政策方向已明确，高能级城市政策放松可期

4 本周A股地产、港股地产、物业板块涨幅靠前。本周（7.22-7.28）申万A股房地产板块涨跌幅为+9.8%，在各板 块中位列第2；WIND港股房地产板块涨跌幅为+7.4%，在各板块中位列第3。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为 +9.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为+6.1%，沪深300指数涨跌幅为+4.5%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+3%和+4.7%。 本周土地市场成交热度较低，同比已连续3周下降，环比已连续4周下降。本周（7.22-7.28）全国300城宅地 成交建面365万㎡，单周环比-26%，单周同比-62%，平均溢价率6%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面19808万㎡，累计同比-28%；年初至今，华润置地、保利发展、中海地产、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售有所反弹，环比上升，同比跌幅收窄。本周（7.22-7.28）35个城市商品房成交合计346万平米， 周环比+18%，周同比-21%。其中：一线城市周环比+41%，周同比+17%；二线城市周环比+9%，周同比-26%；三四线城市周环比+23%，周同比-66%。 本周二手房成交同环比均下降，二手房热度持续承压。本周（7.22-7.28）15个城市二手房成交合计155万平米， 周环比-0.1%，周同比-11%。其中：一线城市周环比+6%，周同比-17%；二线城市周环比-2%，周同比-9%；三四线城市周环比+19%，周同比-29%。 销售持续承压，优化“认房又认贷”正当时。①背景：7月27日新华社消息，住建部部长倪虹表示，要大力支 持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。②定义：认房是指银行会参考拟购房人在拟购房地家庭名下实际拥有的住房套数来确定发放按揭贷款的比例；认贷是指银行会根据拟购房人家庭在全国范围内的购房公积金贷款及商业贷款记录来确定发放贷款的比例。③变迁：当房地产过热时，会出台认房又认贷政策进行降温；当市场低迷时，认房又认贷会有所放松。今年以来销售在3月冲高后持续承压，部分指标弱于去年同期，优化首二套房认定标准以释放需求恰逢其时。 认房又认贷政策对商品住宅成交面积的影响效果较为显著。在2010年启动“认房又认贷”后，北京上海的商品 住宅成交面积均由涨转跌，当年上海同比下降42%，2011年继续下降11%；北京同比下降36%，2011年继续下降14%。2014年930新政后，当年上海同比下降12%，由涨转跌；北京同比下降16%，跌幅扩大。2016年末2017年初一线城市再次启用认房又认贷后，2017年上海同比下降34%，2015-2016的升势被打断；北京同比下降38%，跌幅再次扩大。目前仅少数核心城市仍执行认房又认贷，若后续政策有所优化，该部分城市或表现出一定的弹性。 目前弱二线及三四线城市在政策端已应放尽放，本次住建部提出的降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施主要针对一线和强二线等高能级城市。推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、华润置地、招商蛇口、越秀地产、 滨江集团等。 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 认房认贷的背景、定义及政策变迁4 认房又认贷的政策效果显著5 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾6 数据跟踪7 宅地成交7 新房成交8 二手房成交10 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻12 地产公司动态13 物管行业政策和新闻14 物管公司动态14 行业估值15 风险提示16 图表目录 图表1：不同认房认贷类型下对于首套房、二套房的界定4 图表2：首二套房认定标准的政策变迁4 图表3：认房又认贷政策对上海商品住宅市场影响较大5 图表4：认房又认贷政策对北京商品住宅市场影响较大5 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表7：本周地产个股涨跌幅前5名6 图表8：本周地产个股涨跌幅末5名6 图表9：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表10：本周物业个股涨跌幅前5名7 图表11：本周物业个股涨跌幅末5名7 图表12：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表13：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表14：2023年初至今权益拿地金额前20房企8 图表15：40城新房成交面积及同比增速8 图表16：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比9 图表17：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比9 图表18：35城新房成交明细（万平方米）9 图表19：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表20：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表21：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表22：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表23：12城商品房的库存和去化周期11 图表24：12城各城市能级的库存去化周期11 图表25：12个重点城市商品房库存及去化周期11 图表26：地产行业政策新闻汇总12 图表27：地产公司动态13 图表28：物管行业资讯14 图表29：物管公司动态14 图表30：A股地产PE-TTM15 图表31：港股地产PE-TTM15 图表32：港股物业股PE-TTM15 图表33：覆盖公司估值情况16 销售持续承压，优化“认房又认贷”正当时。①背景：7月27日新华社消息，住建部部长倪虹表示，要大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。②定义：认房是指银行会参考拟购房人在拟购房地家庭名下实际拥有的住房套数来确定发放按揭贷款的比例；认贷是指银行会根据拟购房人家庭在全国范围内的购房公积金贷款及商业贷款记录来确定发放贷款的比例。③变迁：当房地产过热时，会出台认房又认贷政策进行降温；当市场低迷时，认房又认贷会有所放松。今年以来销售在3月冲高后持续承压，部分指标弱于去年同期，优化首二套房认定标准以释放需求恰逢其时。 图表1：不同认房认贷类型下对于首套房、二套房的界定 类型 首套标准 二套标准 按二套放贷的情景 拟购房家庭名下无房且全国 拟购房家庭名下有房或全国 1、全款买过一套房，再购房申请房贷时2、贷款买过一套房，房贷已还清，再购房申请房贷时 认房又认贷 范围内无房贷记录，买房算 范围内有过房贷记录，再买 3、贷款买过一套房，房贷未还清，再购房申请房贷时 首套 算二套 4、贷款买过一套房，且已经卖掉，再购房申请房贷时符合其中一条，即按二套房贷 认房不认贷 拟购房家庭名下无房，买房算首套 拟购房家庭名下有一套房，再买算二套 符合1、2、3其中一条，即按二套放贷 （1）拟购房家庭名下无房；（2）拟购房家庭名下有一套 认贷不认房 房且无房贷记录；（3）拟购房家庭名下有一套 存在1笔未还清的房贷，再买算二套 贷款买过一套房，房贷未还清，再购房申请房贷时即按二套放贷 房且房贷已还清；符合其中一条，买房算首套 来源：贝克研究院，国金证券研究所 图表2：首二套房认定标准的政策变迁 时间 政策文件名 主要内容 2010/5/26 《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》 抑制性政策：首提二套房认定标准“认房又认贷”以下情形认定为二套：1、借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统下同）中其家庭已登记有一套及以上成套住房的，即认房。2、借款人已利用贷款购买过一套及以上住房，又申请贷款购买住房的，即认贷 2014/9/30 《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》 鼓励性政策：名下有房无贷再贷款算首套，即认贷不认房积极支持居民家庭合理的住房贷款需求，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。 2016年 四季度开始 抑制性政策：热点城市再次启动“认房又认贷”深圳、上海及北京等一些城市率先重启“认房又认贷”随后杭州、合肥、苏州、天津、广州等以三大城市圈内热点城市为主的众多强二线城市持续跟进“认房又认贷”多数较低能级城市启动“认房不认贷”，如廊坊、佛山、镇江、常州等 2022年 以来 鼓励性政策：城市开始逐步突破“认房又认贷”或“认房不认贷”为“认贷不认房”如郑州破“认房又认贷”为“认贷不认房”景德镇、兰州、太原、长春、南宁、湘潭、驻马店、贵阳、兰州、南昌等十余城破“认房不认贷”为“贷清不认房” 来源：政府官网，贝克研究院，国金证券研究所 认房又认贷政策对商品住宅成交面积的影响效果较为显著。在2010年启动“认房又认贷”后，北京上海的商品住宅成交面积均由涨转跌，当年上海同比下降42%，2011年继续下降11%；北京同比下降36%，2011年继续下降14%。2014年930新政（包含二套房认定由“认房又认贷”改为“认贷不认房”、商贷首套房最低首付比例30%且利率下限为基准利率0.7倍等）后，当年上海同比下降12%，由涨转跌；北京同比下降16%，跌幅扩大。2016年末2017年初一线城市再次启用认房又认贷后，2017年上海同比下降34%，2015-2016的升势被打断；北京同比下降 38%，跌幅再次扩大。目前仅少数核心城市仍执行认房又认贷，若后续政策有所优化，该核心城市或表现出一定的弹性。 图表3：认房又认贷政策对上海商品住宅市场影响较大 2010.10上海开始 认房又认贷 930新政认贷不认房 2016.11上海开始 认房又认贷 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 20092010201120122013201420152016201720182019202020212022 商品住宅销售面积（万方，左）同比增速（右） 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 来源：wind，国金证券研究所 图表4：认房又认贷政策对北京商品住宅市场影响较大 2010.7北京开始 认房又认贷 930新政认贷不认房 2017.3北京开始 认房又认贷 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 20092010201120122013201420152016201720182019202020212022 商品住宅销售面积（万方，左）同比增速（右） 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 来源：wind，国金证券研究所 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+9.8%，在各板块中位列第2；WIND港股房地产板块涨跌幅为+7.4%，在各板块中位列第3。本周地产涨跌幅前5名为金科股份、佳兆业集团、合景泰富集团、时代中国控股、富力地产，涨跌幅分别为+51%、+50.3%、+40.2%、+34%、+32.7%；末5名为恒盛地产、国瑞健康、华音国际控股、丽新发展、卡森国际，涨跌幅分别为-45.8%、-14%、-10.8%、-6%、-3.4%。 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 汽多房消零保制技软家耐商半银材食运食资公媒医电能车元地费售险药术件庭用业导行料品输品本用体疗信源 Ⅱ Ⅱ -2% 与金产者业、硬与与消和体、与货事保服 -4% 汽融服 Ⅱ 车务 生件服个费专与物与务人品业半 饮主物业健