心租赁1,686平方米，卓羿网络在前海世贸大厦承租2,550平方米。租金在整体经济及租赁市场复苏缓慢的压力下，业主普遍选择更为激进的租赁策略，通过提供更大力度的租金优惠等方式吸引和挽留租户。截至季末，深圳甲级写字楼租金指数环比下降1.1%、同比下降2.9%，平均租金降至人民币每平方米每月178.9元。投资季内，深圳甲级写字楼市场投资者情绪及信心 仍 处 低 位 。年 初 以 来 ，因 宏 观 经 济 不 确 定性犹存且租赁需求表现不及预期，买卖双方仍存在显著的价差预期。而散售市场则录得若干源自国内自用型买家、金融公司及国企的 成 交 。例 如 ，浙 商 银 行 以 约 人 民 币 2 2 . 7 亿 元的总价购置了位于福田区的中洲滨海商业中心西塔（1-21层），交易面积为4.1万平方米。市场展望年内，经济环境挑战犹存，但下半年市场预计还将迎来83.3万平方米的大规模供应。随着新项目交付入市，全市总存量将于年末扩张至1,127.4万平方米。新增供应的集中放量加之疲软的租赁需求令市场再次承压，全市平均入驻率及租金预计于年末进一步下降。图3：各 子市场租金指数，Q3/2018至Q2/2023表1：租赁成交 甄 选，Q2/ 202 3来源 第一太平戴维斯研究部租户行业项目子市场承租面积（约，平方米）长城证券金融国际能源大厦福田17,800国信证券金融鼎和大厦福田4,200平安人寿保险金融中洲滨海商业中心福田4,000北京乾成律所专业服务平安金融中心福田1,686写字楼