1savills.com.cn/researchMARKETINMINUTESSavills Research写字楼深圳 - 2022年1月第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Sam Lai高级董事深圳+8620 3665 4830sam.lai@savills.com.cnRay Wu董事总经理深圳+86755 8436 7008ray.wu@savills.com.cn商业楼宇部中央管理部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnCarlby Xie董事华南区+8620 3665 4874 carlby.xie@savills.com.cn• 2021年，深圳经济持续复苏。前三季度，全市地区生产总值同比增长7.1%，至人民币21,791.18亿元。• 2021年第四季度，三个新项目交付入市，共为市场带来43.5万平方米可租赁写字楼面积。• 截至2021年末，全市总存量环比扩容4.9%，同比扩容11.8%，至928.8万平方米。• TMT及金融行业的租赁需求保持强劲，于季内数宗瞩目租赁成交可见一斑。• 全市季内净吸纳量环比增长43.6%，至约44.0万平方米。季内和全年净吸纳量均创历史新高。• 全市平均空置率环比下降1.2个百分点，同比下降5.2个百分点，至22.7%，系2019年第三季度以来最低，季内需求畅旺得以体现。• 截至2021年末，全市平均租金下降至人民币每平方米每月 184.1 元，租金指数环比、同比均下降0.2%。• 季内，深圳写字楼物业投资市场虽未有整售成交公布，但投资者仍持续关注本地市场。强劲需求加速市场去化诸多瞩目租赁成交推动年度净吸纳量突破百万平方米。“ 受TMT和金融行业需求带动，季内及全年净吸纳量均创历史新 高 ，但 众 业 主 仍 迫 切 加 速 项目 去 化 。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部 2savills.com.cn/research图1：全市甲级写字楼新增供应量、净吸纳量及空置率, 2017至20210%5%10%15%20%25%30%35%02040608010012014020172018201920202021来源 第一太平戴维斯研究部图2：各子市场空置率, Q1/2017至Q4/20210%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420172018201920202021来源 第一太平戴维斯研究部80100120140160180200Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420172018201920202021Q4/2007=100来源 第一太平戴维斯研究部备注 图表中所有租金指数均始于Q4/2007，以下子市场例外：宝安区 – Q1/2018市场综述2021年，深圳经济持续复苏。前三季度，全市地区生产总值同比增长7.1%，至人民币21,791.18亿元。同时，第三产业增加值同比增长8.3%，至人民币13,896.03亿元，第三产业占比达63.8%。这为深圳写字楼租赁及投资市场注入增长动能。供应第四季度，深圳甲级写字楼市场供应仍保持充足。季内，位于福田的大百汇广场以及位于南山前海片区的光启未来中心和金地威新中心交付入市，三个新项目共为市场带来43.5万平方米可租赁写字楼面积。全市甲级写字楼总存量因此环比扩张4.9%，同比扩张11.8%，至928.8万平方米。随着前海两个新项目的入市，南山存量升至430.2万平方米，保持全市最高，占总存量的46.3%。需求2021年，与诸多经济行业仍受疫情负面冲击相反，TMT行业逆势而上，并在全国范围内蓬勃发展，且在深圳尤是如此。这为本地甲级写字楼市场注入了强劲的租赁需求，并可于季内达成的数宗瞩目租赁成交中得以印证。例如，腾讯在金地威新中心租赁了约6.0万 平方米，快 手 在 光 启 未 来 中 心 租 赁 了约3.0万平方米，明源云在金 地 威 新中心 租赁了2.0万平方米。同时，来自房地产、零售和贸易、专业服务、消费者服务等行业的租赁需求亦保持活跃。第四季度，租赁市场整体活跃，季度净吸纳量再创新高，全市季度净吸纳量环比上升43.6%，至44.0万平方米。其中，得益于南山TMT产业集群和福田金融及房地产相关的产业扶 持政 策，两个 子市场 分别贡献了全市75.2%和21.1%的净吸纳量。全年净吸纳量亦创历史新高，达119.4万平方米，为2020年的2.2倍。尽管新增供应可观，但租赁需求的强劲增长推动全市平均空置率自年初以来持续下降。截至2021年第四季度末，全市平均空置率环比下降1.2个百分点，同比下降5.2个百分点，至22.7%，系2019年第三季度以来最低。租金尽管需求表现活跃，但鉴于空置率水平仍然较高且未来供应充足，众业主仍持谨慎态度，致力于挽留现有租户，并积极吸引新租户入驻 。因此，业主 延 续以价换 量 策 略，进而导致全市平均租金降至人民币每平方米每月184.1元，租金指数环、同比均下降0.2%，但 同 比 降 幅 已 连 续 七 个 季 度 收 窄 。投资2021年，许多开发商及业主都面临债务和/或 资 金 问 题，市 场 中 资本 值 倾 软 的 可售 项目数量因此增加。第四季度，尽管净吸纳量创历史新高，但出于对持续性供过于求的担忧，许多投资者仍对市场持谨慎态度，并普遍提高对投资标的的资本化率要求。年内，国内投资者和自用型买家依旧活跃，系市场主要购买力。季内，尽管市场并未录得整售成交公布，但许多机构投资者仍持续关注深圳写字楼投资市场。市场展望2022年，在“十四五”规划背景下，得益于中央政策支持，深圳经济前景将保持强劲。同时，TMT、金融等支柱产业的持续增长有望进一步赋能写字楼市场发展。尽管如此，2022年大量新增供应（约120.4万平方米）仍将加剧市场竞争，项目出租表现料将承压。2022年全市平均空置率或出现结构性上升，平均租金水平亦将小幅下降。图3：各子市场租金指数，Q1/ 2017至Q4/2021表1：租赁成交甄选，Q4/2021来源 第一太平戴维斯研究部租户行业项目子市场承租面积（约，平方米）腾讯TMT金地威新大厦南山60,000快手TMT光启未来中心南山30,000明源云TMT金地威新大厦南山20,000浙江大华技术股份有限公司TMT博今商务广场福田4,000鹏华基金金融深业上城福田3,000高远资本金融平安金融中心福田3,000写字楼