2021年深圳房地产市场回顾与2022年展望：写字楼需求倍增创全国第，大宗交易市场投资额回归200亿

2021年回顾2021年深圳房地产市场回顾与02022年展望写字楼需求倍增创全国第大宗交易市场投资额2022年月回归200亿2021年，疫情阴尚未消散，市场仍充满不确定性。回顾过去一年，深圳商业地产市场在面对诸多挑战的境况下，依然交出了一张亮眼的答卷。优质写字楼市场需求创下全国第一：在科技板块的“硬核”带动下，需求加倍反弹，头部科技企业高速引领再加上本地科技企业快速成长，以银行和证券为主的金融板块需求继续活跃，共同构建深圳优质写字楼市场需求的双轮驱动。优质写字楼市场发展前景一路向好，空置率同比不断改善，租金跌幅继续收窄。着眼优质零售物业市场，需求全面复苏，全年吸纳反超新增供应，空置率改善至市场低位。疫情常态下，市场需求热点频现，业主与商家双双发力。前瞻性消费需求的引导以及消费需求转向的捕捉共同带动市场繁荣。购物中心纷纷采取品牌焕新与场景化打造等举措，以确保维持竞争优势。珠宝配件、运动品牌持续扩张，重奢品牌深耕深圳市场，除传统零售需求外，以汽车为代表的消费新势力继续高歌猛进。餐饮方面，资本推动下咖啡、茶饮及港式餐饮扩张热度不减。活跃需求带动市场租金稳步回升。聚焦优质物流仓储设施，高标仓市场连续第三年未录得新增供应入市，供不应求的态势持续，在旺盛需求增长下市场几近满租。而大宗交易市场重现疫情前的荣景，写字楼成交一骑绝尘，带动全市成交总额突破人民币两百亿元，来自科技行业的企业买家主导带动资产型交易为市场主要成交类型。CBRE世邦魏理仕深圳研究部负责人郭丽萍 优质OFFICE写字楼市场新增供应净吸纳量111.4157.9空置率平均租金16.6%187.7需求领跑全国科技板块成为硬核驱动力2021年，在疫情际发一年多后：梁划优质学字楼市场连续第七年创一百万平方米新增供应，整体市场表现扶摇直上，需求加倍反弹，全年净吸纳量反超新增供应直逼158万平右米，缔造有数据以来的最高纪录，两年平均净吸纳量录得高于历出平均水平的115方平方米，当中除了疫情后整休市场逐步复苏等客观因案推动：亦彰显了深划圳写字楼市场多元的活力及强大的韧牛。整体市场空率同比孜善明显，降低了近6个百分点至16.6%。若退需求板块，科技和金融板块为深圳孕字楼市场误供"双轮驱动”：科技板块位列需求榜首，新租赁需求占比为4了.8%，其中9成以上来科技互联网企业：头部科技企业需求引领效应明显，多个头部企业于年内均录得数万平方米以上的租赁成交，式中某义部企业以全年累计25万平方米的租货成交遥遥领先。与此同时，深圳科技产业完善的生态链和产业聚集亦带动部分本注科技企业快速成长，年内数宗万平方米以上的租赁案例均齐自本地科技企业，涉及领域包括云存储、软件开发和态科技等。金融板块需求以19.1%占比排名第二，其中银行和证券机构升级搬迁带来的传统金融需求表现克为活跃，而非传统会则聚焦财富管理和投资理财两类业态以法律和咨询为主的专业服务业板块贡就了近6.0%的需求，全年共录得40家律所的新租赁成交：除传统福田CBD外，高新科技园片区也吸引了不少律所驻。多家来自北京、，东省其它城中及海外的律所在年内均落地深圳，进行战喀包括电子元器件的牵告资易及跨境电商的需求开始凸显， 写字楼租赁需求强度分析（按租货面积）478%TMT19.1%金融业5.9%专业服务5.0%零售贸易3.8%房地产建筑2.8%3C电子产品0%20%45%X0950%100%科技企业快速发展刺激过渡期办公需求的培加，再加工情后市场对十灵活办公的接受度逐步提高，推动共亨办公空问重返优质写字楼市场并出现一定的扩张势头。新增供应三力下，政府招商助方个别楼宇快速去仁的效未显著。前海版块年内表现尤为突出，受益于攻策推动和片区配套改善带来的盅求提升，前海的空道率在下半年录得超20个分点的改善降至25.7%，片区的租金也因此实现微培租赁类型方面，新项目不断涌入带动搬迁热间，报迁需求占比过半，约为52.4%，其中升级搬迁表现活跃。而新设立需求占比超过10.0%，主费来自北京、上海和广东当其他城市的公司。热点区域(按租贷面积）40%3C091C%高新园前海福田CBD车公庙后海华强北在高供应的市场格高中，大部分业主依然在积投误整租策略以吸引优质租户进驻，与此可时，强的需求反弹推动下，市场分化也开始显现，招商运营较优良的写字楼项目在低空岂函的情沉下开始土动进行客户弱选并实现了租金的恒上强。整体巾场平均租金跌幅继续收窄，全年租金仅下跌0.7人百分点至每月每平方米187.7元，且市场平均租金在第四季度开始止跌稳。CBRE深圳顾问及交易服务「办公楼部负责人吴洋表示："未来一年，深圳孕宰楼市场依然痔迎案百万平方米以上的新塔供应，巨高度聚集在前海片区，多重政策利好一，强劲需求增长滘方将带动市场半稳前行，颈计来自科技和金融行业的需求将保持稳定长，虽相比2021年浮有所回落，但依 然保持在较高水平：受新增供应累积及政策调整带来的房达产行业收缩等影响预计整体市场空暨案将有所厂高，但得益丁科支需求稳定增长，不会出现太大波动，市场平均租金将进一步止跌回稳。新项日的不断涌入一方面为企业提供了众多选择，在供应高位下，极是性价比的租金为企业是共了改善办公条件的密口预计升级报江需求将依然为古场主济，另一力百，为了保持项目竞争力并给造差异任优势，业主应更加关注项目的软硬件维护、更新以及招商运营综合能力的提J：特别是加大投入实现原有优质租户的留存以及新租户的锁定。"优质RETAII零售物业市场新增供应净吸纳量97.498.6空置率平均首层租金3.9%20.0品牌焕新与场景化设计助力差异化竞争疫情常态下重奢品牌深耕深圳2021年全年录得7个新项目共97.4万平方米入市，主要分布在非该心区。新塔供应已经恢复至疫青前年均90万平方米以上的规模，前海迎来了音个购物中心万象前海人市，深圳也迎来了最大单体观漠的购物中心龙岗万达广场的入市，新项目均录得了85%以上良好入驻率。中场需求全面复苏，全年新塔设纳反超新培供应，录得了98.6万平方米，带动空医率同比下降0.8个百分点至3.9%的市场低位。疫青新常态下，市场需求热点频现，业主与商家双双发万前瞻性消费需求的引导以及消费需求转向的捕捉共同带动市场整荣。品牌焕新与打造场景式消费体验成为购物中心保持竞争优势的重要举拮，2021年深圳巾新晋品冲超50家：同比增长明显。场景打造方面，龙岗万达依托重体验元素，吸引了众多客流：各类晨览也成为培加购物中心人气的法宝，如"小猪佩奇不球深验之旅"华南首展落地金光华，POPMART全国首展和THEMONSTERSTOYS全国首展落地卓悦汇：疫声后人们对于黄金等保值品的追求以及对佳康的关注度持续是高，三内中高端购物中心共录得近200家珠宝纪件品牌及90家运动品牌开业。比2020年，年内的运动品牌丰室度进一步泛升，国内外均有新品牌在深圳市场开启扩张之路 包括回方、骆驼、特步、飞悦和鸿星尔克在内的国内品牌，以及首次注入深圳的美国户外品牌Chums、法国品涛HOKA等，额值经济的消费文化带动美女品牌迷续扩张，成为购物中心提升品质以及进行差异化亮争的至要选择，成为零告细分品类需求第二主力，其中国际一线品牌咯外受到业主青来。2021年有3家购物中心进行了美妆专区的打造汽车品牌积板拓店，已然成为购物中心的标配业态：相比2020年：汽车品牌线更加立体多元，包舌新能源汽车、传统汽车在内有更多的品牌加入购物中心中心开店之列，小玛、蔚来和理想汽车依然在持续扩张，新品牌包括岚图、埃安、威马汽车等，兰博基尼、宾利、宝马和路虎等高端品牌十纷纷有所布局，受疫青及出境旅限制影响，重奢品牌继续深耕深圳市场，2021年共录得44家旁侈品牌入市，同比增加14家，并由比带动首店经济法续发力：其中15家君侈品牌为首入深圳甚至华南区，令市场著侈品品牌线立体多元化，如Chanel、Goyard、VanCleef&Arpel等均开出了深圳首店，老佛节百货华南首店也落户深业上城。而对于无法引入奢侈品牌的购物中心来进，潮牌就成为其进行租户组合调整以吸引人气的法宝。餐饮左正，特色餐饮、简餐与茶饮依然足扩张主流：特色餐饮中，以杂餐厅、鼓油鸡和点心类的港式登饮扩张较为明显。简强和茶次方面，以资木推动兰州拉和奶茶、珈啡品牌扩张较为积板。零售市场租赁需求强度分析服饰22.8%配件/珠宝9.2%特色餐饮7.3%简餐5.8%茶饮5.1%运动&户外4.3%优质购物中心得益于良好的招商运营，品牌调改积极，不断引人减市首店、著侈品牌及网红品牌等，由此带动其经不断向好，租金得以培长，整体市场平均租 和宝安中心区及周达区域的购物中心表现互函点。CBRE中国区战略顾问部商业咨询负责人钟廉军表示：2022年，深圳将迈入第六个供应高位三，新增供内预一将超过100万平方米土要分布在非核心区。K11和天河城均将首入圳，前海也将迎来第二个购物中心入市。新项目的注理位造分有较为分散；预计整体市场项目间不会形成激烈竞争，随若疫情控制措施的更科学化，强的市场需求将带动新塔供应项目实现较好的预招商结果：整体市场空昼率在业主前招商策略的崔动下，颈计会小噪上升，但依然保法低位，市场平均租金亦将继续回升。以需求端来看，在政策激励及车企白身营收的不断塔长等因索的推动下，新能源汽车的开店潮将得以继续得益于汽车、寄饮等新细分品类的扩张带动，再加上众多知名开发商和购物中心运营商强大的招商能刀，预计整体市场将稳步向前：与此同时，位十磁心区的实体商业也将在宏观还境变好的有况下实现客流的进一步是升。物流仓储LOGISTICS市场新增供应净吸纳量0.06.9空置率平均租金0.4%47.4连续三年供应空白需求稳增令市场几近满租2021溪圳物流仓催市场持续第三年木录得新增供应，供应紧缺状况仍在持续。击求方面，2021年1至11月，深圳进出口总额两年平均增长8.6%。进口出口两年平均培长率均起过6.0%。与此同时，消责升级类商品保持较快塔长，网上平告延绞快速培长态势，限额以上单位温过互联网实现商品军售额两年平均增境电商需求快速增长，叠加疫情之下业已形成的来当社区电商、网购消费需求进出口、电商（含跨境电商）和第三方物流依然为深圳高标仓市场主要的需求来源。此外：宋自电商、外资制造业以及本地通讯企业的子租需求不断塔加，在无泌寻得合适空间落位的青况下，只能转向平仓和娄仓，甚至外溢至深圳同边城市。 高标仓供不应求带动体市场空芦率不断下行，同比下降2.6个百分点至年末0.4%的市场低位，几近满租，全年共录得6.9万平方米的新增吸然。纵观周边域市，在大型电商充沛需求的驱动一，高标含市场均实现快速去化，空率也保持在较低水平。物流仓储新增供应与净吸纳量表现平方米）■净吸纳量·新增供应50201420152016市场空率逐季走低带动市场平均租金上强：特别是第三季度由国内外节假日风素驱动的物流旺季期间，单季租金水平也达到了年支最高点。全年来着，市场平均租金同比冶长2.0%至每月每平力米47.4元物流仓储平均租金与空置率表现（月/平方米/元■平均租金·空置率.0%5.0g4.093.0%2.03前保税区盐田盐田保税区机场龙华观澜CBRE深圳顾问及交易服务丨产业地产部负责人陈剑锋表示：“2022年，高标仓市场新培供应交然乏，共不应求为市场常态：而需求方面深圳拥有庞大的消费市场规模以放中国重要进出口内户的法位，进出口贸易、军售、电彦和第三方物流的需求将继续维持在高位。在缺少高标仓供应的青况下，函待承载的需求只能转向楼仑和平仑，或者久溢至周边城市。预计整体市场空道率将保持在极低水平，市场平均租金也将温步上涨：而在高标仓市场中，供应量稀缺的非保税含租金塔长率将高于整市场平均水平。 投资INVESTNENT市场成交总量219.464.8%机会型投资占比内资占比37.5%58.4%写字楼成交一路向前带动年度成交额回归疫情前200亿以上2021年深圳大宗交易市场交易规模已经基本恢复至疫情前水，全年共录得23宗交易，整体成交金额共计219.4亿元，同比上升31.0%孕字楼交易占绝对主导，成交额占比为64.8%，全年共录得15景写字楼成交累列，成交总额超过人民币140亿